România a înregistrat cea mai mare creştere economică dintre toate statele membre ale Uniunii Europene, în primul trimestru din 2017, comparativ cu cel anterior şi cu aceeaşi perioadă de anul trecut, potrivit datelor Eurostat. Rezultatul pozitiv, combinat cu faptul că România are cele mai ieftine proprietăţi comerciale din Europa, a creat mediul propice atragerii de investitori noi pe sectorul imobiliar.
Volumul de tranzacţii cu proprietăţi comerciale (malluri, birouri, depozite) realizat în prima jumătate a acestui an depăşeşte jumătate de miliard de euro, potrivit datelor colectate de Capital de la principalii brokeri imobiliari activi pe piaţă. Doar cele mai mari zece tranzacţii încheiate în această perioadă cumulează această valoare, ceea ce determină consultanţii să estimeze pentru acest an depăşirea pragului de un miliard de euro, echivalentul unei creşteri de circa 20% faţă de rezultatul din 2016.
Dacă aceasta este o veste bună pentru investitorii imobiliari în căutare de plasamente atractive, trebuie spus că jucătorii mari atraşi acum pe piaţă mizează pe o extindere de durată. Construcţia de noi clădiri de birouri, spaţii comerciale şi depozite înseamnă crearea a mii de locuri noi de muncă, adică o veste bună pentru toţi românii. Spre exemplu, cele circa 150 de clădiri de birouri construite în ultimii zece ani în Bucureşti au adus 200.000 de locuri de muncă. În această perioadă, o companie care va angaja peste 2.000 de oameni în următorii trei ani se pregăteşte să intre în România şi îşi caută un sediu, potrivit lui Marius Şcuta, national director în cadrul JLL Romania.
CITIŢI ŞI O companie care va angaja peste 2.000 de oameni se pregăteşte să intre în România
Şase investitori imobiliari noi au intrat pe piaţă în perioada analizată, prin tranzacţii ce depăşesc 380 mil. euro şi care acoperă mai bine de trei sferturi din întregul volum de investiţii realizat pe piaţa românească. Profilul tranzacţiilor încheiate în primul semestru arată o schimbare de comportament a investitorilor. Dacă până anii trecuţi se cumpărau proprietăţi individuale, acum sunt preferate pachetele de imobile răspândite la nivel naţional sau chiar european. Evident, astfel de investiţii implică sume mult mai consistente. În topul celor mai mari zece tranzacţii din acest an, şase se referă la portofolii de proprietăţi.
Tranzacţii istorice
Singurul cumpărător român prezent în topul realizat de Capital este şi autorul celei mai mari tranzacţii imobiliare încheiate vreodată în România. Retailerul de bricolaj Dedeman, deţinut de fraţii Dragoş şi Adrian Pavăl, a cumpărat cele cinci clădiri de birouri din jurul mallului AFI Palace Cotroceni din Bucureşti pentru 164,5 mil. euro. Tranzacţia marchează atât intrarea celor doi antreprenori români pe piaţa imobiliară, cât şi prima vânzare locală realizată de AFI Europe, dezvoltatorii imobilelor de birouri.
CITIŢI ŞI Fraţii Pavăl au intrat în rândul miliardarilor printr-o achiziție record
Tot la prima vânzare este şi antreprenorul ieşean Iulian Dascălu, care a încasat peste 100 mil. euro prin înstrăinarea a 50% din mallurile Iulius din Timişoara, Cluj-Napoca, Iaşi şi Suceava, plus clădirile de birouri adiacente acestora. În spatele cumpărătorului Atterbury Europe, aflat la prima achiziţie în România, se află unul dintre cei mai bogaţi sud-africani. Christoffel Wiese, a cărui avere este evaluată de revista americană Forbes la 5,6 mld. dolari, este cel mai mare acţionar al conglomeratului de retail Steinhoff International, prezent în România cu brandurile kika şi Pepco.
CITIŢI ŞI Ce face Iulian Dascălu cu banii din vânzarea a jumătate din mallurile Iulius
Locul trei în topul celor mai mari tranzacţii din acest an este ocupat de fondul suveran al statului chinez China Investment Corporation care a cumpărat de la fondul american Blackstone spaţiile de depozitare acumulate de acesta prin Logicor la nivel european. Preţul vânzării a fost de 12,25 mld. euro, ceea ce o transformă în cea mai mare tranzacţie imobiliară de până acum la nivel internaţional. În România, chinezii au intrat în posesia a patru parcuri logistice în Ploieşti, Timişoara, Mogoşoaia şi Pantelimon, plus peste 100 de hectare de teren dedicat construcţie de noi depozite, a căror valoare se ridică la circa 48 mil. euro.
CITIŢI ŞI România, parte a celei mai mari tranzacţii imobiliare din lume. Statul chinez e cumpărătorul
Poziţii consolidate
După ce anul trecut Growthpoint, susţinută de fondul de pensii al angajaţilor din guvernul sud-african, a devenit acţionar principal al Globalworth, firmă fondată în România de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, sud-africanii şi-au întărit poziţia de pe piaţa locală. Investitorii au plătit 42,5 mil. euro pe depozitul Dacia de la Oarja, unul dintre cele mai mari centre de distribuţie ale grupului Renault din afara Franţei, iar recent au cumpărat cu 38 mil. euro şi ultima clădire din complexul de birouri Green Court construit de Skanska în Bucureşti.
O mişcare de consolidare a făcut, tot de curând, şi fondul belgian Mitiska prin achiziţia a 11 parcuri de retail din România, amplasate lângă magazine Lidl sau Kaufland, de la dezvoltatorul ceh cu rădăcini germane Intercora. Tranzacţia ridică valoarea portofoliului românesc al companiei la peste 100 mil. euro. Astfel, belgienii au ajuns să deţină în România 19 centre comerciale funcţionale şi încă patru proiecte în dezvoltare. Centrele comerciale sunt amplasate în oraşe precum Bucureşti, Arad, Sibiu, Iaşi, Ploieşti, Buzău, Deva, Medgidia, Reşiţa, Slobozia sau Mediaş.
