Omul de afaceri italian Stefano Albarosa, care ajunsese în perioada de vârf a pieţei imobiliare liderul sectorului industrial-logistic, este primul investitor imobiliar răpus de criză care şi-a recuperat proprietăţile predate la bancă. Acum îşi propune să reclădească imperiul din trecut.
Grupul Cefin, cunoscut, în special, ca importator de autovehicule comerciale (Iveco), ajunsese înainte de criză principalul dezvoltator de spaţii industrial-logistice din România. Divizia imobiliară a grupului italian a dezvoltat parcuri industriale precum A1 Business Park (vândut către Valad) şi Europolis Logistics Park (actualul P3 Bucharest), ambele situate la ieşirea din Bucureşti pe autostrada A1, Cefin Logistic Park din Arad sau Dunca Logistic Park din Timişoara.
Criza a forţat compania să predea băncilor finanţatoare majoritatea proprietăţilor care nu au mai apucat să fie dezvoltate şi clădirile nevândute.
„Când am văzut că nu mai putem ţine proiectele, le-am predat la bancă pe cale amiabilă. Am pierdut circa 25 mil. euro capital propriu. În multe cazuri, chiar noi am continuat să gestionăm proiectele predate la bancă“, povesteşte Stefano Albarosa.
Unul dintre acestea este Cefin Logistic Park din Arad, predat către Volksbank. Parcul logistic a fost cumpărat în acest an de compania cu capital olandez CTP, într-o tranzacţie evaluată la 15 mil. euro.
„În perioada cât proiectul a fost la bancă, noi am administrat proprietatea şi nu am dormit noaptea pentru a căuta chiriaşi şi o soluţie de «exit»“, spune omul de afaceri.
În 2012, Cefin a decis să desfiinţeze divizia imobiliară a grupului din lipsa obiectului de activitate, aşa cum spune Albarosa.
Revenire neaşteptată
După o pauză de patru ani de la predarea proiectelor către băncile finanţatoare, în 2013, Albarosa a sesizat că fondurile de investiţii erau interesate să se întoarcă pe piaţa locală şi a format o nouă divizie imobiliară cu numele AIC Industrial & Logistic Development.
Noua companie este deţinută în proporţie de 80% de familia Albarosa şi 20% de familia lui Maurizio Rossetto, directorul financiar al grupului, care, în trecut, deţinea 5% din divizia imobiliară a Cefin. Din noua structură nu mai face parte familia Orecchia, alături de care Albarosa a clădit grupul Cefin.
„Gerolamo Orecchia, care a ajuns la 77 de ani, nu s-a simţit în stare să pornească o nouă aventură“, motivează Stefano Albarosa.
Obiectivul iniţial al AIC a fost recuperarea proprietăţilor predate către bănci. Prima tranzacţie importantă încheiată în ultimul trimestru din 2013 a fost achiziţia sediului în care divizia de autovehicule comerciale a Cefin îşi desfăşoară activitatea.
În 2014, a urmat răscumpărarea a o serie de terenuri cu potenţial de dezvoltare. Este vorba de circa 40 de hectare de teren adiacent A1 Business Park, patru hectare lângă Cefin Logistic Park din Arad, patru hectare în Parcul Industrial Nord din Arad, 42 de hectare lângă Dunca Logistic Park din Timişoara şi alte loturi în Ploieşti, Piteşti şi Iaşi.
Noi tranzacţii
Anul acesta, Albarosa spune că AIC a fost implicată în tranzacţii de „exit“ în valoare de 30 mil. euro, care includ şi vânzarea parcului din Arad. El a mai reuşit să vândă două loturi importante din terenul recuperat de la bănci, către CTP şi firma belgiană Vabeld, şi alte terenuri către patru investitori străini mai mici.
CITIŢI ŞI CTP a cumpărat 20 de ha de teren de la partenerii Cefin, pentru un nou parc industrial
CITIŢI ŞI Vabeld a cumpărat două depozite şi un teren de 15 hectare de la foştii acţionari ai Cefin Real Estate
Odată cu vânzarea terenurilor, AIC a încheiat un acord cu CTP şi Vabeld pentru a le dezvolta proiectele. „Noi vom dezvolta, vom găsi chiriaşi şi le vom preda o clădire generatoare de venituri“, explică Albarosa. Potenţialul de dezvoltare al terenurilor vândute de AIC este de 200.000 mp, potrivit acestuia.
Stefano Albarosa spune că AIC se va concentra pe dezvoltarea de proiecte care se situează valoric între 5 mil. euro şi 25-30 mil. euro. Compania a început deja să lucreze la construcţia a două depozite de 13.000 mp pentru retailerul online Fashion Days, care vor costa 5,5 mil. euro şi care, odată finalizate, vor intra în portofoliul Vabeld.
Investitorul mai spune că se află în negocieri avansate pentru vânzarea parcului Dunca din Timişoara (închiriat de P&G) către un fond de investiţii şi caută noi parteneri. Unul dintre cei cu care poartă discuţii este Panattoni, un dezvoltator american de spaţii logistice proaspăt intrat în România.
CITIŢI ŞI Compania americană Panattoni intră pe piața dezvoltărilor de spații industriale din România
Piaţa activelor toxice
Experienţa câştigată din recuperarea proprietăţilor sale executate de bănci i-au deschis lui Albarosa apetitul pentru active neperformante. Spre exemplu, el a cumpărat recent un portofoliu de 16 apartamente, amplasate în diverse ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, pe care intenţionează să le vândă.
„A apărut o piaţă secundară care oferă foarte multe oportunităţi. Sunt fonduri de investiţii care au cumpărat credite neperformante şi încearcă să le vândă. E o piaţă cu mai puţină competiţie, pentru că nicio bancă nu finanţează achiziţia unui credit neperformant. E un proces complex şi extrem de stufos. Din 100 de credite poate unul este fezabil“, explică proprietarul Cefin.
În iulie anul acesta, Albarosa a făcut o investiţie speculativă într-un hectar de teren amplasat pe malul lacului Pantelimon, lângă International School of Bucharest. Terenul fusese cumpărat în iunie 2008 de un investitor pe care criza la prins doar cu săpăturile de fundaţie pentru un ansamblu rezidenţial. Evident, terenul a fost predat la bancă, iar acum Albarosa vrea să facă pe el 100 de apartamente cu preţuri care să se încadreze în plafoanele Prima Casă.
„Noi ne-am ars cu un proiect rezidenţial (Cortina Residence, intrat în faliment în 2010, n.red.) în trecut şi nu vom începe construcţia până nu găsim un partener specializat în domeniu. Rolul nostru în acest proiect va fi de finanţator. Discutăm cu 3-4 potenţiali dezvoltatori, printre care Hercesa şi Bog'Art“, spune Albarosa.
Proiectul este acum în stadiu de autorizare şi are un cost de dezvoltare estimat la 12 mil. euro. După experienţa din trecut, Albarosa spune că momentan nu mai apelează la bănci pentru credite de investiţii, ci preferă să îşi susţină activitatea din capitalul propriu.