CREŞTERE Chiriile locuinţelor s-au scumpit în ultimele 12 luni cu circa 30% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Speranţe de echilibrare a pieţei, în viitorul apropiat, nu există decât în Bucureşti. Celelalte oraşe mari din ţară au încă o lipsă acută de spaţii rezidenţiale, dar şi comerciale sau de birouri.
„Să ai o locuinţă în plus, mai ales într-un oraş universitar important, a devenit de mult o afacere extrem de bănoasă şi lipsită de riscuri majore. „În Cluj Napoca sunt aşteptaţi la începutul toamnei cam 100.000 de studenţi. Vă închipuiţi ce calcule îşi fac posesorii de case de închiriat, dar şi agenţiile imobiliare“, spune Doru Lupeanu, directorul de marketing al firmei imobiliare Grup de Lux din Cluj Napoca. Chiriile din localitate urcă anual cam cu 30% şi asta din cauza lipsei de spaţii rezidenţiale. De altfel, această situaţie este comună în toată ţara, care tinde să ajungă una de chiriaşi.
Timişoara, Iaşiul sau Bucureştiul sunt, de asemenea, asaltate la fiecare sfârşit de vară de sute de mii de oameni în căutare de locuinţe, iar acest fapt creează o presiune uriaşă pe piaţă. Singurul rezultat de până acum a fost creşterrea repetată a chiriilor, cu procente cuprinse între 10% (pentru localităţile neafectate de un flux continuu de „musafiri permanenţi“) şi 30% – 50%, în cazul marilor aglomerări urbane. Practic, această toamnă va aduce creşterea cu minimum 50 de euro a tuturor chiriilor rezidenţiale, dar pentru imobilele de lux, căutate în general de firme sau expaţi, aceasta va fi mult mai mare.
Dezechilibru între cerere şi ofertă
Dezvoltarea economică a determinat şi sporirea cererii de spaţii de birouri şi comerciale. În provincie, însă, clădirile de birouri clasa A sunt aproape inexistente. Bucureştiul stă totuşi mult mai bine, multe proiecte (însumând circa 1,2 milioane mp) fiind deja livrate pe piaţă.
Conform agenţiei imobiliare Esop, până în 2009, suprafaţa totală de spaţii de birouri va fi de 1,7 milioane mp şi va putea determina o oarecare diminuare a preţurilor de închiriere. Şi în ceea ce priveşte centrele comerciale, Capitala este în fruntea listei, unii experţi anticipând chiar o supraofertă de malluri, care va afecta piaţa începând cu anul 2010, când există posibilitatea apariţiei primelor eşecuri. Proiecte de centre comerciale se anunţă pretutindeni în ţară, fiind vizat fiecare oraş cu cel puţin 50.000 de locuitori, şi pot reduce presiunea cererii. Acest lucru, însă, nu se va întâmpla mai devreme de 2008, anul în curs fiind în continuare afectat de dezechilibre serioase între cerere şi ofertă. „În Iaşi, preţurile de închiriere pentru spaţiile comerciale sunt extrem de mari – circa 50 euro/mp – din cauza lipsei de spaţii. Cei care s-au mişcat cu o secundă mai repede au achiziţionat multe zone comerciale şi acum dictează preţurile din domeniu“, afirmă Eliza Neamţu, consilier imobiliar la agenţia Fidelia Casa. Deocamdată, oraşele din provincie în care proiectele developerilor, mai ales de retail, nu au rămas doar pe hârtie sunt Cluj Napoca şi Constanţa, oraşe în care Immoeast a achiziţionat pentru o sumă totală de peste 400 de milioane de euro centrele Polus. Alături de acestea, mai pot fi enumerate Braşov şi Timişoara. Pentru imobilele de birouri, însă, cel puţin momentan, exceptând Cluj Napoca, unde se construiesc câteva clădiri de clasa A, situaţia nu e deloc bună. Majoritatea firmelor plătesc chirii de clasa A pentru imobile vechi şi, în general, lipsite de condiţiile necesare.
Locuinţele trec la «preţuri de toamnă»
Proiectele rezidenţiale noi anunţate aproape săptămânal pe piaţa imobiliară românească nu reuşesc, deocamdată, să acopere cererea extrem de ridicată de locuinţe. Ca urmare, preţurile cresc anual cu circa 30%. Acestei tendinţe i s-au aliniat şi chiriile, sursă extrem de importantă de venituri pentru proprietarii mai multor locuinţe. De fapt, una dintre cele mai înfloritoare afaceri imobiliare din România este reprezentată de achiziţionarea unuia sau a mai multor apartamente, revândute ulterior cu profituri imense, datorită evoluţiei preţurilor, sau închiriate pentru câştiguri ceva mai mici, dar sigure şi pe perioade îndelungate.
