Piaţa rezidenţială a scăzut vertiginos în acest an din cauza crizei, antrenând şi creditarea ipotecară. Condiţiile de împrumut rămân restrictive, deşi clienţii plătesc rate mai mici decât acum şase luni.
Creditarea ipotecară plăteşte tribut exuberanţei din anii trecuţi, când speculaţiile masive din piaţă au fost susţinute de bănci, care au acordat finanţări pentru achiziţia de locuinţe cu mult supraevaluate.
Acum, atitudinea mai circumspectă a băncilor se poate observa din scăderea valorii creditelor acordate. Astfel, dacă în iunie 2008 băncile finanţau achiziţii de locuinţe în valoare de 1,4 miliarde de lei, în iunie 2009, suma a scăzut la doar 444 de milioane, deci la circa o treime. „Astăzi, băncile au un comportament foarte prudent faţă de finanţarea de orice fel de proiecte, industria din care acestea aparţin nereprezentând un criteriu de selecţie. Atât lipsa transparenţei informaţiei cu referire la clienţi, cât şi situaţia generală a pieţei financiare împing băncile să adopte o atitudine de expectativă“, crede analistul financiar Dan Ionaşcu.
Potrivit lui Şerban Iepure, directorul Biroului de Credit, restanţele la creditele ipotecare reprezintă 5% din total restanţe credite, adică circa 85 milioane euro.
Uşor cu EURIBOR-ul pe scări
Din vară, odată cu introducerea programului guvernamental Prima Casă, băncile au primit un imbold în ceea ce priveşte creditarea, profitul sigur, cu garanţia statului, fiind greu de refuzat.Astfel, prin acest program au fost acordate circa 8.000 de credite ipotecare cu o valoare medie de 42.000 de euro, garanţia necesară fiind de circa 350 milioane de euro, adică 35% din suma pe care statul a promis că o va asigura. Rezultatul? Împrumutul pentru achiziţionarea de locuinţe în monedă străină a avansat cu 1,31% în luna septembrie faţă de august, până la 20,9 miliarde de lei, în timp ce creditele ipotecare în lei au scăzut cu 0,46%, până la 1,7 miliarde de lei. Astfel, soldul total al împrumuturilor ipotecare a crescut cu 19% în ultimul an şi a ajuns la finele lunii septembrie la 22,7 miliarde de lei (5,4 miliarde de euro).
Dincolo de faptul că a existat un oarecare avans al creditării pentru locuinţe, condiţiile financiare ale acordării creditelor prin Prima Casă, ceva mai lejere, au determinat şi diminuarea costurilor pentru ipotecarele clasice. În general, ratele lunare la un credit ipotecar pe 30 de ani, luat prin programul Prima Casă, nu depăşesc 300 de euro pe lună, dobânda fiind calculată raportat la rata EURIBOR la trei luni, la care se adaugă marja băncii. Astfel, dobânzile din cadrul programului Prima Casă a celor mai mari bănci din sistem, BCR şi BRD, sunt de 3,8% plus EURIBOR la trei luni (0,7 la 1 decembrie) şi, respectiv, 2,75% plus EURIBOR la trei luni.
Minimele istorice ale EURIBOR, atât la trei, cât şi la şase luni, au determinat, de altfel, şi avântul creditelor în euro, mult mai ieftine decât cele în lei, în condiţiile în care dobânda de pe piaţa interbancară (ROBOR) la trei luni, era, pe 3 decembrie de 9,88%, iar la şase luni, de 10,14%. De aceea, chiar şi la Prima Casă, un credit pe 30 de ani se obţine la o dobândă de 9,74%, potrivit unei oferte speciale a CEC, care a renunţat la marja de 1,9% adăugată la rata ROBOR pe trei luni, până la 31 decembrie 2009.
Riscul care apare în cazul unui credit în euro ţine de evoluţia EURIBOR, aflat la minime istorice din cauza crizei economice, dar şi de fluctuaţiile cursului de schimb. Valoarea EURIBOR la trei luni din data de 1 decembrie 2008, situată la 3,8%, era de aproape patru ori mai mare decât cea din prezent. Revenirea pe astfel de poziţii a dobânzii interbancare europene ar scumpi corespunzător ratele creditelor ipotecare în euro, aşa cum avertiza, mai mult sau mai puţin interesat, preşedintele CEC, Radu Graţian Gheţea.
Ofertele băncilor
Potrivit unei analize realizate de Capital, la jumătatea acestui an, cea mai mică dobândă anuală efectivă (DAE) pentru creditele ipotecare în euro era de 8,84% şi era percepută de BCR. Acum, Alpha Bank vinde credite ipotecare la un DAE de 7,81%, iar analiştii din piaţă mizează pe o scădere uşoară a dobânzilor.
Şi dobânda anuală efectivă cerută de BCR a scăzut la 8,14%. Pentru un credit de 50.000 de euro pe 30 de ani, prima rată este de 451 de euro, după care scade, iar suma totală de plată este de 106.369 de euro“, arată Cezar Marin, reprezentant al băncii.
În ce condiţii s-ar putea ieftini creditele şi s-ar uşura accesul la acestea? „Ar putea fi acordate credite la o dobândă de aproximativ 5% pe perioade mai mari de 30 de ani, dezvoltatorii şi băncile ar trebui să susţină clienţii pe perioade cuprinse între doi şi patru ani pentru utilizarea unităţilor locative la un cost raportat la salariul mediu din economia reală, dar şi susţinerea în condiţii preferenţiale a creditelor pentru construcţii noi“, susţine Vlad Vlăsceanu, directorul târgului imobiliar tIMOn.
