Până de curånd, clădirile de birouri şi cele rezidenţiale erau destinaţiile preferate pentru investiţii imobiliare, acum însă segmentul logistic începe să atragă tot mai multe plasamente.
Bulversarea prin care trece piaţa imobiliară – randamente şi volum de vånzări în scădere şi, în consecinţă, şi o scădere a preţurilor – ridică investitorilor întrebarea unde e mai profitabil să investeşti nu din punctul de vedere al profitului, ci, mai degrabă, al timpului de recuperare a investiţiei.
Un eventual clasament în funcţie de acest criteriu este destul de dificil de întocmit, dar nu imposibil. „Această temă este destul de complexă“, spune Sebastian Guţiu, managing partner al casei de avocatură Schoenherr şi Asociaţii. „În primul rånd, trebuie analizat în detaliu conceptul recuperării investiţiei de către dezvoltator“. În opinia avocatului, un prim punct de reper îl constituie momentul de la care începe aşa-numitul „reverse cash flow“ (RCF), adică proiectul începe să genereze venituri (prin avansurile plătite la antecontracte etc.). „Acest moment intervine mult mai devreme în cazul proiectelor rezidenţiale“, este de părere Guţiu. „În cazul proiectelor de office sau retail, există preînchirieri, care generează însă mult mai puţin cash decåt rezidenţialele, într-o fază comparativă a dezvoltării“.
Ceva mai tranşant se exprimă Laura Tiucă, managing counseil la firma de avocatură Salans. „Un clasament al investiţiilor în imobiliare, în funcţie de timpul de recuperare al acestora, pune pe primul loc segmentul logistic, urmat de cel rezidenţial şi apoi de proiectele office“, spune aceasta. În trecut, ierarhia era dominată de segmentul office, urmat de cel rezidenţial, spaţii comerciale şi segmentul logistic, dar acest trend s-a inversat. În opinia Laurei Tiucă, explicaţia constă în faptul că piaţa s-a stabilizat şi răspunde cu mai mare acurateţe cererii. „Creşterea pe segmentul logistic este generată de poziţia strategică a Romåniei şi de prezenţa fondurilor structurale pe infrastructură. Potenţialul este foarte mare, însă depinde foarte mult de modul în care Romånia va şti să folosească banii UE“, comentează avocatul de la Salans. Dacă pånă acum accentul s-a pus pe spaţii comerciale, malluri, acum acestea nu mai sunt atat de interesante pentru investitori.
Totuşi, în cazul în care nu visează la randamente ieşite din comun, ci se mulţumesc cu un profit decent, investitorii pot achiziţiona şi revinde destul de repede terenuri, chiar şi pentru motivul amintit anterior, cel al dezvoltării de parcuri logistice. „Plasamentele trebuie însă gåndite bine şi nu făcute la întåmplare“, avertizează analistul imobiliar Radu Zilişteanu. „Trebuie urmărit potenţialul de dezvoltare al zonei respective şi, de preferat ar fi unul fară utilităţi, dar cu ele aproape sau cu posibilitatea ca acestea să fie trase în viitorul apropiat de către autorităţi“. Cine îşi poate bloca sume de bani importante, peste 300.000 de euro, poate efectua investiţii şi în apartamente, la fel, urmărind calitatea şi amplasarea proiectului. Investitia este însă pe termen mediu sau lung (un an pånă la trei ani) iar randamentul la trei ani de minimum 30-40%, deci 10-12,5% pe an.
Pe termen mediu şi lung, analiştii sunt de părere că investiţiile cu cea mai rapidă recuperare în domeniul imobiliar nu vor fi legate de un anumit segment. „Profitabilitatea este stråns legată de mottoul «locaţie, locaţie, locaţie». Adică, proiectele care permit accesul la o infrastructura bună (drumuri, metrou etc.) vor continua să fie proiecte de succes“, afirmă Laura Tiucă. În concluzie, Sebastian Guţiu spune că „o ierarhie strictă, care nu ia în considerare specificul fiecărui proiect, ar putea deforma realitatea.“
«Timpul de recuperare a investiţiei în rezidenţiale ţine în mare măsură şi de capacităţile de vånzare implicate de dezvoltator.»
Sebastian Guţiu, managing partner Schoenherr şi Asociaţii
IERARHIE INVERSATA
OFFICE Acest sector a fost pånă nu demult vedeta investiţiilor atåt din punctul de vedere al nivelului randamentelor, cåt şi al timpului de recuperare a investiţiei.
COMERCIAL Sectorul rămåne atractiv mai ales în provincie, unde situaţia se prezintă asemănător cu cea de acum doi-trei ani în Capitală: cerere ridicată şi randamente bune.
REZIDENŢIAL Segmentul care trece prin perioada cea mai „tulbure“. Avåntul exagerat al preţurilor îşi arată reversul medaliei.
LOGISTICA este noua vedetă a plasamentelor imobiliare. Îşi va confirma statutul doar dacă va fi stimulat de infrastructură.
