Randamentele pieţei imobiliare româneşti au scăzut semnificativ în ultimii ani, tendinţa fiind de aliniere la nivelurile din ţări precum Cehia, Ungaria, Slovacia sau Polonia, arată o serie de studii recente. Greşit!, spun antreprenorii locali.
Piaţa imobiliară locală a oferit ani de-a rândul randamente net superioare atât celor din statele Europei Centrale şi de Est, cât şi celor înregistrate în Occident. În ultimii doi-trei ani, pe măsură ce numărul de proiecte din toate sectoarele a crescut, randamentele au început să coboare, rata de diminuare fiind una dintre cele mai rapide din zonă. Astfel, faţă de nivelul de circa 13% înregistrat acum doi ani, în prezent, randamentul mediu în România este în jur de 8%.
Cu toate acestea, real estate-ul românesc rămâne încă atrăgător pentru investitori, iar randamentele, deşi aflate în scădere, sunt încă superioare pe toate sectoarele, comparativ cu ţările vecine. Polonia, cea mai mare piaţă est-europeană, asigură randamente medii inferioare cu un punct, un punct şi jumătate faţă de România, dar piaţa poloneză este mai matură şi mai sigură faţă de cea din ţara noastră. Conform Colliers International, anul trecut, în România, cea mai mare rată medie de recuperare a investiţiei s-a înregistrat pe segmentul industrial (cu 10,25%), urmat de spaţiile comerciale şi de segmentul rezidenţial, ambele cu randamente de 8%. Pentru 2007, consultanţii imobiliari estimează diminuarea randamentelor imobiliare până la un nivel apropiat celui din statele vecine, membre ale Uniunii Europene, cifrat la 6% pentru clădirile de birouri de clasa A şi la circa 6,5% pentru centrele comerciale.
„În încercarea de a-şi maximiza randamentele, multe fonduri se vor îndrepta către parteneriate sau chiar către dezvoltarea de proiecte proprii“, spune Silviana Badea, consultant al Colliers. În plus, un parteneriat le permite investitorilor să aibă prioritate şi să-şi impună condiţiile de achiziţionare a diverselor proiecte. Această strategie permite obţinerea unor randamente de circa 10%. O altă modalitate de a realiza câştiguri mari este identificarea de oportunităţi în provincie, unde randamentele pot atinge şi 13%, datorită unui număr mai mic de proiecte – pentru toate sectoarele. Această situaţie, de altfel, se întâlneşte şi în ţări precum Polonia, Cehia sau Ungaria, însă profiturile înregistrate acolo sunt mai mici, sub 10%.
O altă consecinţă a noilor strategii de maximizare a profiturilor este şi scurtarea termenelor de finalizare a proiectelor, majoritatea fiind programate să fie definitivate în maximum doi ani. Acest lucru permite încadrarea într-un interval de timp suficient de scurt pentru ca randamentele să nu scadă prea mult, dar şi suficient de îndelungat pentru a putea vinde proiectul unui investitor. În clasamentul randamentelor realizat de Global Property Guide, Bucureştiul se află pe locul şapte, cu un yield brut de 8,17%, superior celui înregistrat în Budapesta (8,09%) sau Istanbul (7,54%), dar inferior celui din Bratislava (10,06%), sau din Sofia (10,56%).
Un profit mai ridicat asigură dezvoltările rezidenţiale. Global Property Guide aşază România pe locul şapte în Europa, din punctul de vedere al randamentelor pentru acest sector. Conform acestui top, cele mai mari câştiguri din afaceri imobiliare se realizează în Republica Moldova (peste 14%, dar într-o piaţă puţin dezvoltată şi aflată în sfera de influenţă a Rusiei), Bulgaria (10,56%) şi Slovacia (10,05%).
De altfel, în toată Europa Centrală şi de Est, segmentul rezidenţial oferă cele mai mari profituri. Ca tendinţă generală şi comparativ cu România, în Polonia se construieşte cu preponderenţă pe orizontală, punându-se accentul pe spaţii verzi, fără alte facilităţi adiţionale, în vreme ce construcţiile din România sunt realizate în proporţie covârşitoare cu regim mare de înălţime.
Totuşi, nu toţi membrii pieţei cad de acord asupra randamentelor investiţiilor. Ismail Ozer, preşedintele firmei turce Ozer, care dezvoltă la Sinaia ansamblul rezidenţial Belleview, crede că randamentul acestei investiţii (în valoare de peste 20 milioane de euro) va fi peste 20%-21%, excluzând taxele. După ce a părăsit funcţia de vicepreşedinte al Neocity Group, Shay Mor ezită încă să accepte ofertele unor developeri sau să-şi lanseze propria firmă. Despre profiturile înregistrate în sectorul rezidenţial, Mor are o opinie clară. „Eu mizez pe un profit de 30%, poate şi mai mult, în cazul unei investiţii rezidenţiale“ .
