Conform expunerii de motive a actului normativ, la propunerea finanţatorilor, s-a introdus posibilitatea preluării finanţării garantate de către o altă persoană ce îndeplineşte criteriile de eligibilitate la acelaşi finanţator.
Totodată, se prevede că, în cazul executării silite, dacă valoarea casei nu acopera valoarea garanţiei, ANAf continuă procedurile de executare până la recuperarea sumei conform codului de procedură fiscală.
Beneficiarii programului care deţin o locuinţă achiziţionată sau construită pot să cumpere o nouă locuinţă tot în cadrul programului, cu condiţia îndeplinirii cumulative a mai multor condiţii, cum ar fi aceea ca noua locuinţă să aibă suprafaţa utilă mai mare decât locuinţa achiziţionată sau construită iniţial în cadrul Programului sau, ca valoarea noii locuinţe aşa cum rezultă din raportul de evaluare să fie mai mare decât valoarea evaluată la momentul acordării creditului pentru locuinţa achiziţionată sau construită iniţial în cadrul Programului.
De asemenea, se consideră necesar ca locuinţa achiziţionată sau construită iniţial în cadrul Programului să fie înstrăinată prin vânzare-cumpărare cel mai târziu până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a noii locuinţe, iar creditul acordat iniţial în cadrul Programului să fie lichidat până la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare a noii locuinţe în cadrul Programului, sau să fie refinanţat prin acordarea celui de-al doilea credit în cadrul Programului. Ca urmare a acestui fapt şi numai în acest caz, beneficiarul Programului va da o altă declaraţie pe propria răspundere, declaraţie prin care se stipulează faptul că, fie deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, respectiv cea achiziţionată sau construită în cadrul Programului pe care o va înstrăina cel târziu până la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare a noii locuinţe care va fi achiziţionată în cadrul Programului, fie că deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 mp şi o a doua locuinţă, respectiv cea achiziţionată sau construită iniţial în cadrul Programului, pe care o va înstrăina cel târziu până la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare a noii locuinţe care va fi achiziţionată în cadrul Programului.
La data lichidării sau refinanţării creditului acordat iniţial în cadrul Programului, se radiază ipoteca în favoarea statului şi a finanţatorului, privilegiul finanţatorului, precum şi interdicţiile de înstrăinare şi grevare cu sarcini instituite asupra imobilului achiziţionat sau construit iniţial în cadrul Programului, iar în baza contractului de garantare aferent celui de al doilea credit, asupra noii locuinţe se instituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, precum şi în favoarea finanţatorilor, proporţional cu procentul de garantare, un drept de ipotecă legală de rangul I până la finalizarea procedurii de executare silită asupra imobilului care face obiectul garanţiei, potrivit legii, cu interdicţia de înstrăinare a locuinţei pe o perioadă de 5 ani şi interdicţia de grevare cu sarcini a acesteia pe toată durata garanţiei. Condiţia referitoare la rangul dreptului de ipotecă trebuie să fie îndeplinită până la momentul formulării cererii de plată a noii garanţii de către finanţator. În cazul primirii de către finanţator a comunicării respingerii cererii de plată a noii garanţii de la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii S.A. – I.F.N., în temeiul contractului de garantare, finanţatorul are dreptul să înscrie în cartea funciară ipoteca legală conform dispoziţiilor Codului civil, concomitent cu radierea din cartea funciară a ipotecii legale instituite în favoarea statului român.
În cazul beneficiarilor care îndeplinesc condiţiile prevăzute mai sus, finanţatorul, cu acordul Ministerului Finanţelor Publice, aprobă înstrăinarea locuinţei achiziţionate sau construite iniţial în cadrul Programului, precum şi ridicarea temporară a interdicţiei de grevare, chiar şi înainte de expirarea perioadei de 5 ani în care operează interdicţia de înstrăinare a locuinţei, cu condiţia lichidării sau refinanţării creditului iniţial.
