Expertii si investitorii specializati in domeniul imobiliar sustin insa ca daca exista un plan bun se va dovedi extrem de profitabil. Un bloc nou, situat ultracentral in Bucuresti, care fusese proiectat pentru locuinte, este mult mai rentabil ca sediu de birouri – vezi cazul Sitraco si al blocului Connex. O fosta intreprindere de stat, cu hale ruginite si birouri mici, ponosite, s-a transformat intr-un complex modern de birouri, cu toate facilitatile. Este cazul IRIDE, a complexului Caro si platformei industriale Semanatoarea. Case boieresti paraginite, renovate, vopsite si dotate cu aer conditionat, incalzire centrala proprie si geamuri termopan au devenit cladiri de birouri cu staif. si multe alte exemple. Este adevarat insa mai mult din Capitala, pentru ca in restul oraselor tarii piata imobiliara de acest tip este inca in fasa. O astfel de afacere imobiliara este foarte profitabila in Romania, pentru ca ea se bazeaza pe activele imobiliare subevaluate ale vechilor intreprinderi. Fie ca este vorba doar de structuri neterminate, care au fost date chiar pe degeaba, fie ca este vorba de intreprinderi privatizate. Noii proprietari, fie ca lucreaza singuri, fie ca apeleaza la firme specializate de consultanta si administrare imobiliara (de obicei conduse de specialisti din strainatate), fie accepta investitori pentru cota parte. De fiecare data ies in castig. La inceputul anilor 90, rata de amortizare pentru investitii de pana la un milion de dolari a fost si de 25-30%. Astazi, un investitor trebuie sa-si faca un calcul pe termen lung si sa se astepte la o rata de profit de maximum 15%. Un astfel de proiect nu se face insa de pe o zi pe alta, ci in ani de zile si numai dupa o studiere atenta a pietei. si indicat este ca lucrarile propriu-zise de transformare sa nu se faca decat dupa ce s-au gasit clienti pentru viitorul obiectiv: chiriasii pentru spatiile care vor fi pe piata.
Casele boieresti au avut cautare in anii 90
Primele exemple de reconversii de cladiri au fost casele vechi, boieresti, din centrele marilor orase. Acolo unde inainte de 1989 locuiau numai nomenclaturisti sau chiriasi
la stat, in anii 90 s-au mutat companii multinationale, care au platit in perioada 1991-1996 si cate 40 USD/mp/luna. In aceste conditii, vilele vechi, cu suprafete mari – cuprinse intre 300 si 1.000 mp, au fost extrem de rentabile, pentru proprietarii care s-au adaptat pietei si le-au igienizat repede, le-au vopsit si le-au dotat cu instalatii moderne. Investitiile necesare unei transformari de efect au costat intre 100 si 150 USD/mp, potrivit lui Bogdan Georgescu, director Colliers. Putini au fost insa proprietarii
cu acte in regula la acea data, multe fiind nationalizate. si de aceea oferta de vile,
in perioada de glorie a anilor 1991-1996 a fost redusa. Chiriasii nu aveau curaj
sa investeasca, iar majoritatea proprietarilor nu aveau acte pe case sau nu reusisera sa-si elibereze casele de chiriasii dinainte de 89. In ultimii sase ani, numarul vilelor renovate
a crescut continuu. Acum nu mai este o afacere la fel de buna ca in urma cu sase ani. Chiriile scad pana sub 15 USD/mp/luna. Marile companii se muta in cladirile noi de birouri, construite special pentru inchiriere, care au spatii deschise si toate facilitatile.
