Anul trecut a însemnat „condamnarea“ a circa 6.000 de dezvoltatori imobiliari şi constructori, în cazul cărora a fost declanşată procedura de insolvenţă sau falimentul. Pentru acest an se preconizează prăbuşirea unor proiecte imobiliare locale a căror valoare depăşeşte pragul de 500 de milioane de euro. Este acesta sfârşitul?
Imobiliarele şi construcţiile au o pondere de 20%-30% în totalul dosarelor de insolvenţă, care se estimează că au atins în 2011 cifra de 21.000, similar cu nivelul din 2010. Cele două sectoare urmează comerţul, care deţine o cotă de peste 50% din totalul insolvenţelor declanşate în România anul trecut.
Reprezentanţii locali ai companiei americane Coldwell Banker au estimat, la începutul anului trecut, că în 2011 se vor curăţa proiecte imobiliare cu o valoare de circa 500 mil. euro. Numai marile insolvenţe şi falimente ale anului au cumulat active de peste 200 mil. euro, la care se adaugă o serie de terenuri executate şi locuinţe particulare. În ultimii trei ani, băncile au renunţat numai la 13 proiecte imobiliare mari şi au restructurat datoriile a zeci de dezvoltatori cu probleme, însă noua ordine europeană pare să schimbe optica finanţatorilor.
Mişcările realizate de instituţiile financiare la finalul anului trecut au indicat o tendinţă clară spre curăţarea portofoliilor de active toxice. Declanşarea insolvenţei în cazul unuia dintre cele mai mari ansambluri rezidenţiale şi cu siguranţă cel mai reprezentativ, Asmita Gardens, şi intrarea în faliment a celui de-al treilea mall au fost semnale certe pentru jucătorii din piaţă. Chiar dacă administratorul judiciar al Asmita Gardens este convins că va reuşi să reînvie proiectul prin vânzarea fiecărui apartament în parte la preţuri care sfidează criza, este puţin probabil ca Alpha Bank să mai fie dispusă să aştepte doi-trei ani până la lichidarea întregului stoc rămas, de peste 400 de unităţi locative. De cealaltă parte, eşecul Armonia Brăila întăreşte şi mai mult ideea că, odată intrate în insolvenţă, mallurile nu au şanse mari de reorganizare. Practic, cele două malluri intrate în insolvenţă în ultimii doi ani au ajuns să fie vândute la licitaţie.
Dacă Tiago din Oradea a fost deschis publicului în toamna lui 2011 de către Gabriel Popoviciu, noul proprietar al mallului, rămâne de văzut care va fi strategia grecului Ioannis Papalekas, care a răscumpărat City Mall în octombrie 2011. „Se încearcă tot felul de reorganizări, dar faptul că piaţa nu este stabilă şi nu se înregistrează un trend ascendent înseamnă mari dificultăţi. Piaţa este într-o situaţie foarte grea şi nu se întrevede nicio schimbare în bine. Şansele de reuşită ale unui plan de reorganizare sunt afectate de faptul că sectorul se află într-o situaţia dificilă. Cel mai greu lucru în acest moment este să faci previziuni. Eu sunt de un optimism moderat. Trebuie să vedem cum vor reacţiona pieţele la deciziile luate la nivel european“, explică fenomenul Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR).
Ce urmează
Sabia falimentului continuă să atârne şi în 2012, în principal, deasupra ansamblurilor rezidenţiale şi a centrelor comerciale. În cazul primei categorii, problema majoră constă în produsele inadaptate cererii, adică suprafaţa mult prea mare a apartamentelor, care împinge preţul în sus, iar în ceea ce priveşte mallurile, acestea sunt ameninţate de scăderea puterii de cumpărare şi de competiţia acerbă din acest sector.
„Piața centrelor comerciale, ca orice sector din economia națională, nu este ferită de potențiale insolvențe. Având în vedere că multe proiecte imobiliare au fost realizate în perioada anterioară crizei financiare, pe măsură ce profitabilitatea acestora nu se va mai putea menține la un nivel care să permită acoperirea costurilor finanțării, este foarte posibil să asistăm la deschiderea procedurilor de insolvenţă ale acestor companii, cu intenția de a-şi restructura datoria financiară la un nivel sustenabil“, subliniază Vasile Godincă-Herlea, senior partner în cadrul Casei de Insolvenţă Transilvania (CITR). Potrivit acestuia, „existența unor proceduri de insolvență a centrelor comerciale depinde şi de atitudinea creditorilor acestor malluri, şi de disponibilitatea lor de a restructura schemele de finanțare ale centrelor comerciale în afara procedurilor de insolvență“.
