Proprietarii de malluri şi clădiri de birouri încep să scadă chiriile

Cu clienţi afectaţi de criza financiară, dezvoltatorii de malluri şi birouri anunţă primele scăderi ale chiriilor. În sectorul office, reducerile vor depăşi 15%, iar pentru malluri - 30% în următorii doi ani. Chiar dacă sectorul spaţiilor de birouri a fost ferit pånă acum de un impact puternic al crizei financiare, afacerile dezvoltatorilor sau proprietarilor acestor imobile nu sunt scutite de probleme. Investiţiile în domeniu,  mai ales pe sectorul office, continuă

Cu clienţi afectaţi de criza financiară, dezvoltatorii de malluri şi birouri anunţă primele scăderi ale chiriilor. În sectorul office, reducerile vor depăşi 15%, iar pentru malluri – 30% în următorii doi ani.

Chiar dacă sectorul spaţiilor de birouri a fost ferit pånă acum de un impact puternic al crizei financiare, afacerile dezvoltatorilor sau proprietarilor acestor imobile nu sunt scutite de probleme. Investiţiile în domeniu,  mai ales pe sectorul office, continuă să-şi păstreze ritmul alert, anul acesta fiind livraţi 235.000 mp, iar cererea rămåne ridicată. Cu toate acestea, segmentul spaţiilor de birouri de clasă inferioară – B sau C – se confruntă cu reţinerea chiriaşilor, care preferă să se relocheze în spaţii de clasa A, nu cu mult mai scumpe, dar categoric mai confortabile. „Pe măsură ce lumea afacerilor se schimbă într-un ritm din ce în ce mai susţinut, companiile descoperă că sediile pe care le ocupă nu mai oferă avantajul competitiv de altădată. Prin urmare, ele încep să analizeze beneficiile unei relocări, precum şi riscurile şi costurile aferente“, spune Ştefan Marchitan, broker în cadrul  CB Richard Ellis/Eurisko. Chiriile actuale din componenta de calitate mai scăzută a segmentului de birouri amplasate în zone centrale se cifrează la aproape 18 euro/mp/lună, în vreme ce pentru cele de clasa A din aceeaşi zonă se percep tarife cuprinse între 18 şi 20 de euro/mp/lună. Diferenţe mici care ameninţă profitul obţinut din închirierea de imobile de clasă inferioară prin pierderea clienţilor.

De altfel, tendinţa clienţilor de a se îndrepta cu precădere către spaţiile de clasă A, aflate în zone unde traficul este suportabil sau autorităţile au anunţat investiţii pentru fluidizarea acestuia, au determinat replierea strategiilor proprietarilor. Prima pårghie de a păstra chiriaşii existenţi prin prelungirea contractelor sau de a atrage alţii noi sunt ofertele cu chirii reduse sau alte beneficii în ceea ce priveşte costurile suplimentare. „În ceea ce priveşte spaţiile de talie mică şi medie, credem că finalul lui 2008 şi începutul lui 2009 vor fi marcate de o tendinţă de reducere a chiriilor cu 5% pånă la 10%“, se arată într-un studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară bucureşteană Esop Consulting. Practic, dacă proprietarul unui imobil cu o suprafaţă închiriabilă de 5.000 mp încasează circa 87.500 de euro brut lunar, o reducere de 10% a chiriei în vederea prelungirii contractului cu un chiriaş existent sau pentru atragerea unuia nou înseamnă încasări lunare de 78.750 de euro, o reducere cu 10.000 de euro a veniturilor în fiecare lună.

O situaţie asemănătoare se întålneşte şi în cazul vilelor utilizate ca sedii de firme, unde posibila relocare a chiriaşilor în sedii moderne de birouri va determina, potrivit analiştilor Esop Consulting, o micşorare a chiriei cu pånă la 15%, în condiţiile în care în centru chiria cerută la vilă este de circa 21 de euro/mp/lună, iar costurile de întreţinere mult mai mari. În condiţiile prefigurării unei crize economice, aceste costuri provoacă şi ele retragerea celor interesaţi în imobile unde au de plătit sume mai mici pentru întreţinere.

