Lipsa tranzacţiilor diminuează din ce în ce mai mult valoarea terenurilor şi clădirilor. Pentru dezvoltatorii care şi-au supraevaluat activele în anii trecuţi, viitorul sună chiar mai rău. O asemenea oportunitate apare o dată la o sută de ani. Valorile proprietăţilor scad din cauza crizei şi cine are cash acum poate profita, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al consultantului imobiliar Cushman & Wakefield Activ Consulting. Opinia lui e susţinut
Lipsa tranzacţiilor diminuează din ce în ce mai mult valoarea terenurilor şi clădirilor. Pentru dezvoltatorii care şi-au supraevaluat activele în anii trecuţi, viitorul sună chiar mai rău.
O asemenea oportunitate apare o dată la o sută de ani. Valorile proprietăţilor scad din cauza crizei şi cine are cash acum poate profita, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al consultantului imobiliar Cushman & Wakefield Activ Consulting. Opinia lui e susţinută şi de brokerul londonez Tom Healy. „Dacă am evalua zilnic proprietăţile, mai ales cele importante, am vedea căderi ale valorilor acestora de fiecare dată. Până când? Cine poate şti?“, arată britanicul. Prinsă în blocajul generat de scăderea încrederii şi de retezarea conductelor de finanţare, piaţa imobiliară suferă cantitativ, prin împuţinarea proiectelor, dar mai ales calitativ, valoarea proprietăţilor care o formează fiind agresiv diminuată.
Un exemplu sugestiv este devalorizarea până sub preţul de achiziţie a centrului comercial City Mall din Capitală, deţinut de australienii de la APN/UKA. Acesta este evaluat acum la mai puţin de 60 de milioane de euro, în condiţiile în care preţul de achiziţie a fost de circa 100 de milioane de euro. Situaţii asemănătoare apar şi pentru developerul Plaza Centers. Acesta se confruntă cu o scădere a valorii proprietăţilor de 30%, deşi Casa Radio, proiectul de bază al israelienilor, va valora la finalizare circa un miliard de euro, după ce iniţial era estimat la 760 de milioane de euro. „În 2006 şi 2007, jucătorii din piaţă au înregistrat asset-urile la niveluri foarte mari, iar în condiţiile actuale îi apucă durerea de cap când trebuie să le raporteze investitorilor“, explică Ionaşcu.
Valoarea majorităţii proprietăţilor a scăzut mai mult sau mai puţin în special din cauza blocării surselor de finanţare, iar principala victimă sunt terenurile, deşi în aparenţă sunt investiţii solide şi aducătoare de profit. S-au făcut multe tranzacţii cu terenuri la începutul lui 2008, la preţuri imense, multe dintre ele fiind destinate dezvoltărilor rezidenţiale. Dincolo de faptul că, în prezent, ciclurile de vânzare sunt reduse masiv, viitorul este atât de înceţoşat încât toate intenţiile de a realiza ceva sunt amânate. Mai mult, chiar dacă ar exista dorinţa de a le finaliza, robinetul cu bani e închis, iar cash flow-ul necesar inexistent. De aceea, preţul terenurilor rămase fără plusvaloarea dezvoltării a scăzut şi cu 80%.
Greutăţi în evaluare şi la stabilirea preţurilor
Pe piaţa imobiliară autohtonă, gluma s-a îngroşat încă din timpul verii, când alături de letargia firească a sezonului a apărut, iniţial ignorat, blocajul finanţărilor. Lipsa banilor a determinat atât stoparea sau frânarea creditării ipotecare, cât şi finanţarea proiectelor. Astfel, în ianuarie şi februarie, tranzacţiile au scăzut cu 26% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), de la 112.000, în 2008, la 82.860, în 2009.
Scăderea agresivă a tranzacţiilor a eliminat o parte din suportul evaluărilor, care devin din ce în ce mai greu de realizat. De altfel, experţii susţin că, în prezent, pe piaţa apartamentelor preţul se face exclusiv la negociere, şi, în condiţiile în care banii sunt la client, el decide, iar scăderile continue sunt fireşti.
„Piaţa din România este imatură, cu variaţii bruşte, complet netransparentă. Dispersia este accentuată atât de calitatea produselor (a clădirilor), cât şi de problemele cronice ale infrastructurii. Dacă ne concentrăm numai asupra segmentului de top, putem estima o scădere cuprinsă între 20% şi 25%, cauzată de creşterea cu circa 1,5% a ratelor de capitalizare aşteptate de potenţialii investitori“, explică Bogdan Sergentu, şeful departamentului de evaluare al DTZ Echinox. Pentru celelalte produse, scăderea poate ajunge şi la 50%, estimează Sergentu.
Robinetul finanţărilor închis şi din cauza bancherilor
Potrivit unei analize a consultantului imobiliar DTZ Echinox, interesul investitorilor internaţionali se va diminua, condiţiile financiare de creditare îngrădind accesul la capital. De aici apare o altă problemă. Majoritatea băncilor autohtone puteau finanţa proiecte imobiliare cu potenţial: un mall, un sediu de birouri. Multe au refuzat riscul, iar banii au venit din triunghiul New York, Londra, Hong Kong, în special Londra. Odată cu criza, banii au cam dispărut, iar investitorii au rămas fără finanţare. Pe o piaţă imatură, majoritatea proprietăţilor au nevoie de finanţări şi refinanţări, iar dacă aceşti bani nu sunt disponibili, situaţia devine gravă. „Dacă un fond de investiţii are susţinere din exterior, el se poate descurca. Altfel, e condamnat. Sunt entităţi mari care vor să iasă de pe piaţă, dar pentru a-şi păstra imaginea ţin aceste lucruri secrete. Oricum, majoritatea au investiţii în Rusia, Marea Britanie, Germania şi vor sacrifica România fără să clipească“, mai spune Ionaşcu.
Totalul tranzacţiilor încheiate în 2008 reprezintă 1,04 miliarde de euro, ceea ce înseamnă o scădere cu 45% faţă de 2007. În timp ce în 2007 54% din volumul tranzacţiilor din real estate se realiza în Bucureşti, în 2008 acest procentaj a ajuns la 77%.
Practic, în a doua jumătate a anului 2008, activitatea de investiţii a scăzut considerabil, atingând doar 28,4% din volumul aceleiaşi perioade a anului anterior. De aceea, dar şi din cauza confuziei şi a analizelor îndelungate, evaluările proprietăţilor au devenit dificile, iar devalorizările masive. În România, evaluatorii s-au bazat, în principal, pe preţurile cerute de către vânzători (adică pe oferte), întrucât datele certe despre tranzacţiile realizate nu au fost niciodată publice, ca în alte ţări. De aici şi marea durere. Preţurile nu le mai fac vânzătorii, ci cumpărătorii, iar singura soluţie rămâne negocierea.
Bogdan Sergentu, DTZ Echinox
Declin
Valoarea bunurilor a scăzut din cauza crizei globale. Primele victime au fost locuinţele cu preţuri supraevaluate, care s-au redus, în medie, cu minimum 30%
O bornă inutilă?
Anul 2007 a reprezentat vârful unei pieţe care de atunci scade continuu, când yieldurile au coborât chiar şi sub 5%, iar valoarea tranzacţiilor a atins 2,5 miliarde de euro. Prezentul aduce însă estimări nefericite. Investitorii par ori să-şi pregătească exitul, ori să ignore piaţa românească.