În acest context, şi Alpha Bank a lansat o ofertă specială, cu o dobândă de 6,5% plus EURIBOR la şase luni pentru euro. „Durata de rambursare a creditului se poate extinde pe o perioadă de 35 de ani, avansul minim necesar începe de la 20% din valoarea imobilului, iar acesta nu trebuie să fie neapărat prima locuinţă a clientului“, spun reprezentanţii Alpha Bank.
Cum a evoluat în timp rata lunară de plată? La jumătatea anului, cea mai mică rată lunară plătită pentru un credit ipotecar de circa 50.000 de euro era la Millenium Bank şi avea valoarea de 398,16 euro, la un curs de 4,17 lei/euro. În prezent, la Unicredit, pentru acelaşi credit se plătesc 346 de euro lunar, la un curs de 4,25 lei pentru un euro, deci mai puţin cu circa 200 de lei lunar.
Un caz mai special în piaţa bancară sunt olandezii de la ING. Deşi iniţial păreau tentaţi de participarea la programul Prima Casă, aceştia au renunţat pentru a lansa propria ofertă ipotecară adaptată vremurilor, cel puţin din punctul de vedere al bancherilor. Cu un avans minim de 25%, creditul oferit de ING are o dobândă de 6,9%, iar rata lunară pentru un împrumut de 50.000 de euro pe 30 de ani este de circa 332 de euro. Comisionul la acordare este de 1% plus 215 lei.
Cu cât ar putea scădea dobânzile
„Anul viitor e un moment prielnic să se taie în carne vie, indiferent de ce guvern ar fi instalat. Au totuşi trei ani la dispoziţie“, spune analistul bancar Bogdan Baltazar, referindu-se la politica financiară. BNR e nevoită să ţină de dobânda de referinţă, ca să limiteze desfrâul autorităţilor, care se finanţează exasperant de mult de pe piaţa bancară. Dacă se va stopa acest lucru, cred că dobânda de referinţă ar putea scădea cu 1-1,5%, şi astfel vor scădea şi dobânzile creditelor de orice fel. Altfel, există posibilitatea să nu scadă deloc“, conchide Baltazar.
Practic, scăderea dobânzilor de pe piaţa bancară depinde în proporţie covârşitoare de stingerea setei de bani a statului, care se finanţează pentru plata pensiilor şi salariilor, sacrificând astfel oportunitatea de creditare la preţuri mai mici, atât a companiilor, cât şi a publicului. De altfel, o diminuare cu 1% a dobânzii de referinţă ar coborî dobânda cerută pentru creditele ipotecare în lei la 9,5%-12% pe an, iar DAE ar putea scădea la sub 14%. În acest context, creditele în lei ar putea profita mai mult de siguranţa monedei naţionale şi de faptul că dobânda de referinţă pe leu mai are loc să scadă faţă de cele în euro. EURIBOR nu prea mai are unde să scadă şi direcţia firească, odată cu relansarea economică, este în sus, ceea ce va provoca creşterea ratelor lunare.
În esenţă, rata medie lunară pentru un credit ipotecar în euro, în valoare de 50.000 de euro, contractat pe o durată de 30 de ani a scăzut de la circa 475 de euro, la jumătatea anului, la circa 390-400 de euro, în prezent. Cauzele sunt, în special, scăderea valorii EURIBOR la şase luni cu circa 50% în acelaşi interval de timp. De asemenea, şi dobânda interbancară europeană la trei luni a scăzut de două ori.
Dacă statul nu frânează finanţarea de pe piaţa bancară există posibilitatea ca BNR să nu scadă deloc, la anul, dobânda de referinţă.
Bogdan Baltazar analist bancar
Alpha Bank
Valoare credit: 50.000 de euro destinat achiziţiei unei locuinţe, 30 de ani
Dobânda credit: EURIBOR 6 luni plus 6% p.a.
rată lunară: 348 euro la un venit minim pe familie de 2.982 lei
Cost total: 125.280 euro cu dobândă anuală efectivă de 7,81%
Unicredit Bank
Valoare credit: 50.000 de euro destinat achiziţiei unei locuinţe, 30 de ani
Dobânda credit: EURIBOR 6 luni plus 6,39% p.a.
rată lunară: 346 euro la un venit minim pe familie de 3.200 lei
Cost total: 124.305 euro cu dobândă anuală efectivă de 7,87%
Banca Transilvania
Valoare credit: 50.000 de euro destinat achiziţiei unei locuinţe, 30 de ani
Dobânda credit: PR (rata internă a băncii, 6%) plus 1,75%
rată lunară: 358,21 euro la un venit minim pe familie de 800 de euro
Cost total: 130.965 euro cu dobândă anuală efectivă de 8,345%
BRD
Valoare credit: 50.000 de euro destinat achiziţiei unei locuinţe, 30 de ani
Dobânda credit: 7,218% pe an în acest moment
rată lunară: 429 euro la un credit pe o perioadă de 30 de ani
Cost total: 144.847 euro cu dobândă anuală efectivă de 10,01%
Lipsa transparenţei informaţiei despre clienţi face băncile să aibă o atitudine de expectativă.
Dan Ionaşcu, analist financiar