Elasticitate în oferta de retail

Reţinerea retailerilor care se reorientează către economisire ridică probleme şi pentru proprietarii de malluri. Deşi jucătorii mari, precum Carrefour, au anunţat că nu sunt afectaţi deloc de criză, ba chiar ţintesc să atingă anul acesta o cifră de afaceri de un miliard de euro în Romånia, cei mici sau medii nu sunt foarte fericiţi cu chiriile practicate de dezvoltatorii şi proprietarii de centre comerciale, fapt ce a început deja să determine o revizuire a condiţiilor impuse chiriaşilor sau potenţialilor chiriaşi. „Încercăm să fim flexibili şi să-i înţelegem pe chiriaşii noştri. De aceea, chiriile nu sunt egale, ci se percep în funcţie de vånzările retailerului. În perioadele bune ele cresc şi, evident, scad atunci cånd le scade şi acestora businessul“, spune Teodor Pop, managing partner al developerului autohton RED, care şi-a deschis recent un birou la Londra, în încercarea de a uşura accesul la finanţări şi pentru a identifica mai rapid oportunităţi din piaţă. În prezent, chiriile plătite în Romånia pentru spaţiile din malluri oscilează între 15 şi 80 de euro/mp/ lună, în funcţie de amplasament, calitate, suprafaţă închiriată. Potrivit experţilor, dacă pe piaţă vor fi livrate toate proiectele aflate în dezvoltare, deşi au apărut deja cåteva amånări, valorile chiriilor din retail vor scădea cu 20%-30% pånă în 2010.

Evoluţia pieţei imobiliare – în condiţiile în care ea este deja afectată de criza finanţărilor şi ar putea suferi în continuare ca urmare a reducerii consumului şi a afacerilor din retail – este una de triere a jucătorilor, cel puţin pentru moment, doar cei puternici, cu strategii clare şi mai ales cu „spate“ financiar avånd şanse să reziste în piaţă.

«Companiile descoperă că sediile pe care le ocupă nu mai oferă avantaj competitiv. Prin urmare, încep să analizeze beneficiile unei relocări.»
Ştefan Marchitan, broker departamentul comercial CB Richard Ellis/Eurisko

20 euro/mp/lună este chiria maximă percepută pentru spaţiile office de clasa A, în zona de centru-nord a Capitalei, cu doar 2 euro/mp/lună mai mare faţă de cea pentru imobilele de clasa B

Dezvoltare
Avantajele clădirilor de birouri de clasa superioară constau, în primul rånd, în modernitatea imobilului şi în gradul de confort oferit chiriaşilor. De asemenea, acestea deţin parcări numeroase. În plus, chiriaşii beneficiază de servicii precum: spălătorie auto, curăţătorie de haine, restaurante, săli de conferinţe şi centre SPA. Treptat, acestea vor lua locul imobilelor de clasă inferioară. De altfel, unii dintre dezvoltatorii de imobile office, care administrează clădiri de clase inferioare, şi-au anunţat intenţia de a le demola pentru a realiza proiecte noi de clasa A şi cu regim de înălţime mai mare, pentru creşterea profitului.

În picaj
Spaţiile office de clasă inferioară au, în primul rånd, avantajul amplasării în zone centrale, care însă din cauza traficului intens se transformă în handicap. Lipsite, în multe cazuri, şi de aportul parcărilor, acestea devin adevărate poluri de ambuteiaj, din cauza numeroaselor maşini care circulă în zonă. De asemenea, chiriile acestora sunt deja prea mari pentru condiţiile oferite. Scăderea lor nu va ajuta decåt pentru o perioadă scurtă, creşterea costurilor de exploatare fiind unul dintre impedimente. Analiştii estimează că imobilele vechi vor fi înlocuite treptat atåt de proiecte de clasă superioară, cåt şi de parcuri de afaceri.