Obligațiile unui contract de închiriere
În Codul civil, contractul de închiriere este denumit „contract de locațiune”. Regimul juridic aplicabil acestuia este reglementat în Secțiunea 1 a Capitolului V din Codul civil, începând cu articolul 1777.
De asemenea, în contextul legislativ, termenii folosiți sunt „locator” (proprietarul locuinței) și „locatar” (chiriasul).
Conform Codului Civil, locațiunea este definită ca un contract prin care o parte, denumită locator, se angajează să ofere celeilalte părți, numită locatar, dreptul de a folosi un bun pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, cunoscut sub numele de chirie.
„Contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.”
Articolul 1778 alineatul (1) din Codul Civil stabilește că termenul „închiriere” se aplică contractului de locațiune pentru bunuri imobile sau mobile, indiferent de natura acestora, cu condiția ca legea sau natura bunurilor să nu prevadă altceva.
De asemenea, aceeași secțiune a Codului Civil reglementează modul în care se stabilește prețul închirierii, care poate fi exprimat fie printr-o sumă de bani, fie prin alte bunuri sau servicii, în funcție de caz.
Într-un contract de locațiune, locatorul are anumite obligații specificate clar în Codul civil. Aceste obligații includ:
„a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.”
Pe durata locațiunii, locatorul are obligația de a efectua reparațiile necesare, cu excepția celor care sunt responsabilitatea locatarului.
Articolul 1790 din Codul Civil
Conform articolului 1790 din Codul Civil, locatorul este responsabil pentru viciile ascunse ale bunului și pentru prejudiciile cauzate de acestea.
În plus, obligația de a asigura „liniștita și utila folosință a bunului pe toată durata locațiunii” implică și alte responsabilități, inclusiv cea prevăzută de articolul 1787, care stipulează că bunul și accesoriile trebuie predate în stare corespunzătoare.
În cazul unei tulburări de drept, articolul 1794 alineatul (1) din Codul Civil prevede că: „Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt”.
În această situație, locatorul trebuie să protejeze drepturile locatarului și să-l compenseze pentru orice prejudicii suferite, care pot include reducerea chiriei sau rezilierea contractului, cu condiția ca locatarul să nu fi fost conștient de cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului.
În același timp, locatarul are de asemenea responsabilități stipulate de legislație în cadrul contractului de închiriere.
Articolul 1796 din Codul Civil definește cadrul general al acestor obligații, care includ:
„a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune”.
Conform articolului 1799 din Codul Civil, locatarul are obligația de a folosi bunul „cu prudență și diligență, conform destinației stabilite prin contract”.
De asemenea, locatarul trebuie să informeze imediat locatorul despre necesitatea efectuării reparațiilor care sunt responsabilitatea acestuia din urmă.
În plus, locatarul este obligat să permită inspectarea periodică a bunului de către locator sau potențiali cumpărători, „fără a-i cauza, totuși, o perturbare nejustificată a utilizării bunului”.
Ce măsuri pot lua dacă chiriașul nu îmi plătește chiria?
În cazul în care chiria nu este plătită, proprietarul are la dispoziție mai multe opțiuni legale.
Inițial, se recomandă o abordare amiabilă, prin trimiterea unei notificări chiriașului referitoare la restanțe. Dacă această soluție nu rezolvă problema, se poate iniția procedura de evacuare, conform Codului de Procedură Civilă, articolele 1033-1045.
Aceasta implică notificarea prealabilă a chiriașului, iar dacă nu se primește un răspuns, se poate depune o cerere în instanță pentru evacuare, în cazul în care chiriașul refuză să părăsească locuința.
În schimb, dacă contractul de închiriere este considerat titlu executoriu, adică a fost autentificat notarial sau înregistrat la ANAF, proprietarul poate solicita direct executarea silită, conform articolului 1798 din Codul de Procedură Penală.
Prin urmare, înregistrarea contractului oferă proprietarului o protecție suplimentară în caz de neplată a chiriei.