Dintr-o fabrica veche a devenit un complex de birouri si de divertisment
Povestea Complexului Caro din zona Pipera este speciala. Aici, in 1989 era o fabrica de spirt si glucoza, construita la inceputul secolului trecut. Ion Lazar, presedinte al SC Editura Adevarul, proprietara complexului si director al complexului hotelier, povesteste: „Noi am preluat de la stat in 1990 un spatiu destinat demolarii, pentru a face spatii de depozitare si o tipografie. Societatea era de stat, dar intre timp s-a privatizat prin metoda MEBO si am trecut la restructurarea spatiilor din incinta. Mai intai, am amenajat un hotel de trei stele, de 12 camere, denumit Hotel Caro Horoscop. Multa lume se indoia ca intr-o cladire veche poate functiona un hotel modern. Dar a avut succes si au urmat Hotel Caro Parc si Hotel Caro Belvedere, de trei si patru stele, si am ajuns in total la 87 de camere. Vrem sa ne dezvoltam pana la 200 de camere. Aici s-a incercat sa se pastreze arhitectura existenta, care are un farmec deosebit, chiar daca nu este de patrimoniu. In afara de hoteluri, Complexul Caro mai are un restaurant clasic, un restaurant crama, o terasa si trei sali de conferinte. In doua corpuri separate de cladire sunt amenajate spatii de birouri moderne, cu o suprafata totala de peste 5.000 mp, in care se afla chiriasi de renume, precum Unilever si Brothers. Investitiile de pana acum totalizeaza aproape zece milioane de dolari, sase milioane ale firmei romanesti si patru ale unui partener francez.
O transformare care a durat opt ani
„Parcul industrial IRIDE este un exemplu de succes. S-a lucrat foarte mult la concept, transformarea a inceput acum opt ani, dar reconversia este totala: o fabrica de componente de televizoare s-a transformat intr-un parc de afaceri, un loc securizat,
cu paza permanenta, cu spatii deschise de birouri la ultimele standarde, cu retele de telecomunicatii si aer conditionat si spatii de depozitare cu multe facilitati, afirma Bogdan Georgescu, director general al Colliers International. Un rol important in dezvoltarea acestei afaceri l-a avut, potrivit domnului Georgescu, faptul ca au fost atrasi ca beneficiari, chiriasi sau co-proprietari, companii multinationale de renume, precum Xerox, Wella, Nestle, Alcon, Whirlpool, JTI, Otto, Global One s.a.m.d. Renumele acestora a sporit atractivitatea parcului si a permis ca din chiriile si investitiile lor private parcul sa se dezvolte continuu. Suprafata totala a IRIDE Business Parc este de 12 hectare.
Transformarile au inceput din 1997, dar in ultimii ani au fost accelerate. In 2001, la o investitie totala de 20,29 milioane de dolari, chiria anuala incasata a fost de 2,3 milioane de dolari. Pana acum, s-au investit 24,9 milioane de dolari, amenajandu-se 25.150 mp suprafata de inchiriat. si investitiile nu se vor opri aici.
Scheletele ceausiste au fost un chilipir pentru investitori
O reconversie a proiectelor „in fasa o reprezinta finalizarea unor structuri neterminate ramase dinainte de 1989. Noii proiectanti si investitorii le-au transformat radical atunci cand le-au gasit o alta destinatie. Exemple fericite sunt nenumarate. Celebru este complexul comercial Bucuresti Mall, primul centru comercial la standarde occidentale din Romania: infrastructura moderna incluzand incalzire, ventilatie, aer conditionat (HVAC), echipamente tehnice si de securitate, circuit TV inchis, servicii de salubrizare, securitate si intretinere complete. Alte doua exemple sunt blocul Connex, care trebuia sa fie initial un bloc de apartamente, si Centrul de afaceri Sitraco, din Piata Unirii din Bucuresti. O alta structura care se va transforma radical in curand este Casa Radio, tot din Bucuresti. Aici, pe o suprafata de peste 100.000 mp, Ceausescu intentiona sa faca un imens muzeu al PCR. In curand, printr-un parteneriat al statului cu o firma britanica si una turceasca se doreste construirea unui hotel cu 305 camere, un centru comercial de 129.500 mp, sase cinematografe, sali de bowling si 160 de magazine, o cladire de birouri de 16.000 mp, un spital privat ultramodern cu 200 de paturi, un centru sportiv, un centru cultural, o parcare pe patru niveluri pentru 1.500 de masini si o zona de apartamente de lux.
