Creditele imobiliare prin programul Prima Casă au ținut în viață, în perioada de criză atât băncile, cât și dezvoltatorii. Evident, și clienții care au avut nevoie de o locuință cumpărată în condiții avantajoase. Astfel, până în 2015, 90% dintre împrumuturile imobiliare au fost acordate de bănci prin programul Prima Casă; dintr-un total de 174.000 de clienți cu credite ipotecare, cu un sold de 29 miliarde lei la finele lui 2015, aproape 160.000 aveau contracte garantate parțial de statul român. 

Nu este de mirare că, pe valul ultimilor doi ani de cerere pentru finanțare imobiliară, care a dus inclusiv la creșterea semnificativă a prețurilor locuințelor, plafonul alocat de guvern pentru Prima Casă se stinge foarte repede. Anul acesta, plafonul de garanții a fost stabilit la 2,5 miliarde lei, dintre care două miliarde au fost repartizate băncilor abia la sfârșitul lunii martie. Fondul de Garantare a anunțat recent că abia mai face față cererilor venite de la băncile comerciale. Iar cea mai mare bancă în funcţie de active, BCR, a anunţat că nu mai acceptă cereri pentru Prima Casă până la repartizarea de noi fonduri. 

În prezent, ne învârtim într-un cerc vicios. Clienții vor o locuință în proprietate, fie prima, fie una mai bună decât ce au deja, și încearcă să profite de „oferta” din partea statului. Cererea crescută duce la majorarea prețurilor, indiferent de vechimea locuințelor (cu un plus pentru cele noi), iar băncile caută să răspundă cât mai repede clienților, în condițiile în care aceștia văd scumpirea și încearcă să prindă un preț cât mai bun. Acestea sunt condițiile care seamănă cu cele anterioare crizei din 2009 și sunt motivul pentru care se vorbește de o nouă bulă imobiliară. Pentru a păstra un ordin de mărime, trebuie precizat că prețurile nu s-au întors la maximele din 2008, iar creditarea este în cvasi-totalitate în monedă națională, ceea ce elimină riscul valutar.

Avans de 15%

„În prezent, fondul de garantare pe care l-am primit în martie s-a epuizat și așteptăm și fondul încă disponibil pentru anul acesta”, spune Dana Demetrian, vicepreședintele pe retail la BCR, banca cu cele mai multe fonduri Prima Casă primite de la stat, cu un total de circa 51.000 de locuințe finanțate în acest fel. Viorel Ștefan, ministrul Finanțelor, a declarat că pentru Prima Casă mai este disponibilă o rezervă de 500 – 600 milioane lei, care va fi distribuită băncilor, dacă este necesar.

 

Chiar dacă programul Prima Casă va continua și anul viitor, este evident că prea multe zile nu mai are. Nivelul total al garanțiilor acordate va ajunge la 4,5 miliarde euro anul acesta sau chiar mai mult, și dacă va continua până în 2020 sau 2021 nivelul garanțiilor va urca și mai mult. Din fericire, rata de credite neperformante este, în prezent, de 0,4%, suficient de redusă pentru a nu produce îngriijorare. 

În condițiile în care dobânzile interbancare, cele de referință pentru dobânda creditelor ipotecare, sunt reduse, principalul avantaj oferit de Prima Casă este avansul necesar, de doar 5% din valoarea locuinței. Băncile comerciale care au majorat avansul aferent creditelor imobiliare după adoptarea de acum un an și ceva a legii Dării în Plată, au revenit asupra deciziei, după ce au observat că efectele legii sunt ca și inexistente. 

Cel mai mic avans cerut pentru un credit imobiliar, cu ipotecă și garanții colaterale, și care nu face parte din programul Prima Casă este cel de la ING Bank denumit (tot) „Prima Casă”, unde avansul este de 10%. Pentru un credit în valoare de 250.000 lei (aproximativ 55.000 de euro) pe o perioadă de 30 de ani, dobânda anuală efectivă (DAE) din acest moment este de 3,41%, iar rata de 1.036 lei. 

