joaca un rol cheie in dezvoltarea economiei globale, reunind peste 20% din produsul intern brut al unora din cele mai dezvoltate state”, sustine Luis Armstrong, unul dintre cei mai respectabili experti europeni, presedinte al RICS, cea mai mare organizatie a specialistilor imobiliari, cu peste 110.000 de membri in 120 de tari.Intre 2002 si 2006, studiile recente estimeaza ca in zona se vor acumula investitii de peste 213 miliarde de euro, care se vor „vedea” prin noi si noi cladiri de birouri, shopping-center-uri sau cartiere de case. Diferentierea si dirijarea volumului investitiilor se face in functie de caracteristicile si conditiile fiecarei regiuni europene in parte, dar ceea ce este important este faptul ca portofoliile sunt din ce in ce mari, ceea ce duce la o profesionalizare a domeniului imobiliar de pe continent.Cresterea din acest an a spatiului Uniunii Europene cu zece tari noi membre, va duce la sporirea populatiei cu 32% si a teritoriului cu 20%, ceea ce conduce la noi si noi oportunitati de afaceri in zona. Acest flux continuu de bani a dus la cresterea continua a numarului cladirilor comerciale noi, fie ca este vorba de sedii de birouri, fie de mall-uri de dimensiuni uriase. Cea mai mare parte a investitiilor in proprietati imobiliare (aproximativ jumatate) s-a indreptat in ultimii trei ani spre spatiile de birouri. Acestea reprezentau peste 55% din totalul investitiilor imobiliare europene in 2000 si apoi, intr-o usoara scadere, au ajuns la 47% la sfarsitul lui 2003. Per total, birourile raman cele mai profitabile active imobiliare comerciale. Acest lucru este posibil, in primul rand, datorita cresterii continue a numarului firmelor, potentiali clienti, si a extinderii continue a retelelor si teritoriilor de operare a marilor multinationale, dar si faptului ca pe acest segment imobiliar contractele sunt de regula pe durata mai mare, cinci-sapte ani, mai mult decat pentru celelalte spatii (la retail – spatii comerciale media duratei contractelor este de trei ani, iar la case inchirierea se face in medie pe un an).Ca efecte negative ale acestei directionari masive a fondurilor spre construirea de birouri noi au fost scaderea continua a chiriilor acestora in ultimii trei ani si cresterea ratei de neocupare. Astfel, daca la Milano sunt goale doar circa 6% din stocul spatiilor de birouri, la Bruxelles, Praga, Londra depasesc 10%, iar la Varsovia, Amsterdam si Budapesta, unde s-a construit masiv in acesti ani (stocul in unele cazuri chiar triplandu-se), spatiile goale trec chiar de 15%, potrivit unui studiu realizat de Jones Lang LaSalle.
Retailul castiga teren
In Romania, anul 2002 a fost un an critic din acest punct de vedere, rata de neocupare fiind la acea data de peste 20%. In 2003 si in acest an, s-a construit mai putin decat cererea, fapt ce a condus la absorbtia acestui surplus si scaderea sub 5% a procentului de neocupare a spatiilor de clasa A si de circa 14% pentru spatiile de clasa B.Ca perspectiva, specialistii imobiliari cred ca din a doua parte a acestui an se va resimti o revigorare a chiriilor la spatiile de birouri pe majoritatea pietelor europene, iar din 2005 este estimata chiar o usoara crestere pe ansamblul pietei europene.Al doilea sector imobiliar din punctul de vedere al investitorilor este cel al spatiilor comerciale, care a reprezentat in ultimii doi ani peste 25% din totalul investitiilor. Cu acesti bani se construiesc mai ales centre comerciale noi, tip mall, cu galerii moderne si foarte multe facilitati si servicii pentru public. Unii specialisti cred ca retailul are si va avea in continuare foarte mult de spus in Europa, fiind de asteptat ca aceste investitii sa aduca in curand venituri pe termen scurt mult mai atractive decat cele oferite de cladirile de birouri. Cea mai matura piata a spatiilor comerciale este considerata Marea Britanie, iar cu potential crescut Cehia si Polonia. Ca rata de profit este vehiculata cifra de 7,3% pentru shopping center-uri, 7,4% pentru parcurile comerciale si de 6,8% pentru magazinele de pe marile artere comerciale, potrivit unui studiu al Urban Land Institute.In Romania, ca tipuri de spatii comerciale, deocamdata exista cateva shopping center-uri, dar nu exista inca parcuri comerciale. Chiriile pentru spatiile de lux sunt in usoara crestere (in medie de 60 euro/mp/luna pentru Bucuresti), ca urmare a cererii sustinute. Ca urmare, este din ce in ce mai mare si numarul investitorilor care doresc sa cumpere in Romania astfel de investitii la cheie, cu chiriasi cu tot, daca se poate. Cenusareasa imobiliarelor din Europa ramane piata rezidentiala. Cu toate ca aproape in toate tarile membre ale Uniunii Europene si in tarile candidate exista o criza a locuintelor, investitorii nu dau ghes spre acest sector. A lucra direct cu consumatorul final nu este un lucru tocmai usor pentru investitorii institutionali. Gusturile europenilor se schimba de la an la an, astfel incat la case factorul de moda este foarte proeminent. Se poarta intr-un an casele mici la periferii sau casele mari de langa padure, iar in alt an apartamentele cochete din zone semicentrale sau din zgarie norii din mijlocul marilor metropole. Pietele cele mai active sunt cele din Marea Britanie, Suedia, Danemarca, Spania, Olanda si Portugalia. O solutie identificata in ultima perioada este construirea „in masa” a unor cartiere intregi, de zeci de mii de case, in doi-trei ani, sau chiar orasele limitrofe intregi – precum se intampla in Spania, Franta si Olanda, dezvoltate de consortii in care isi dau mana de obicei mai multi investitori privati. O alta solutie este cea prezenta pe pietele Europei Centrale si de Est, unde totul se face in pasi mici, cate putin, construindu-se cel mult 50-60 de unitati deodata. Romanii vor fi nevoiti astfel sa preia exemplul tarilor vecine si sa utilizeze surse autohtone la dezvoltarea fondului de locuit. Putini investitori straini sunt dispusi sa construiasca mai mult de zece-douazeci de vile deodata in tara noastra.