Proprietarii care s-au îndatorat anii trecuţi pentru dezvoltarea unor imobile de birouri sunt nevoiţi acum să vândă o parte din afaceri pentru a reuşi să îşi acopere datoriile bancare, în condiţiile în care principala lor sursă de venit, chiriaşii, se găsesc tot mai rar, sunt de părere jucătorii din piaţa de real estate chestionaţi de capital.ro.

„Majoritatea dezvoltatorilor de birouri sunt puşi în faţa unei mari dileme: să scadă din chirie şi să acopere pierderile din buzunar sau să menţină nivelul chiriei şi să rămână cu spaţii goale. Singurele cereri în acest moment vin din partea unor companii care intenţionează să se reloce, spre exemplu de la o suprafaţă de 600-700 mp ocupată într-o clădire de birouri, la o suprafaţă mai mare cu 200 mp într-o vilă, unde şi mentenanţa este mai ieftină”, menţionează Daniel Miţarcu, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară White House.

Potrivit lui Miţarcu, pe termen scurt, strategia dezvoltatorilor îndatoraţi a fost să amâne perioada de rambursare a creditelor care aveau ca termen primăvara acestui an, până anul viitor. În această perioadă, proprietarii plătesc doar dobânda, însă datoriile se adună pentru anul viitor, când problemele se vor agrava din lipsa încasărilor. „E interesant de văzut ce vor face băncile anul viitor, când se vor confrunta din nou cu acceaşi problemă. Dacă vor executa imobilele, băncile vor rămâne în pierdere, deoarece acestea au fost supraevaluate“, a explicat reprezentantul White House.

Cât pierd proprietarii

Dintr-un calcul realizat de Esop, dacă ne raportăm la o perioadă contractuală medie de 3 ani, o perioadă de neocupare de 6 luni implică încasarea de către dezvoltator a unor venituri cu peste 14% mai reduse, iar în cazul unei perioade de neocupare de 9 luni, reducerea veniturilor este de 20%.

Cumulat cu scăderile datorate nivelului chiriei (operate în marje cuprinse între 10-30%, în funcţie de locaţie şi tipul de spaţiu), cifra de afaceri a dezvoltatorilor imobiliari se confruntă cu posibilitatea diminuării pe termen scurt (2-3 ani) cu procente între 24 şi 50%.

Ce soluţii au dezvoltatorii

Principala soluţie pe care au început să o adopte tot mai mulţi proprietari cu împrumuturi bancare este reeşalonarea creditelor pentru anul viitor.

„Astfel de proprietari ar trebuie să găsească soluţii pe termen scurt, cum este amânarea perioadei de rambursare, însă ce se va întâmpla cu aceste companii în decurs de un an nu se poate şti, pentru că depinde foarte mult de experienţa companiei, de gradul de neocupare şi de poziţionarea clădirii. Aceşti factori trebuie analizaţi în funcţie de caz şi ulterior vezi ce soluţii ai la îndemână“, a declarat pentru capital.ro Anina Iordache, directorul general al Immorent, divizia locală de leasing imobiliar a grupului austriac Erste Bank.

Dat fiind faptul că din lipsa chiriaşilor, nici veniturile acestor proprietari nu mai pot acoperi datoriile, singura alternativă pe care o mai au la îndemână este vânzarea unui părţi din imobil pentru a evita falimentul.

„Cei care au amânat rambursările pentru anul viitor şi nu o să aibă nici atunci bani, rămân cu soluţia vânzării afacerii pentru a reduce din datorii, în ideea unei noi reeşalonări. Dacă proprietatea este bună şi are un preţ acceptabil o să se găsească şi cumpărători“, a subliniat Adrian Crivii, general managerul Darian, principala companie de evaluare de pe piaţa românească.

Chiriaşii cu probleme

Chiar dacă în noile condiţii de piaţă chiriaşul este cel care dictează regulile, nici acesta nu este lipsit de probleme. O serie de companii multinaţionale care au închiriat în ultimii ani suprafeţe mari de birouri, în ideea unei posibile extinderi, se află acum în postura de a subînchiria spaţiile.

„Sunt situaţii de companii care au închiriat anii trecuţi suprafeţe mari cu gândul că se vor extinde şi care acum sunt nevoiţi să subînchirieze. Mulţi au chirii mari şi ca să subînchirieze mai lasă din preţ şi sunt nevoiţi să suporte nişte pierderi“, a mai spus Crivii.

În opinia lui Miţarcu, chiria medie pe care ar trebui să o practice proprietarii clădirilor de clasa A este de 15 euro/mp/lună, dar chiar şi aşa stocul închiriat scade lunar, deoarece firmele mai mici au început să renunţe la spaţiile închiriate.

Grad de neocupare mare

Potrivit ultimelor rapoarte de piaţă, rata de neocupare a birourilor din Bucureşti a depăşit la jumatătea acestui an pragul de 10%, după ce în urmă cu un an şi jumătate companiile de consultanţă imobiliară raportau lipsa spaţiilor de închiriat. În prezent, stocul de spaţii de birouri a atins nivelul de 1,4 mil. mp.