Rate de minim o mie lei lunar

Precizăm că toate calculele au la bază o dobândă ROBOR la trei luni de 0,82%, dobânda BNR fiind cea de referință pentru creditele ipotecare, inclusiv Prima Casă. Cea mai mică DAE pentru un împrumut cu garanție de stat o găsim la CEC Bank, de 3,34% și o rată de 1.027 lei. De altfel, niciun împrumut pe o durată atât de lungă, adică 30 de ani, nu are rata mai mică de o mie de lei. 

Banca Credit Agricole și Marfin Bank au DAE de 3,36%, Banca Transilvania și OTP Bank de 3,37%. DAE urcă până la 3,4% la BCR și la 3,5% la BRD Groupe Societe Generale. Diferențele față de creditele ipotecare fără garanție de la stat sunt foarte mici în ceea ce privește dobânda și rata lunară, diferența fiind făcută de nivelul avansului minim.

Bancpost are un DAE de 31% și o rată de 1.047 lei pentru același credit, dar avansul minim este de 20%. ING Bank, care a creat un produs similar celui cu garanție de stat, dar fără să participe la programul guvernamental, cere un avans de doar 10%, iar dobânda aferentă este de 3,41%, cu o rată de 1.036 lei. Condiția suplimentară pentru acest credit este o garanție formată dintr-un depozit colateral. 

 

ING mai are un credit ipotecar pentru care nu percepe, conform Conso.ro, depozit colateral drept garanție, dar vine cu un avans minim de 15% și are o dobândă de 4,47%, adică o rată de 1.210 lei. Un avans de 15% mai găsim la CEC Bank, care necesită și un card de credit, și are DAE de 3,83%, adică o rată 1.155 lei. BRD Group Societe Generale are, de asemenea, un avans minim de 15%, dar o dobândă de 4,38% și o rată de 1.063 lei. Bancpost, Raiffeisen Bank și Veneto Banca cer un avans de 20%, iar la restul băncilor avansul urcă la peste 25%. 

Oferte bune și fără Prima Casă 

Ce putem observa este că ofertele de finanțare sunt, în prezent, la fel de bune indiferent dacă vin cu 50% din valoare garanție de la stat. Desigur, diferența dintre 5%, care înseamnă circa 12.500 lei (aproximativ 2.750 euro) la un credit de 250.000 (la care se adaugă avansul) și cel puțin 10%, adică 25.000 lei (5.500 euro), sau 15%, respectiv 37.500 (8.250 euro), poate fi semnificativă pentru clienții care nu au reușit să economisească banii pentru avans. 

Pe de altă parte, pentru clienți ar putea fi mai bun un credit cu avans mai mare, pentru că presiunea asupra returnării este mai redusă. Noi am luat în calcul pentru o comparație mai bună suma împrumutată, la care se adaugă avansul minim cerut de bănci, iar aceasta face ca suma totală disponibilă pentru achiziția unei locuințe să fie de aproximativ 57.750 euro la Prima Casă, de 60.500 la un avans de 10% și de 63.250 la 15%. În cazul în care clientul nu are avansul din resurse proprii, cel mai des apelează la un credit de nevoi personale, unde dobânda pornește de la 8%, iar rata lunară este de circa 500 lei (la un împrumut de 25.000 lei pe cinci ani). 

 

Fondul Monetar Internațional a recomandat BNR majorarea dobânzilor de politică pentru a combate creșterea inflației, dar cel puțin deocamdată oficialii Băncii Naționale au arătat că nu se vor modifica prea curând dobânzile având în vedere lichiditatea mare din sistem. BNR consideră că un risc mai mare vine din creșterea prețurilor locuințelor, în condițiile în care există un deficit de case în țara noastră. 

„Plafonul de garanții, de 2,5 miliarde lei în acest an, va scădea treptat în următorii ani, conform strategiei aprobate de Guvern”, spune Enache Jiru, secretar de stat în Ministerul Finanțelor, care arată și că nivelul de expunere a statului pe garanțiile acordate prin Prima Casă este scăzut, de doar 2% din PIB. Deocamdată însă, până la dispariția Prima Casă putem spera la o stabilizare a pieței imobiliare, astfel încât creșterea prețurilor să nu devină un risc pentru sistemul bancar și pentru economie în general.

CIFRA

4,5 miliarde euro este valoarea garanțiilor de stat acordate prin programul Prima Casă după plafonul aprobat pentru acest an