Pe fondul acestor noi realităţi, ultimii doi ani au dus la înflorirea unui nou sector de afaceri şi anume lichidarea de proprietăţi imobiliare. Coldwell Banker a preluat, încă din 2010, modelul testat de compania-mamă din SUA, iar acum administrează şi intermediază vânzarea a peste 200 de proprietăţi preluate de către bănci şi instituţii finanţatoare, cu o valoare cumulată de peste 20 de milioane de euro. În acelaşi timp, administrează peste 500 de proprietăţi imobiliare aflate în posesia a diferite companii a căror activitate de bază nu este reprezentată de investiţiile imobiliare, fie că este vorba de companii din sectoarele financiar, telecomunicaţii sau industrie.
„Insolvenţa nu e sfâşitul poveştii. Aceste proiecte sunt rearuncate în piaţă cu alte preţuri. Anul acesta vom avea un nivel similar celui din 2011. Ar trebui să se scuture toate aceste proiecte. Dacă o să cadă toate, vorbim de mult peste 500 mil. euro, dar depinde cât de bine se ţin pe cracă. Mai sunt încă malluri care pot intra în insolvenţă, chiar şi în Bucureşti. Nu cred că mai are rost să le numărăm în fiecare an, aceste proiecte trebuie să fie repoziţionate pe piaţă şi să devină istorie. Când cade un proiect, cine îl cumpără ştie ce face. Nu dai cash-ul pe un produs care nu e cerut de piaţă“, consideră Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Potrivit acestuia, românii încă mai cer apartamente, dar nu scumpe. Piaţa actuală are nevoie de oferte cuprinse între 35.000 de euro pentru o garsonieră şi 75.000 de euro pentru un apartament cu patru camere. Greşeala pe care a observat-o Valentin Ilie la dezvoltatorii imobiliari care au proiecte finalizate este aceea a planurilor făcute luând în calcul dorinţa potenţialilor clienţi, şi nu capacitatea lor reală de cumpărare. Acum, cei care cumpără aceste proiecte în urma insolvenţei sau a falimentului dezvoltatorilor fac nişte calcule pragmatice şi nu oferă mai mult decât pot obţine din piaţă. Departamentele de risc din cadrul băncilor, zone ignorate în perioada de „boom“ imobiliar, au devenit acum cele mai respectate şi sunt ascultate cu sfinţenie înainte de eliberarea unei finanţări.
Şanse slabe de supravieţuire
Dacă rata de succes a dosarelor de insolvenţă rămâne neschimbată la nivel european, adică o medie de 20%-30%, cazurile instrumentate în România au şanse mult mai scăzute pentru a realiza o reorganizare sănătoasă.
„Când vedem că totalul investiţiilor străine în primele nouă luni din 2011 a fost de 133 mil. euro şi creditarea a fost de circa 200 mil. euro, ne îngrijorăm. Cu sumele acestea nu facem nimic. Dacă un restaurant din Franţa are 25% din locuri libere tot mai poate funcţiona. Ei mai au de unde slăbi, dar noi nu prea. Un lucru este cert, proiectele nou-începute sunt păsări rare, iar dezvoltatorii care au proiecte în curs de finalizare sau chiar terminate aşteaptă să vină o minune“, menţionează Arin Stănescu.
Specialiştii în insolvenţe militează pentru ideea că reorganizarea unei afaceri este un proces sănătos pentru o companie care activeză într-o economie schimbătoare, însă rezultatele lor nu indică o rată de succes prea încurajatoare. La nivelul dosarelor din zona imobiliare şi construcţii, balanţa înclină covârşitor în favoarea falimentelor. „Insolvența reprezintă un fenomen normal într-o economie ce trece printr-o perioadă de criză caracterizată de dificultăți în accesarea creditelor bancare şi de scăderea continuă a puterii de cumpărare a populației. Insolvența nu este sinonimă cu falimentul, şi companiile care apelează la această procedură nu îşi încetează activitatea, ci din contră se restructurează pentru a putea desfăşura o activitate profitabilă pe viitor“, spune Vasile Godincă-Herlea.
Soluţionarea dosarelor depuse în ultimii trei ani de criză, imposibilitatea de a mai „rostogoli“ creditele neperformante şi datoriile tot mai mari acumulate de dezvoltatori anunţă un an în care vor fi scoase la lumină adevăratele cicatrice ale sectorului imobiliar. Abia după recunoaşterea şi vindecarea lor se va putea vorbi de reluarea ciclului economic pe o piaţă matură şi cu jucători care au învăţat din greşeli.
Click pentru mărire
30% din dosarele de insolvenţă deschise pe parcursul anului trecut provin din sectorul imobiliar şi construcţii
6.000 de firme din imobiliare şi construcţii au intrat în insolvenţă în 2011, iar evitarea falimentului este o misiune grea
500 mil. euro este valoarea proiectelor imobiliare intrate în insolvenţă sau faliment în 2011, volum similar cu cel estimat şi pentru 2012
Insolvenţa nu e sfârşitul poveştii. Aceste proiecte sunt rearuncate în piaţă cu alte preţuri. Anul acesta vom avea un nivel similar celui din 2011.
Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker
Arin Stănescu, preşedinte UNPIR