Liderul preţurilor de închiriere este evident Bucureştiul, unde minimum de plată lunar este, în prezent, de 220 de euro, pentru o garsonieră, suma maximă pentru o vilă depăşind lejer 4.000 de euro lunar. „În acest moment, foarte multe proiecte noi se află în diverse stadii de dezvoltare, astfel că oferta pentru închiriere va creşte. Pe de altă parte, cererea se va afla la acelaşi nivel. Tot mai multe companii internaţionale vor intra pe piaţă sau îşi vor trimite persoane de contact şi, în plus, mulţi români angajaţi sau studenţi vor crea o presiune în plus pe piaţa chiriilor“, declară Georgiana Sandu, director de vânzări al departamentului rezidenţial din cadrul agenţiei imobiliare Neocasa.
Studenţii măresc preţul
Ce ne aşteaptă, vom vedea la toamnă, dar analiştii imobiliari sunt convinşi că, în numai o lună, când peste 500.000 de studenţi vor începe şcoala, la preţurile actuale se vor adăuga încă 50 de euro lunar. Dintre marile oraşe universitare, cele mai mici chirii sunt întâlnite în Iaşi. Aici, cei interesaţi mai pot găsi un apartament cu două camere la preţul unei garsoniere din Bucureşti, dar tendinţa de creştere este clară: cei 200 de euro plătiţi acum lunar proprietarului urmează să se transforme, în câteva luni, în 250 – 260 de euro.
În comparaţie cu Bucureştiul, nici Timişoara nu este un oraş foarte scump. Preţurile, dar şi tendinţele, se aseamănă celor din Iaşi. De altfel, în toată ţara, scumpirile vor fi apropiate ca procente, diferenţa fiind dată de nivelurile de preţ actuale şi de numărul de locuinţe ce vor fi date în folosinţă. Practic, gradul de creştere a chiriilor este foarte apropiat de cel de creştere a preţurilor de vânzare pentru locuinţe: aproximativ 30%.
Presiuni pe rezidenţial
«Tot mai multe companii internaţionale vor intra pe piaţă sau îşi vor trimite persoane de contact. În plus, mulţi români angajaţi sau studenţi vor crea o presiune suplimentară pe piaţa chiriilor la locuinţe.»
Georgiana Sandu, director de vânzări al departamentului rezidenţial Neocasa
Criza birourilor afectează provincia
Piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti este în continuă dezvoltare. În perioada 2007-2009, se vor livra aproape 20 de proiecte noi. Din estimările analiştilor agenţiei imobiliare Esop, stocul de spaţii de birouri aflat momentan pe piaţă este de circa 1,2 milioane mp, încă 400.000 urmând să apară pe piaţă până în 2008.
Chiriile cerute, în prezent, pentru clasa A oscilează între 23 şi 28 euro-mp, creşteri majore nefiind aşteptate pe acest segment. Spre deosebire de Capitală, în marile oraşe din ţară aproape că nu se poate vorbi despre clădiri moderne de birouri, acestea fiind foarte puţine. Aici se generează o cerere uriaşă, care, cel puţin deocamdată, este acoperită de spaţii de clasa B sau C amplasate în imobile vechi sau de vile şi apartamente din zonele centrale. Aparent, preţurile din oraşele mari sunt sub cele din Bucureşti, însă oferta nu poate fi comparată din punct de vedere calitativ. În fapt, chiriile pot fi considerate chiar mai mari decât în Capitală pentru condiţiile oferite.
Primele ieftiniri, abia peste patru ani
Cluj-Napoca este unul dintre puţinele oraşe unde se află în construcţie imobile moderne de birouri, tentative de gen fiind înregistrate însă şi în Timişoara, Oradea, Constanţa sau Braşov.
Spre deosebire de sectorul office, piaţa de retail se bucură de foarte mare atenţie în toată ţara, dar şi aici există probleme. Majoritatea proiectelor sunt doar anunţate, iar până la finalizare chiriile pe metrul pătrat vor continua să crească. În prezent, acestea se situează între 25 şi 50 de euro/mp/lună şi vor creşte cu aproximativ 10% în viitorul apropiat, conform experţilor. „O eventuală creştere a nivelului chiriilor nu va depăşi 10-15%. Intrarea pe piaţă a noilor centre comerciale va crea noi poli de interes pe segmentul comercial, prefigurând, astfel, o relativă stagnare a preţurilor“, declară Doru Lupeanu de la Grup de Lux din Cluj Napoca.
Experţii preconizează că, atât pentru birouri, cât şi pentru spaţiile comerciale, chiriile vor stagna. În aproximativ doi ani, vor apărea chiar scăderi, dar neînsemnate procentual, din cauza faptului că odată cu oferta va creşte şi cererea, prin firmele internaţionale care vor pătrunde în număr din ce în ce mai mare în România. În primele şase luni ale anului în curs, cererea a fost alimentată de companiile care s-au extins sau şi-au relocat sediile şi de noile firme intrate pe piaţă, care, de regulă, au închiriat suprafeţe de până în 500 mp.
Stagnare pe segmentul comercial
«O eventuală creştere a nivelului chiriilor nu va depăşi 10-15%. Intrarea pe piaţă a noilor centre comerciale va crea noi poli de interes pe segmentul comercial, prefigurând, astfel, o relativă stagnare a preţurilor.»
Doru Lupeanu, director de marketing al agenţiei imobiliare Grup de Lux
