Marii operatori ai reţelelor de hipermarket prezente în România au intrat pe piaţă, în ultima perioadă, cu propriile lor divizii imobiliare şi ameninţă să ia locul dezvoltatorilor de malluri. Pe termen scurt, planurile par să le funcţioneze, de vreme ce investitorii „tradiţionali“ se feresc să mai plaseze bani în noi proiecte.
România Hipermarché (operatorul reţelei cora România), Carrefour Properties şi Immochan sunt entităţile prin intermediul cărora s-au vânat o serie de terenuri pe tot întinsul ţării. Plasamentele în terenuri realizate de aceste companii, în ultimii doi ani, depăşesc 100 mil. euro. Strategia retailerilor este clară: atacarea pieţei mallurilor. Consultanţii din piaţa imobiliară consideră că proiectele pe care aceste companii le dezvoltă vor constitui o concurenţă reală la adresa unor jucători de genul francezilor de la Vinci, care au construit majoritatea spaţiilor aflate în proprietatea Carrefour, al omului de afaceri Dan Petrescu, care a dezvoltat 15-20 centre comerciale ce includ hipermarketuri Real şi galerii comerciale, sau al BelRom, specializată în construcţia de parcuri de retail.
„Avantajul lor este că pot conta pe o ancoră clară, dar nu vor fi în stare să facă lucruri sofisticate, de anvergură şi scumpe. Toţi aceşti dezvoltatori au ca filosofie de afaceri clădirile ieftine. Ei caută terenuri ieftine, şi acum au început să le găsească – acesta este motivul pentru care abia acum au pătruns pe piaţă. Dezvoltatorii tradiţionali, care contează pe vânzarea unor active pentru a-şi constitui bugetele de investiţii, nu consideră că acum este un debuşeu. Cert este că, în perioada următoare, acest tip de investitori vor deveni actori principali pe scena dezvoltărilor de centre comerciale, până ce dezvoltatorii tradiţionali îşi vor relua planurile de expansiune“, explică Răzvan Gheorghe, managing director al Cushman & Wakefield România.
El este de părere că pentru aceşti retaileri este mai bine să fie proprietari, deoarece îşi permit să recupereze investiţiile pe o perioadă mai lungă de timp decât dacă ar fi chiriaşi. Primul motiv pentru care aceşti retaileri au decis să îşi aducă pe piaţa locală şi diviziile imobiliare este legat de administrarea spaţiilor pe care le au deja în proprietate. Proiectele operate de ei sunt formate în proporţie de 70% din hipermarket şi 30% din galerii comerciale, unde sunt grupate în principal servicii adiacente.
„Odată cu extinderea au simţit nevoia să reducă costurile de management ale acestor spaţii, care erau externalizate, şi au decis să le administreze prin propiile divizii. Nu cred că planurile lor se suprapun cu businessul de malluri. Se mai întâmplă să facă şi malluri, dar mai întâi să le vedem realizate. Oricum, ei vin mai mult pe operare şi nu cred că vor dezvolta prea mult altceva decât hipermarketuri cu galerii. Nu au cum să fie o ameninţare la adresa dezvoltatorilor de malluri, pentru că ei se vor ocupa de altă zonă“, consideră Iulian Dascălu, proprietarul Iulius Group, cea mai mare reţea românească de centre comerciale.
Ambiţii mari
Chiar dacă în a doua jumătate a anului trecut s-au livrat 230.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne, cel mai înalt nivel din 2008 încoace, nu trebuie ignorat faptul că doar 15% din stocul total de două milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale noi, programate spre livrare în următorii ani, se află în construcţie în acest moment. Proiecte cu o suprafaţă de aproape 1,5 milioane de metri pătraţi au construcţia oprită, conform datelor CBRE România. Practic, în următorii doi ani se aşteaptă un stoc total similar cu cel livrat numai în semestrul doi al anului trecut. Cele cinci malluri dezvoltate de retaileri au o pondere însemnată în livrările programate până în 2013.
Cu o întârziere de un an faţă de planurile iniţiale, România Hipermarché a început lucrările la fundaţia primului său mall din țară, ce va fi amplasat în Constanţa. Noul centru comercial construit sub brandul Corall implică o investiţie de 100 mil. euro şi va avea, pe lângă un hipermarket Cora, şi 150 de magazine. După finalizare, proiectul va intra în administratea Galericom, o divizie a companiei specializată în închirieri şi property management. Planurile retailerului pentru următorii doi ani prevăd investiţii de circa 300 mil. euro în trei malluri.