CITIŢI ŞI Un grup belgian a cumpărat 11 parcuri de retail de lângă Lidl şi Kaufland în România
Miză pe apetitul de cumpărături
Creşterea puterii de cumpărare a românilor a motivat o serie de retaileri să se extindă în România. Chiar dacă nemţii de la Metro au mai rămas cu patru hipermarketuri Real, după ce în timpul crizei economice au vândut reţeaua de magazine concurenţilor de la Auchan, anul acesta ei au găsit cumpărători şi pentru acestea. Cumpărătorul unităţilor Real din Constanţa, Suceava, Oradea şi Arad este o firmă reprezentată de Dusan Wilms, fost director în cadrul Metro Cash&Carry România.
Tot o tranzacţie pe sectorul de retail, dar derulată la nivel regional, a fost şi cea prin care CPI Property Group, controlată de miliardarul ceh Radovan Vitek, a cumpărat 11 malluri din Europa Centrală şi de Est, printre care şi Felicia Shopping Center din Iaşi, de la două fonduri de investiţii administrate de CBRE Global Investors. Tranzacţia a fost evaluată la circa 650 mil. euro, în timp ce activul românesc ar putea fi evaluat la circa 30 mil. euro. Aceasta este prima proprietate funcţională deţinut de cehi în România, după ce în 2013 au cumpărat terenurile ungurilor de la Ablon. Radovan Vitek este al treia cel mai bogat ceh, cu o avere estimată la 2,5 mld. dolari.
CITIŢI ŞI Un miliardar ceh cumpără mallul Felicia din Iaşi printr-o tranzacţie transfrontalieră
Clădiri mici
Investitorii noi nu s-au rezumat doar la pachete de proprietăţi, ci au ţintit chiar şi clădiri de birouri de dimensiuni mai mici. Astfel, Hili Properties, parte a unui grup care deţine şi restaurantele McDonald’s din România, a cumpărat clădirea de birouri Art Business Center din nordul Bucureştiului de la antreprenorul român Ion Chirescu pentru 30 mil. euro. Imobilul de 18.600 mp găzduieşte spitalul privat Ponderas, al reţelei Regina Maria. Reprezentanţii Hili şi-au exprimat intenţia de a acumula mai multe proprietăţi în România.
CITIŢI ŞI Proprietarii McDonald’s din România au cumpărat o clădire închiriată de un spital privat
Tot un nume nou pe piaţă, dar aflat la a doua achiziţie este şi miliardarul israelian Teddy Sagi, care a ajuns la o avere de 3,6 mld. dolari cu ajutorul unui dezvoltator de jocuri de noroc. În toamna anului trecut el a cumpărat cu 30 mil. euro proiectul de birouri falimentat Swan din Pipera, iar în această primăvară a mai dat 17 mil. euro pe imobilul de birouri Polonă 68, în suprafaţă de 9.600 mp.
Vânzări aşteptate
Brokerii imobiliari chestionaţi de Capital spun că am putea asista la 3-4 tranzacţii a căror valoare să depăşească 100 mil. euro în acest an. Pe listă se află clădirea de birouri America House din centrul Bucureştiului, deţinută de AEW Europe. Tim Wilkinson, partener în cadrul Cushman & Wakefield Echinox, consultant desemnat de vânzător să intermedieze tranzacţia, spune că preţul va depăşi 100 mil. euro şi că va sparge bariera unui randament de 7%. La prima vânzare, în 2007, America House a fost cumpărată la un preţ de 120,3 mil. euro şi un randament de sub 6%. Noua vânzare a proprietăţii se află pe ultima sută de metri cu investitori precum Teddy Sagi, fondul PPF (controlat de cel mai bogat ceh, Petr Kellner) şi CA Immo interesaţi de achiziţie. Tot AEW Europe, care îşi face ieşirea de pe piaţa românească, are la vânzare şi mallul Promenada din Tîrgu Mureş, care ar putea fi vândut cu circa 73 mil. euro, potrivit calculelor Capital.
Tot în grila de peste 100 mil. euro s-ar putea înscrie şi tranzacţionarea complexului Hermes Business Campus, de lângă staţia de metrou Pipera. Cele trei clădiri de birouri, dezvoltate de belgienii de la Atenor, au fost închiriate aproape integral şi au fost scoase la vânzare.
CITIŢI ŞI Clădiri de sute de milioane de euro îşi schimbă proprietarii
Tot anul acesta am putea asista la cea mai mare tranzacţie din sectorul hotelier. Elbit Imaging a scos la vânzare hotelul de cinci stele Radisson Blu şi hotelul de patru stele Park In din Bucureşti şi vrea să obţină pe ele peste 185 mil. euro, potrivit declaraţiilor făcute de oficialii companiei.
„Anticipăm că în acest an vor fi realizate trei sau patru tranzacţii imobiliare de peste 100 de milioane de euro“
Tim Wilkinson, partener al Cushman & Wakefield Echinox
„Estimările s-au îmbunătăţit faţă de începutul anului când previzionam un volum de tranzacţii între 800 mil. euro şi un miliard de euro. Acum credem că am putea depăşi pragul de un miliard euro“
Andrei Văcaru, associate director în cadrul JLL Romania
„Există lichiditate în piaţă, gama de produse de finanţare este diversă, iar creditorii bancari au apetit pentru imobiliare“
Anca Svoronos, senior associate property financing în cadrul Colliers International
