Valoarea investiţiilor acumulate în timpul crizei nu este impresionantă dacă ne raportăm la perioada dinaintea prăbuşirii pieţei locale. Numai în primul semestru din 2008, când piaţa imobiliară românească a început să o ia la vale, s-au cumpărat zece clădiri în valoare de 977 mil. euro, iar dezvoltatorii se grăbeau să finalizeze cât mai rapid proiectele începute. Chiar dacă lucrările s-au derulat cu greutate, din cauza întârzierilor repetate, dezvoltările crizei reprezintă o nouă generaţie de proiecte. Componenta speculativă a dispărut aproape în totalitate, iar băncile nu mai acoperă aproape integral investiţiile, ca în trecut.
„Riscul pornea de la costul de construcţie în sine, care în vârful pieţei era o problemă, iar acum este un avantaj. Astăzi sunt construcţii mai puţine, iar lipsa concurenţei este un plus. Riscul este însă legat de finanţare. Discuţiile cu băncile sunt dificile, iar condiţiile impuse sunt draconice. Trebuie să ai nişte clienţi clari înainte de a începe construcţia. Nu mai poţi construi speculativ ca înainte. Aici e o altă problemă, pentru că atât potenţialii chiriaşi, cât şi potenţialii cumpărători sunt mai puţini şi au mai puţini bani. Piaţa se bazează pe mutări din clădiri mai puţin eficiente sau din mai multe sedii, în clădiri de o calitate superioară, cu chirii şi locaţii mai bune. Noi am început construcţia pentru că am reuşit să punem cap la cap toate aceste cerinţe. Avem condiţii să funcţionăm şi credem în piaţa românească, pe care o cunoaştem foarte bine“, spune Florin Furdui, country manager Portland Trust, companie care a început în acest an construcţia unui nou imobil de birouri pe un teren cumpărat în 2010 de la George Becali pentru 10 mil. euro.
Clădirile de birouri sunt cele care domină lista cu proiecte începute în criză. Toate cele 11 imobile a căror construcţie a început în ultimii ani sunt localizate în Bucureşti, iar şapte dintre acestea au fost deja finalizate. Piaţa pe care trebuie să o împartă noile proiecte este însă total diferită de cea anterioară crizei. Stocul spaţiilor moderne de birouri din Bucureşti însumează în prezent aproximativ 2,14 milioane de metri pătraţi, potrivit companiei de consultanţă imobiliară CBRE România. La sfârşitul primului semestru din acest an, rata de neocupare se situa în jurul valorii de 13,7%. Asta înseamnă că aproape 30 de hectare de spaţii de birouri noi stau goale, din care 43% se află în Pipera. Aceste cifre nu i-au speriat pe belgienii de la Atenor, care au început anul trecut construcţia unui complex de birouri în apropierea staţiei de metrou Pipera. După o pauză de o jumătate de an, Atenor a reluat, luna trecută lucrările de construcţie a suprastructurii primei clădiri de birouri din cadrul Hermes Business Campus.
Bancherii chiriaşi
Reţeta turnurilor care concurează în înălţime pare să funcţioneze ca un magnet pentru bancheri. Anul trecut, Volksbank şi ING şi-au mutat sediile centrale în noi birouri de sticlă, construite în timpul crizei. Austriecii au închiriat şapte etaje din imobilul de birouri Nusco Tower, şi olandezii de la ING s-au mutat din Kiseleff în clădirea de 14 etaje Crystal Tower din apropiere de Piaţa Victoriei. Anul acesta este rândul Raiffeisen Bank să îşi consolideze sediul central în Sky Tower şi al UniCredit Ţiriac Bank, în imobilul UniCredit Tower, construit de Bog‘Art în zona Piaţa Presei Libere. Bineînţeles că aceste mutări lasă în urmă noi spaţii libere, care vor fi tot mai greu de închiriat. În următorii doi ani expiră contracte de închiriere care acoperă o suprafaţă de circa 750.000 mp, conform Colliers International.
Puşi în faţa acestei situaţii, proprietarii clădirilor aflate în construcţie nu pot decât să se gândească la momentul în care piaţa îşi va reveni.
„Piaţa imobiliară se mişcă mereu în valuri. Poţi observa când apare cererea pe piaţă. Foarte puţine clădiri la standarde internaţionale vor fi pregătite pentru acest moment. Vom vedea din nou valul urcând. Acum e mai puţin riscant să construieşti, şi clienţii, când vor să se mute, vor să o facă repede. E nevoie de un orizont de timp de patru-șase luni până se ia decizia de mutare, pe urmă e nevoie de timp pentru utilarea clădirii după dorinţa clientului, proces care poate dura două-trei luni. Dacă piaţa se mişcă şi clienţii caută o mutare în următoarea jumătate de an, iar tu eşti în mijlocul construcţiei, atunci e prea târziu. Noi suntem deja gata“, spune Karl-Maria Pfeffer, CEO Raiffeisen Property International, companie care şi-a asumat cea mai mare investiţie finalizată în criză: proiectul SkyTower, în care s-au investit peste 100 mil. euro. Finanţarea dezvoltării a fost susţinută de un credit acordat de Raiffeisen Bank. Steven van Groningen, CEO-ul Raiffeisen Bank România, spune că un împrumut de asemenea proporţii se acordă în funcţie de nişte criterii foarte stricte, precum gradul de închiriere, disponibilităţile băneşti ale investitorului şi reputaţia lui. Un alt aspect important, spune acesta, este dacă imobilul construit urmează a fi vândut imediat sau este o investiţie pe termen lung.
