Cartierul Pipera din oraşul Voluntari a acţionat în perioada de vârf a pieţei imobiliare ca un magnet pentru o serie de investitori imobiliari, care au cumpărat aici suprafeţe mari de teren, dar s-a dovedit a fi o piatră de moară pentru majoritatea celor care au ajuns să dezvolte clădiri în această zonă.
În ultimii șapte-opt ani, în Pipera s-au construit nouă proiecte de birouri de dimensiuni medii şi mari, cu o suprafaţă totală închiriabilă de circa 20 de hectare. „În perioada 2007-2008, Pipera a fost un punct de interes pentru dezvoltatorii de spaţii de birouri, fiind o zonă situată în apropierea aeroportului, cu suprafeţe mari de teren disponibile şi perspective de dezvoltare a infrastructurii într-un ritm mai accelerat decât în alte zone ale Bucureştiului“, spune Eduard Turcoman, senior consultant în cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Pariul pe dezvoltarea infrastructurii, asumat de investitori, a fost pierdut. Peste problema conexiunilor precare cu restul oraşului s-a suprapus criza imobiliară, şi ambele au condus la moartea unor proiecte de birouri a căror construcţie a înghiţit sute de milioane de euro. Astăzi, Pipera este zona cu cele mai mari suprafeţe de birouri goale din ţară, care cumulează peste 73.000 mp, echivalentul a trei turnuri de birouri de genul Charles de Gaulle Plaza. Proprietarii acestor clădiri, printre care se numără Global Finance, Dinu Patriciu, Valentin Barba şi Marius Ivan, au aplicat o serie de formule pentru a atrage chiriaşii în Pipera, în urma cărora se observă o îmbunătăţire a gradului de neocupare de la 50%, cât era acum 2-3 ani, la 35,4%. Bineînţeles că soluţiile adoptate au presupus o serie de compromisuri la nivelul profiturilor. În primul rând, chiriile lunare practicate în zonă au scăzut de la 17 euro/mp, cât erau în 2007, la sub 10 euro/mp. La aceste reduceri se adaugă „pachete comerciale foarte competitive care includ luni de chirie gratuite şi alocarea unor bugete pentru partiţionarea spaţiilor, facilitarea accesului la clădiri prin punerea la dispoziţia chiriaşilor a unor microbuze cu orare foarte active, îmbunătăţirea confortului în clădiri prin obţinerea de certificate verzi şi implementarea de soluţii led“, menţionează Eduard Turcoman.
Toate aceste bonusuri i-au secătuit financiar pe majoritatea proprietarilor, aceştia ajungând în situaţia de a nu-şi mai putea rambursa creditele accesate pentru construcţie.
Sub presiune
Primul caz notoriu de faliment din zona de birouri Pipera s-a declanşat în 2011, în cazul imobilului Nord City Tower dezvoltat de oamenii de afaceri Dan Tatoiu şi Liviu Bărbulescu. Cei doi investitori nu au reuşit să închirieze nici 30%, din cei 9.700 mp disponibili în clădire, în mai mult de trei ani. Drept urmare, proprietarii au intrat în faliment şi, în octombrie 2012, imobilul a fost preluat de ING, banca finanţatoare a proiectului. După această tranzacţie, gradul de ocupare al clădiri a crescut la peste 50%.
Un caz similar, dar de proporţii mai mari, este şi Swan Office. Complexul dezvoltat de fondul de investiţii cu capital britanic Chayton Capital a intrat în insolvenţă în martie 2013, cu datorii de circa 80 mil. euro, după ce la doi ani de la finalizare nici un sfert din proiect nu era ocupat. „Am avut o licitaţie eşuată la un preţ de 42,7 mil. euro, iar acum urmează să ne întâlnim cu băncile austriece (un consorţiu condus de Investkredit Bank -n.red.), care sunt creditorii proiectului, pentru a stabili o modalitate de valorificare agreată: fie continuarea procesului de licitaţii, fie negociere directă. Nu avem un termen fixat pentru această întâlnire cu creditorii, dar în următoarea lună cred că ar trebui să avem o rezoluţie“, a declarat Andreea Anghelof, managing partner al Casei de Insolvenţă Transilvania, administratorul judiciar al Swan Office. De la declanşarea insolvenţei, gradul de ocupare al complexului a crescut la circa 40%.
