Deşi rămâne o ţintă de achiziţie pentru o anumită categorie socială, garsoniera din blocul vechi îşi pierde treptat potenţialul pentru speculaţii. Perspectiva unor câştiguri mari rămâne doar în oraşele universitare şi mai mult pentru închiriere.
După ce timp de trei ani, de la explozia tranzacţiilor imobiliare în 2003, a reprezentat principala opţiune a românilor, inclusiv pentru cei tentaţi de speculaţii, garsonierele din blocurile vechi tind să devină doar o achiziţie „de avarie“. „În condiţiile în care apartamentele noi vor deveni din ce în ce mai accesibile (creşterea puterii de cumpărare, diversificarea variantelor de creditare), achiziţia unei garsoniere într-un bloc vechi nu poate constitui o investiţie rentabilă în viitor, ci doar o soluţie temporară“, declară, pentru Capital, Irina Petrescu, sales manager al companiei imobiliare Esop.
Singurii pentru care garsoniera rămâne o soluţie locativă sunt tinerii sau cei cu venituri modeste. „Cu toate că nu oferă condiţii de locuire tocmai agreabile, garsoniera dintr-un bloc vechi reprezintă o variantă pentru persoanele cu venituri ceva mai reduse sau pentru cei care doresc să se mute foarte repede în propria casă. Aşadar, mai este rentabilă doar pentru o anumită categorie socială“, spune Monica Marin, partner manager al agenţiei imobiliare EuroMetropola. Problema cu acest gen de investiţii este că, după cum afirmă majoritatea analiştilor, în maximum doi ani nu va putea susţine, prin banii obţinuţi din revânzare, o nouă investiţie imobiliară. „Practic, este cântecul de lebădă al unităţilor locative vechi. Nici nu se pune problema ca acestea şi în special garsonierele să-şi păstreze valoarea speculativă“, afirmă şi Sorin Lăcustă, consultant senior în cadrul firmei imobiliare Regatta.
De altfel, veniturile pe care le poate genera investiţia într-o astfel de proprietate sunt incomparabil mai mici faţă de cele pe care le-ar putea avea proprietarul unei locuinţe amplasate într-un ansamblu rezidenţial nou. O garsonieră veche, amplasată într-o zonă semicentrală din Capitală, poate fi achiziţionată pentru circa 70.000 de euro, în timp ce în zonele centrale preţul poate trece de 100.000 de euro. Chiar în cartiere precum Rahova, preţul garsonierelor coboară rar sub 50.000 de euro. Creşterea preţului estimată de agenţii imobiliari pentru anul următor nu va depăşi 10%. Ceea ce reprezintă o diminuare serioasă a profitabilităţii, în comparaţie cu majorările de preţ din anii anteriori. Aceasta deoarece se pot găsi garsoniere cu suprafeţe mult mai mari în blocurile noi şi la preţuri apropiate. În plus, creşterea prognozată a preţului pentru locuinţele din ansamblurile noi este superioară celei din imobilele vechi, cu cel puţin 15%. Deci şi posibilitatea obţinerii unui profit ridicat este mai mare.
Închirierea, soluţie pentru cei răbdători
Mai mult, în anul în curs s-au lansat foarte multe proiecte rezidenţiale noi, ce vor aduce pe piaţă zeci de mii de locuinţe. Chiar dacă nu sunt disponibile imediat pe piaţă, acestea sunt în măsură să micşoreze presiunea cererii. De aici pornineşte şi stagnarea de preţ pentru apartamentele vechi, estimată a se petrece în maximum doi ani.
Anul trecut, garsonierele prezentau încă atractivitate pentru cei interesaţi în a investi pentru revindere sau închiriere. Creşterile de preţ anuale pentru acest tip de locuinţe se încadrau în marjele înregistrate de celelalte tipuri de unităţi. Prezentul a adus însă modificări în graficele de evoluţie, majorarea de preţ pentru garsoniere fiind cu până la 10% mai mică faţă de apartamentele cu două sau trei camere. Motivele sunt multiple şi pot fi descoperite atât în creşterea veniturilor românilor, cât şi a pretenţiilor acestora. Conform reprezentanţilor agenţiei imobiliare RealTime, din totalul locuinţelor vechi vândute, garsonierele reprezintă doar 20%, restul de 80% fiind apartamente cu cel puţin două camere.
În condiţiile în care preţul garsonierelor vechi a ajuns deja la un nivel foarte ridicat, nici închirierea nu mai reprezintă o soluţie de câştiguri spectaculoase. Dacă ne gândim la cele 350-400 de euro cerute lunar pentru chirie, în cazul unei garsoniere cumpărate cu un preţ de 60.000 de euro, un calcul simplu arată că investiţia se poate recupera în aproximativ 14 ani. Situaţia nu este foarte convenabilă pentru proprietar, având în vedere şi cheltuielile necesare pentru întreţinerea unei locuinţe dintr-un bloc vechi.
Varianta fericită pentru posesorii de garsoniere este ca acestea să fie situate în oraşele universitare. Acolo, cererea pentru garsoniere rămâne ridicată, fapt ce se reflectă an de an în creşterea chiriilor în perioada septembrie – octombrie, debutul anului universitar.
«Achiziţia unei garsoniere într-un bloc vechi nu poate constitui o investiţie rentabilă în viitor, ci doar o soluţie temporară.»
Irina Petrescu, sales manager al companiei imobiliare Esop