„Deşi negocierile iniţiate în prima jumătate a anului 2012 au fost limitate de condiţiile actuale din pieţele de capital, există o serie de tranzacţii aflate în stadii avansate de discuţie şi care ar trebui să fie încheiate în următoarele şase luni. Investitorii îşi concentrează atenţia asupra clădirilor de birouri care au o localizare bună şi un grad de ocupare ridicat, în condiţiile în care pe acest segment activitatea de închiriere s-a îmbunătăţit şi o serie de «pre-lease-uri» (preînchirieri n.red.) notabile au avut deja loc“, a declarat Blake Horsley, directorul  departamentului de investiţii din cadrul Colliers International.

Malluri de criză
În ciuda scăderii consumului şi a puterii de cumpărare a românilor, dezvoltatorii de centre comerciale continuă să mizeze pe acest segment de piaţă. Interesant este că, anul trecut, s-a constatat o schimbare în ceea ce priveşte chiriaşii care ocupă noile spaţii dezvoltate. Retailerii alimentari ocupă 30% din totalul spaţiilor nou deschise, cea mai ridicată pondere din 2002 şi până acum.
„Principala motivaţie a dezvolta­torilor de spaţii comerciale vine din faptul că există o oarecare cerere din partea lanţurilor internaţionale şi o mică revigorare a comerţului cu amănuntul – la nivelul anului 2012. În plus, sunt unii dezvoltatori care au reuşit să obţină condiţii de finanţare mulţumitoare şi merg înainte cu proiectele. Preţul terenurilor s-a înjumătăţit, cel puţin, iar formatele mari pot face un business-plan pe plus. Este un risc controlat“, explică Răzvan Gheorghe, managing director Cushman & Wakefield România.
Noile malluri apar pe o piaţă în care au cedat deja presiunii şase proiecte de retail, iar altele se zbat la limita supravieţuirii, cu suprafeţe imense rămase goale. Centrele comerciale intrate până acum în incapacitate de plată au creat în contul băncilor finanţatoare o gaură totală de peste 200 mil. euro.
Pretenţii noi
Numărul de proiecte începute în ultimii ani indică şi nivelul la care au fost afectate sectoarele pieţei imobiliare. „Este normal ca singurele dezvoltări din această perioadă să fie din zona comercială şi birouri, pentru că 75% din rezidenţial a fost construit speculativ. Până se curăţă stocul finanţat şi nefinalizat, nu vom vedea dezvoltări noi pe acest segment, iar construcţiile industriale merg în ritmul economiei, urmăresc creşterea economică. În zona comercială există o lipsă de adâncime în piaţă, deoarece, până de curând, România funcţiona după nişte standarde învechite. În ceea ce priveşte birourile, aici apar construcţii puţin mai bune comparativ cu distorsiunile de dinainte de criză“, explică situaţia Florin Furdui.
Stocul mare de spaţii libere determină chiriaşii să îşi impună propriile reguli. Cea mai importantă modificare adusă de criză în această privinţă sunt contractele pe o durată de trei ani, cu opţiune de ieşire din contract. Această practică îndepărtează atât potenţialii cumpărători ai produselor dezvoltate, cât şi băncile finanţatoare, care se uită la contracte stabile pe cinci ani, fără opţiune de ieşire din contract.
Chiar dacă noile dezvoltări imobiliare apar pe o piaţă în care oferta depăşeşte cu mult cererea, investitorii mizează pe faptul că vor reuşi să atragă chiriaşii clădirilor mai vechi în proiectele lor, cele rămase goale urmând a fi regândite. Un exemplu clar este cel al mallurilor Plaza România şi Bucureşti Mall, care vor fi transformate total pentru a putea ţine pasul cu concurenţa.
TURNURĂ Riscul dat de costul de construcţie şi valoarea terenului a fost înlocuit cu dificultatea finanţării şi asigurarea unui grad cât mai ridicat de preînchirieri
1 mld. euro s-a investit până acum în cele 21 de proiecte imobiliare a căror construcţie a început în ultimii patru ani de criză
30 ha de spaţii de birouri stau goale, majoritatea în Pipera, însă acest aspect nu îi opreşte pe dezvoltatori să îşi continue proiectele
200 mil. euro au pierdut băncile pe mâna mallurilor intrate în faliment, dar continuă să sprijine financiar dezvoltări noi