Cum este definit un contract de închiriere în Codul Civil

Codul Civil român folosește termenul „contract de locațiune” pentru a desemna ceea ce, în limbajul comun, este cunoscut drept contract de închiriere. Reglementările legale pentru acest tip de acord sunt stabilite în prima secțiune a Capitolului V din Codul Civil, începând cu articolul 1777.

În terminologia juridică, părțile implicate într-un astfel de contract sunt denumite „locator” (cel care oferă bunul spre folosință, adică proprietarul) și „locatar” (cel care beneficiază de folosința bunului, adică chiriașul).

Conform Codului Civil, locațiunea este „contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie”.

Totuși, articolul 1778, alineatul (1) din Codul Civil precizează că termenul „închiriere” se aplică contractelor de locațiune care vizează bunuri imobile sau mobile, cu excepția cazurilor în care natura bunurilor sau o prevedere legală specifică altceva.

Aceeași secțiune a Codului Civil tratează și aspectul remunerației în cadrul acestui tip de contract, indicând că prețul închirierii poate fi exprimat nu doar în bani, ci și sub formă de alte bunuri sau servicii, conform înțelegerii dintre părți.

Drepturi și obligații de ambele părți

Legislația civilă în vigoare stabilește drepturi și obligații pentru ambele părți implicate, atât pentru locatar, cât și pentru locator. Printre aceste obligații se numără și responsabilitatea locatorului de a asigura „liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.”

În baza acestei obligații principale, se înțelege că, la încheierea contractului de închiriere, proprietarul acceptă în mod voluntar limitarea dreptului său de proprietate asupra imobilului.

De ce se întâmplă acest lucru? Pentru că, prin contractul de închiriere, chiriașul dobândește temporar dreptul de folosință asupra proprietății, precizează The Legal Badger.

Astfel, proprietarul nu mai poate accesa imobilul închiriat după bunul său plac. Pentru a intra în spațiul închiriat, proprietarul trebuie să notifice anterior chiriașul și să obțină permisiunea acestuia.

Această restricție garantează respectarea drepturilor chiriașului conform contractului și asigură utilizarea exclusivă a spațiului închiriat de către acesta.

Este infracțiune dacă proprietarul intră neanunțat în apartament?

Dacă folosința liniștită a imobilului închiriat este afectată, legislația permite locatarului să rezilieze unilateral contractul de locațiune. Acest drept rezultă din nerespectarea obligațiilor contractuale de către locator, care este obligat să asigure locatarului utilizarea optimă a spațiului.

Din punct de vedere juridic, accesul proprietarului în locuința închiriată, fără un motiv întemeiat sau urgență și fără acordul prealabil al chiriașului, poate constitui o infracțiune. Concret, o astfel de acțiune poate fi considerată violare de domiciliu, reflectând gravitatea încălcării dreptului locatarului la intimitate și folosință exclusivă a spațiului închiriat.

În legislația penală, conceptul de domiciliu include nu doar locuința propriu-zisă, ci și anexele și perimetrele aferente acesteia. De asemenea, noțiunea de domiciliu în dreptul penal nu se suprapune cu domiciliul administrativ al persoanei, ci se referă la orice loc destinat locuinței, cu anumite excepții.

Astfel, nu sunt incluse în această noțiune spațiile comerciale sau industriale, precum magazinele sau depozitele, și nici zonele comune ale imobilelor cu mai mulți locatari, cum ar fi căile de acces, lifturile sau grădinile partajate.

Iată cum este definită infracțiunea de violare de domiciliu în Codul Penal, art. 224:

 „Pătrunderea fără drept, în orice mod, într-o locuinţă, încăpere, dependinţă sau loc împrejmuit ţinând de acestea, fără consimţământul persoanei care le foloseşte, ori refuzul de a le părăsi la cererea acesteia […]”.

Deci, fără consimțământul chiriașului, proprietarul care intră în locuință fără acordul prealabil al acestuia riscă să fie tras la răspundere penală pentru infracțiunea de violare de domiciliu.

Sancțiunile pentru această infracțiune pot varia de la amenzi penale până la închisoare, cuprinsă între 3 luni și 2 ani.

Având în vedere aceste posibile sancțiuni, proprietarii care își închiriază imobilele ar trebui să fie atenți la respectarea prevederilor legale. Deși mulți chiriași nu aleg să formuleze plângeri penale în astfel de cazuri, dacă un chiriaș decide să recurgă la justiție, proprietarul se expune riscului de a avea un dosar penal deschis.