În practica derulării programului Prima casă au apărut multe solicitări ale beneficiarilor de repunere a acestora în drepturile şi obligaţiile aferente contractului de credit şi de garantare după declararea exigibilităţii anticipate a finanţării acordate în cadrul Programului. În acest sens, se introduce posibilitatea ca beneficiarii Programului să poată solicita finanţatorilor o singură dată repunerea în drepturile şi obligaţiile iniţiale urmând ca procedura şi condiţiile de repunere să fie stabilite prin normele de implementare aprobate prin hotărâre a Guvernului. În cazul aprobării de către finanţator a acestei solicitări, beneficiarul programului nu datorează obligaţii fiscale accesorii calculate la valoarea de executare a garanţiei, ca urmare a faptului că de la data aprobării solicitării se întrerupe termenul de prescripţie a dreptului de a cere executarea silită de către organele competente ale ANAF. După repunerea beneficiarului programului în drepturile şi obligaţiile iniţiale, în cazul în care nu vor fi respectate clauzele contractului de credit şi de garantare potrivit prevederilor de mai sus, şi va fi iarăşi declarată exigibilitatea anticipată a creditului, atunci beneficiarul programului datorează obligaţii fiscale accesorii de la data plăţii iniţiale a valorii de executare a garanţiei de către Ministerul Finanţelor Publice pentru suma rămasă neachitată din contractul de credit şi de garantare. În cazul aprobării solicitării de repunere a beneficiarului programului în condiţiile iniţiale ale contractului de credit şi de garantare, finanţatorul, în termen de 5 zile de la data aprobării acestei solicitări, restituie către Ministerul Finanţelor Publice sumele reprezentând valoarea de executare a garanţiei.
Necesitatea introducerii posibilităţii repunerii beneficiarilor în situaţia anterioară este relevată de faptul că, în lipsa unei astfel de reglementări s-ar genera prejudicii bugetului de stat prin executarea unor garanţii acordate în cadrul programului în situaţii în care această executare poate fi evitată.
Reglementarea propusă se aliniază scopului social al programului ”Prima casă”, urmărind să preîntâmpine situaţiile în care beneficiarii vor fi deposedaţi de locuinţele pe care le-au achiziţionat în cadrul programului ca urmare a procedurii de executare silită imobiliară pe care organele competente ale ANAF sunt abilitate să o deruleze în vederea recuperării creanţelor rezultate din plata garanţiilor executate la cererea finanţatorilor care au acordat credite în cadrul programului. La nivelul normelor metodologice de aplicare a OUG nr.60/2009, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr.368/2009, cu modificările şi completările ulterioare, vor fi acomodate aspecte tehnice şi procedurale cum ar fi: condiţiile şi termenele în care finanţatorii pot aproba repunerea beneficiarilor în situaţia anterioară declarării scadenţei anticipate a finanţării garantate, modalitatea de revocare a deciziilor de aprobare a cererilor de plată (fiind necesară asigurarea egalităţii de tratament), reintroducerea contractelor de credit şi de garantare în starea de monitorizare, refacerea graficului de eşalonare a ratelor de credit după repunerea titularului în situaţia anterioară, etc.
Tot pentru a veni în sprijinul beneficiarilor Programului se introduce posibilitatea ca finanţatorul să poată solicita Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii S.A. – I.F.N., retragerea cererii de plată a garanţiei cel mai târziu până în penultima zi de efectuare a plăţii valorii de executare a garanţiei de către Ministerul Finanţelor Publice.
În practica izvorâtă din monitorizarea garanţiilor acordate în cadrul programului ”Prima casă”, s-a constatat existenţa unor situaţii în care, după declararea exigibilităţii anticipate a întregii finanţări garantate, respectiv după aprobarea cererii de plată a garanţiei de către FNGCIMM, situaţia financiară a beneficiarului s-a îmbunătăţit, iar finanţatorii participanţi în program doresc aprobarea repunerii acestora în beneficiul graficului de eşalonare aferent contractului de credit.
Se propune a fi reglementat de asemenea şi aspectul privind posibilitatea de înstrăinare a locuinţei, după expirarea perioadei de 5 ani în care operează interdicţia de înstrăinare a locuinţei achiziţionate sau construite în cadrul Programului. În acest context finanţatorul, cu acordul Ministerului Finanţelor Publice, poate aproba înstrăinarea locuinţei, precum şi ridicarea temporară a interdicţiei de grevare, cu condiţia achitării integrale a creditului garantat. Tot în acest caz, cumpărătorul are posibilitatea de a achita preţul locuinţei prin contractarea unui credit, inclusiv în cadrul Programului, cu înscrierea unei noi ipoteci în favoarea finanţatorului care acordă creditul.
