Privilegiul imobiliar este mai tare decat orice ipoteca si el da dreptul asociatiei de proprietari sa vanda apartamentul restantierului cu datorii la intretinere, dar numai atunci cand privilegiul este inscris la judecatorie si apare in cartea funciara.
Aceasta reglementare apare in HG nr. 400/mai 2003 privind aprobarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Aceasta masura, chiar daca pare dura la prima vedere si va da emotii proprietarilor obisnuiti cu amanarea platii intretinerii, este binevenita pentru siguranta tranzactiilor imobiliare. Pe aceasta cale viitorul cumparator stie de la inceput de datoriile proprietarului si fie renunta, fie ofera un pret care sa ia in calcul si restanta la intretinere. Agentii imobiliari au pareri impartite privind acest drept al asociatiei de proprietari. Majoritatea considera ca este binevenit si in timp va duce la o normalizare a pietei, la reducerea numarului celor care „uita” sa-si plateasca intretinerea. Privita sub aspect social si tinand cont de saracia din Romania, altii considera ca este o masura prea dura si ca ar fi mai bine sa se gaseasca alte metode de constrangere. „In trei luni datoriile nu pot fi foarte mari si deodata sa-i scoti pe oameni in strada nu este umanitar. Problema s-ar putea rezolva mai bine prin poprire pe venituri, retinerea banilor datorati direct din sursa de venituri, salariu sau pensie”, afirma Petrisor Morar, presedinte al Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI).
In practica, aceasta procedura de instituire a unui privilegiu pe apartament este aplicata de putini administratori de bloc. Putini recurg la acest demers, chiar daca este usor de facut – trebuie doar depusa o cerere stampilata din partea asociatiei la judecatoria in raza careia se afla imobilul. „La incheierea unor tranzactii de vanzare-cumparare intalnim fel de fel de situatii. Foarte rar administratorii pun privilegiu, cred ca din comoditate, chiar daca unii proprietari au datorii de zeci de milioane de lei. Exista si exceptii, cazuri in care fac exces de zel. Am intalnit un administrator care pusese privilegii pe mai mult de jumatate din apartamentele din bloc, chiar daca unii proprietari aveau datorii de doar cateva milioane, iar altii de zeci de milioane”, sustine Victor Mihalache, director al agentiei imobiliare Apulum 94. „In Bucuresti s-au dovedit eficiente adeverintele de la asociatia de proprietari, fara de care nici un notar de buna credinta nu incheie contractele de vanzare-cumparare. In aceste adeverinte apare daca proprietarii de apartamente au sau nu datorii, iar daca au, cat de mari sunt acestea”, adauga Victor Mihalache.
De altfel, un cumparator trebuie sa fie atent la mai multe tipuri de acte, in afara de certificatul de sarcini, pe care apare sau nu acest privilegiu. In primul rand trebuie verificat cu atentie actul de proprietate, contract de vanzare cumparare, adeverinta de construire sau certificat de mostenitor, astfel incat cumparatorul sa fie sigur ca trateaza cu persoana sau persoanele care au dreptul sa faca vanzarea. In al doilea rand trebuie obtinut si citit cu atentie si certificatul fiscal, eliberat de circa financiara, unde este scris daca proprietarul are sau nu datorii la plata impozitelor locale (pe casa sau pe masina) si in cazul in care exista astfel de datorii, ele trebuie stinse, altfel noul proprietar nu va fi inscris pe rol.
In orice caz, este bine ca atunci cand cineva cumpara o locuinta sa aiba alaturi un specialist, un avocat sau un agent imobiliar care sa fie familiarizat cu legislatia in vigoare si care sa-i asiste in fata notarului, atunci cand semneaza contractul si da banii.
Procedura instituirii privilegiului
· Privilegiul imobiliar se intabuleaza in partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare.
· Pana la deschiderea noilor carti funciare, privilegiul se va inscrie in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria in
a carei circumscriptie este imobilul.
· Privilegiul se inscrie la cererea presedintelui asociatiei de proprietari.
· Cererea se adreseaza biroului de carte funciara a judecatoriei si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul solicitantului, numele, prenumele si domiciliul debitorului si suma datorata pentru care se solicita inscrierea privilegiului si adresa imobilului pentru care se inscrie privilegiul. La cerere se anexeaza in doua exemplare extrase de pe listele de plata. Cererea si extrasele trebuie sa poarte stampila asociatiei de proprietari.
instituirea privilegiului in cazul inchirierii sau ipotecarii locuintei
Contractul de inchiriere nu blocheaza instituirea privilegiului
Un prim caz este cel in care contractul de inchiriere a spatiului locativ nu este inregistrat la Administratia Financiara. Fara discutie, Asociatia de proprietari poate institui privilegiul cu rang prioritar asupra apartamentului proprietarului pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile comune, in cazul in care creanta reprezinta o restanta
de cel putin trei luni.
Al doilea caz este cel in care contractul a fost inregistrat. Chiriasul poate fi, in acest caz, incadrat in dispozitiile legale. Legea nr. 114/1996 prevede, referitor la chiria practicata pentru locuinte, ca aceasta va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti. Se intelege ca plata cotelor de intretinere revine proprietarului. In acest caz, instituirea unui privilegiu de rang prioritar este posibila si nu pune probleme.
Aceeasi lege permite ca, prin stipulatie expresa, cotele de intretinere sa cada in sarcina chiriasului. Problema posibilitatii instituirii privilegiului este putin mai delicata in aceasta situatie. Art. 24 din lege dispune ca rezilierea contractului de inchiriere poate opera si la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat, pe o perioada de trei luni obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune. Se poate conchide ca privilegiul nu poate fi instituit decat dupa cererea expresa de reziliere adresata proprietarului de catre Asociatie si, probabil, dupa acordarea unui termen in care cel din urma sa isi plateasca datoriile.
Daca e facut public, privilegiul bate ipoteca
Norma Metodologica din 02.04.2003 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari are o referire destul de evaziva si de ambigua relativ la conflictul ipoteca – privilegiu („Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate”). Deci, sunt posibile interpretari contradictorii. Calea
dreptului comun consacra superioritatea privilegiilor imobiliare in raport cu ipotecile. Insa, daca prin lege s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului, care nu a fost respectat, ipoteca premerge privilegiul.
In acest caz privilegiul capata rangul numai de la data inscrierii efective, deci dupa ipotecile anterior inscrise. Retinand formularea de mai sus, coroborata cu dispozitiile Codului civil referitoare la conflictul dintre ipoteca si privilegiu, se ajunge la concluzia ca Asociatia de proprietari va putea opune privilegiul oricarui alt creditor, cu conditia indeplinirii formalitatilor de publicitate.
