puncte de lucru in imobile cumparate, incluse in activele sociale. In anii 2000, societatile romanesti au prins gustul investitiei in sedii. In primul rand, pentru ca in timp activitatea desfasurata le-a adus profit, care a putut fi investit, si in al doilea rand, pentru ca piata imobiliara este in plina crestere, ceea ce reprezinta o oportunitate. "Daca o companie are fonduri proprii sau are acces la credit ipotecar, poate fi mai interesant sa achizitioneze un sediu, fie el un apartament, un sp
puncte de lucru in imobile cumparate, incluse in activele sociale. In anii 2000, societatile romanesti au prins gustul investitiei in sedii. In primul rand, pentru ca in timp activitatea desfasurata le-a adus profit, care a putut fi investit, si in al doilea rand, pentru ca piata imobiliara este in plina crestere, ceea ce reprezinta o oportunitate. „Daca o companie are fonduri proprii sau are acces la credit ipotecar, poate fi mai interesant sa achizitioneze un sediu, fie el un apartament, un spatiu cu destinatie de birouri, fie pur si simplu sa-si construiasca un sediu. In acest caz motivatia nu este in primul rand fiscala, ci comerciala. Daca spatiul este proprietatea companiei, atunci aceasta poate realiza un profit din vanzarea sediului, in contextul cresterii valorii de piata a cladirilor si terenurilor”, afirma Gabriel Biris, avocat si partener la Haarmann Hemmelrath. Cele mai multe beneficii le au firmele care platesc impozit pe profit, care isi construiesc un sediu nou sau isi cumpara un imobil nou, purtator de TVA. Pe de o parte isi pot deduce TVA, iar pe de alta parte,, pot deduce amortizarea cladirii si pune pe firma atat cheltuielile cu amenajarea, costurile cu intretinerea curenta (apa, curent electric, gaze, servicii de curatenie), cat si costurile cu finantarea (in cazul in care este cumparata prin credit sau leasing). Impozitul pe profit de doar 10% de la vanzarea casei este clar un avantaj major, tinand cont ca impozitul obisnuit pe profit este la ora actuala de 25%, iar din 2005 va fi de 19%. Intr-un an-doi, preturile la imobile (mai ales cand este vorba de apartamente sau spatii comerciale situate la parter) pot sa creasca de la simplu la dublu, ceea ce evident lasa un loc bun pentru profit. Atentie insa: daca se cumpara o cladire de la o persoana fizica, nu de la o alta firma platitoare de TVA, atunci societatea nu are ce TVA sa deduca, iar in cazul vanzarii intr-o perioada apropiata, trebuie sa plateasca TVA la stat, de 19%. Ideal este ca bunurile imobiliare sa fie cumparate tot de la societati comerciale platitoare de TVA. Astfel, daca o firma cumpara de la un particular un apartament de bloc cu gandul de a-si stabili aici sediul si-l vinde dupa doar cateva luni, este posibil sa iasa chiar in pierdere (trebuie sa plateasca taxele notariale de 3% din valoarea tranzactiei, TVA la vanzare, de 19%).Microintreprinderile (societatile care platesc doar un impozit mic pe toate veniturile – de 1,5% – si nu platesc impozit pe profit) sunt mai putin avantajate la cumpararea unui imobil ca sediu. Pentru acestea, nu conteaza foarte mult cheltuielile care se fac pe firma, ramanand ca avantaje doar deducerea TVA, atunci cand aceasta exista in tranzactie, si costurile ulterioare cu intretinerea bunului imobiliar.In concluzie, pentru o firma este mai bine sa cumpere terenuri si cladiri de la alte firme, ca sa poata deduce si TVA (19%). Pentru alegerea tipului de investitie, trebuie tinut cont insa si de evolutia pietei imobiliare. Exista doua situatii: daca se urmareste un profit rapid pe termen scurt – o vanzare ulterioara sau inchiriere – ideal este ca aceste bunuri imobiliare sa fie apartamente sau spatii comerciale, unde cresterile de preturi sunt cele mai spectaculoase, iar daca se doresc investitii pe termen lung, de preferat sunt cladirile moderne de birouri si terenurile. Aproape toate respecta aceleasi reguli de impozitare, dar au ritmuri diferite de crestere a valorii si se incadreaza in segmente diferite in ceea ce priveste lichiditatea.
Cum se procedeaza cu TVA
In general, se cumpara de la firme, developeri sau – caz particular – de la o persoana fizica, fara TVA
1. Daca societatea este platitoare de TVA si cumpara cu TVA, aceasta TVA poate fi dedusa. Ulterior, vanzarea va fi supusa TVA.
2. Daca este o microintreprindere care nu este platitoare de TVA si cumpara cu TVA, aceasta nu va fi deductibila. Ulterior, vanzarea nu va fi supusa la TVA, daca microintreprinderea nu devine platitoare de TVA. Daca insa, ulterior vanzarii, microintreprinderea devine platitoare de TVA (de exemplu, depaseste cifra de afaceri de doua miliarde anual), vanzarea va fi supusa TVA (cazul cel mai nefericit).
3. Daca microintreprinderea cumpara fara TVA (de la o persoana fizica), vanzarea va fi supusa TVA numai daca este platitoare de TVA in momentul vanzarii (caz nefericit).
Pentru imobile exista o cota redusa de impozit pe profit
Se practica un impozit mai mic pentru profitul obtinut din vanzarea bunului (10% in loc de 25%, respectiv 19% din 2005), cu conditia ca bunul sa fi fost detinut cel putin doi ani si sa nu fie vandut unei persoane asociate. In 2004, aceasta facilitate se aplica doar bunurilor achizitionate dupa 31.12.2003, ceea ce face practic ca facilitatea sa poata fi aplicata din 2005, cand aceasta conditie dispare.
Cum se procedeaza la tranzactii si cat costa
1. La vanzare, cumparatorul plateste taxa de timbru si onorariul notarului (de 3% din valoarea imobilului n.r.), daca partile nu s-au inteles altfel. Aceste taxe sunt mai mari decat in cazul persoanelor fizice, pentru care exista o grila mai permisiva, pentru imobilele mici apartamentele de bloc. De asemenea, se plateste TVA, daca este cazul.
2. Vanzatorul, daca este companie plateste impozit pe profit (10%) sau impozit pe venit (1,5%). Impozitul pe profit se aplica la diferenta dintre venituri si cheltuieli.