În plus, grupul belgian Louis Delhaize, din care face parte România Hipermarché, a obţinut recent un împrumut sindicalizat de la Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD), ING şi Rabobank de până în 210 milioane de euro, pentru construirea a 17 noi hipermarketuri cora în România.
Pentru acest an sunt anunţate deja trei proiecte noi: în Slobozia (4.800 mp), care se va deschide în prima jumătate a anului, Bacău (7.800 mp) şi Bucureşti (9.000 mp) pe Şoseaua Alexandriei, în a doua jumătate a acestui an. Investiţiile implicate de noile unităţi se ridică la circa 60 de milioane de euro. „Implicarea noastră în acest domeniu a fost oarecum încurajată de nişte oportunităţi imobiliare pe care le-am avut şi pe care am decis să le valorificăm. Exemplu este terenul de la Constanţa pe care se construieşte Corall sau terenul de la Braşov unde avem în plan construirea unui alt centru comercial, la conceptul căruia încă se lucrează. Loc în România este, încă, pentru toată lumea, nu cred că există o competiţie acerbă“, explică Ana Maria Florea, managerul de comunicare al România Hipermarché.
Compania a cumpărat în Braşov fabrica Hidromecanica, în suprafaţă de 4 ha, contra sumei de 13 milioane de euro. Deocamdată, se lucrează la demolarea imobilelor existente şi încă nu s-a stabilit dacă pe lângă mall va fi construit un hotel sau un bloc de locuinţe. La începutul anului trecut, retailerul investise 50 de milioane de euro în achiziţia a 40 hectare de teren în România, dar între timp au mai fost cumpărate noi loturi, potrivit oficialilor companiei.
Ofensiva franceză
Carrefour Properties a intrat într-un parteneriat de dezvoltare cu New Europe Property Investments (NEPI), cel mai activ fond de investiţii din România. Pe terenul achiziţionat de NEPI de la Dan Ostahie şi Dan Şucu, cele două companii dezvoltă un mall cu o suprafaţă închiriabilă de 55.000 mp, care va integra hipermarketul Carrefour Piteşti existent.
„Am început deja construcţia în decembrie, şi centrul comercial va fi deschis în noiembrie anul acesta. Fiecare deţine 50% din proiect. Luăm deciziile împreună: noi facem marea parte a lucrărilor, pentru că avem o echipă de dezvoltare mai mare, dar Carrefour participă destul de mult la luarea deciziilor. Toată lumea poate juca un rol pe această piaţă, inclusiv ei“, susţine Martin Slabbert, managing director NEPI.
Francezii de la Carrefour au fost cei mai agresivi în extindere. Eu deţin în prezent 71 de magazine, din care 25 de hipermarketuri şi 46 de supermarketuri, plus trei unităţi operate în franciză cu Angst.
Francezii de la Auchan au făcut primul pas în imobiliarele româneşti la sfârşitul anului trecut, prin achiziţia a doua fabrici: Tricodava din Ghencea şi Grantmetal din Giuleşti, pe care au plătit circa 20 de milioane de euro. Pe lângă cele două terenuri, francezii mai au în proprietate proiectele Auchan Piteşti şi Auchan Titan, două din cele nouă hipermarketuri pe care le au în România. „Immochan investeşte şi participă la strategia de dezvoltare a galeriei comerciale sau a parcului comercial (după caz) şi asigură cu propria sa echipă comercializarea spaţiilor dezvoltate. Ulterior deschiderii, Immochan asigură managementul operaţional şi are rol de «asset manager» pentru activele grupului Auchan“, spune Tatian Diaconu, directorul Immochan România.
Proiectele Immochan vor fi dezvoltate sub brandul Auchan City, iar finanţarea este atrasă, în principal, prin propria bancă – Oney Banca Accord. Auchan mizează pe extinderea reţelei la 14 unităţi în următorii doi ani. Aparent, planurile retailerilor nu ţin cont de criză.
Ei se folosesc de capitalul acumulat în perioada de consum maxim pentru a se extinde agresiv. Rămâne de văzut dacă aceste plasamente vor da roadele aşteptate.