Clădirea de birouri Cubic Center este activul cu cele mai proaste performanţe din portofoliul imobiliar al lui Dinu Patriciu. Imobilul are un grad de neocupare de peste 55%, cel mai mare din Pipera.
Omul de afaceri Valentin Barba deţine, alături de soţia sa Adriana, turnurile de birouri Twin Towers Barba Center din Pipera, care au închiriate peste 65% din spaţii. În toamna anului trecut, investitorul a decis să scoată la vânzare cele două clădiri la un preţ de 60 mil. euro, preţ similar cu suma investită în dezvoltarea proiectului. Până acum nu a găsit cumpărător.
Şi Marius Ivan, cunoscut ca fondator al producătorului de lacuri şi vopsele Düfa, a avut o serie de experienţe nefericite cu zona Pipera. El a cumpărat de la George Becali 12 ha de teren pe care intenţiona să construiască un mega proiect cu 800 de locuinţe, 200.000 mp de birouri şi 30.000 mp de spaţii comerciale. A apucat să sape doar o groapă pentru fundaţie până ce Bancpost, care i-a oferit un credit de 25 mil. euro, i-a cerut insolvenţa. Ivan mai deţine, tot în Pipera, clădirea de birouri North Gate, pe care în 2009 era cât pe ce să o vândă austriecilor de la Immofinanz pentru 75 mil. euro. Afacerea însă a căzut, iar Ivan s-a ales în urma unui proces la Curtea de Arbitraj cu circa 100.000 de euro, costurile aferente procesului de „due diligence“ pe care austriecii au refuzat să le plătească iniţial.
Soluţia infrastructurii
Parcările generoase, suprafeţele mari pe etaj, clădirile luminoase şi densitatea mică de imobile în zonă, la care se adaugă chiriile sub cele practicate în zonele semicentrale ale Bucureştiului, au convins totuşi companii importante precum Mercedes Benz, Coca-Cola, Michelin, Bunge, Euromaster sau Bilfinger Berger să îşi închirieze spaţii aici. „Zona Pipera va redeveni atractivă odată cu realizarea lucrărilor de infrastructură planificate. Unul dintre factorii care au contribuit semnificativ la creşterea ratei de neocupare este accesul dificil în aria neacoperită de metrou“, subliniază consultantul DTZ Echinox. Continuarea liniei de metrou M2 cu o staţie în apropie de sensul giratoriu de lângă OMV Pipera, construcţia de poduri peste linia de cale ferată în continuarea Şoselei Petricani şi Şoselei Andronache, lărgirea Şoselei Fabrica de Glucoză şi a Bulevardelor Pipera şi Dimitrie Pompeiu, toate acestea sunt planuri anunţate de autorităţile publice care pot avea un impact pozitiv asupra accesibilităţii în zonă şi care pot contribui la creşterea interesului dezvoltatorilor pentru Pipera.
Noile clădiri de birouri livrate pe piaţă, în ultima perioadă, în preajma intersecţiei Bulevardului Barbu Văcărescu cu Şoseaua Pipera au transformat zona într-un punct fierbinte pe harta investitorilor, însă suprafaţa de birouri goale începe să atingă cote alarmante şi se apropie de nivelul celei din Pipera. În plus, această aglomerare urbană începe să ridice probleme legate de capacitatea infrastructurii rutiere de a susţine valul de corporatişti care îşi vor avea sediile aici. Andreea Păun, associate director în cadrul departamentului de birouri al Colliers International România, este de părere că, în câţiva ani, zonele Pipera şi Barbu Văcărescu – Floreasca se vor constitui într-o zonă unitară, cu poziţionare similară.
