Cheltuielile de reparație a proprietății comune
Cota de contribuție la cheltuielile de reparație a proprietății comune ce revine fiecărui proprietar din cadrul unui condominiu se stabilește proporțional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărei proprietăți individuale.
Cheltuielile pentru plata serviciilor legate de proprietățile individuale din condominiu, care nu pot fi atribuite fiecărei proprietăți în parte, precum și cele pentru servicii de întreținere și exploatare a proprietății comune, se vor distribui conform normelor și reglementărilor aplicabile la facturarea comună a acestora sau în conformitate cu clauzele din contractele încheiate cu furnizorii acestor servicii, potrivit administrataaz.ro.
Pentru apartamentele sau spațiile deținute de mai mulți proprietari, raporturile de coproprietate vor fi reglementate de dreptul comun.
Cu acordul a două treimi dintre membrii asociației de proprietari, poate fi stabilită o sumă specială, distinctă de cheltuielile comune prevăzute în buget, pentru acoperirea unor cheltuieli comune neprevăzute, dar necesare. Aceste sume se vor plăti conform termenelor stabilite de adunarea generală a asociației de proprietari.
Asociația de proprietari poate aplica penalizări pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, sau a altor sume restante, oricărui proprietar care nu își îndeplinește obligațiile de plată.
Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în instanță împotriva oricărui proprietar care nu achită cheltuielile comune, inclusiv cele neprevăzute, dacă plata nu a fost efectuată în termen de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acțiunea în justiție este scutită de taxa de timbru. Sentința favorabilă asociației de proprietari, care dispune plata sumelor datorate de proprietar, poate fi executată prin orice mijloc prevăzut de Codul de procedură civilă pentru recuperarea datoriilor.
Fondul de rulment și fondul de reparații
Cheltuielile de reparație a proprietății comune. Pentru a asigura fondurile necesare pentru plățile curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a fiecărui proprietar în constituirea fondului de rulment. De obicei, fondul de rulment este calculat astfel încât să acopere cheltuielile curente ale condominiului pentru o lună calendaristică. Stabilirea cuantumului se face pe baza sumei necesare pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, în luna cu cele mai mari cheltuieli, la care se adaugă rata inflației. În cazul asociațiilor de proprietari nou-înființate, cuantumul se va stabili ținând cont de experiența unor condominii similare ca dimensiune.
Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei-părți aferente fiecărui proprietar, conform hotărârii adunării generale a asociației de proprietari. Reîntregirea fondului se face lunar, prin plata sumelor prevăzute în lista de plată.
În situațiile în care, prin contractul de închiriere, chiriașul se angajează să contribuie la plata cheltuielilor curente ale condominiului, acesta va participa și la constituirea fondului de rulment.
Fondul de rulment deja încasat poate fi restituit doar în caz de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, cu excepția cazului în care actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinței locuinței prevăd altfel.
Asociația de proprietari poate constitui un fond distinct pentru repararea instalațiilor sau a unor elemente ale condominiului cu durată de viață limitată. Acest fond va fi depus în contul asociației și nu va putea fi folosit decât cu acordul prealabil al adunării generale a asociației de proprietari.
Repartizarea cheltuielilor și veniturilor din întreținerea, reparația și exploatarea condiminiilor
Cheltuielile de reparație a proprietății comune. Pentru întreținerea, repararea și exploatarea atât a proprietăților individuale, cât și a proprietății comune indivize din cadrul condominiilor, utilizatorii acestora, fie că sunt proprietari sau chiriași, sunt responsabili pentru cheltuieli sau obligații financiare care nu pot fi atribuite fiecărei proprietăți individuale în mod separat. De asemenea, proprietarii pot obține venituri din valorificarea sau exploatarea unor spații sau părți din proprietatea comună indiviză, venituri care nu pot fi înregistrate pe fiecare proprietate individuală.
Veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau alte activități desfășurate se constituie într-un fond special, care va fi utilizat exclusiv pentru îmbunătățirea confortului și eficienței condominiului, precum și pentru întreținerea și repararea proprietății comune. Printre aceste venituri se numără și sumele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comună indiviză, din închirierea de spații pentru instalarea de reclame, firme luminoase și alte surse de venituri. Aceste sume constituie surse proprii ale asociației de proprietari, nu se repartizează proprietarilor și nu pot fi folosite pentru constituirea sau completarea fondului de rulment.
Repartizarea cheltuielilor sau a obligațiilor financiare pentru fiecare proprietate individuală este responsabilitatea administratorului, conform contractului încheiat cu reprezentantul asociației de proprietari.
În funcție de metodele de calcul și criteriile stabilite pentru repartizarea cheltuielilor, acestea se împart în următoarele categorii:
A. cheltuieli pe persoană;
B. cheltuieli pe cotă-parte de proprietate deţinută în condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de altă natură.
Spații de condominiu cu altă destinație decât cea de locuință
Cheltuielile de reparație a proprietății comune. Pentru spațiile din condominiu cu altă destinație decât cea de locuință, sau pentru apartamentele și spațiile deținute de persoane care, prin natura activităților lor (de exemplu, croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocați etc.), primesc la domiciliu și alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc printr-o convenție anuală încheiată cu proprietarii acestor spații sau apartamente.
Cheltuielile pentru apă rece și canalizare, apă caldă menajeră, încălzire, gaze naturale, energie electrică pentru părțile comune, funcționarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea și transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum și salariile și indemnizațiile se repartizează conform criteriilor stabilite prin acord între asociația de proprietari și proprietarii acestor spații. Aceste criterii pot include, după caz, baremuri stabilite conform normelor legale în vigoare.
Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor la nivel de condominiu, iar diferența reprezintă cheltuielile aferente locuințelor sau apartamentelor.
În cazul în care, la notificarea asociației de proprietari, proprietarii spațiilor cu altă destinație decât locuință refuză să încheie convenții pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor și obligațiilor financiare ce le revin, se vor aplica criteriile stabilite și adoptate în cadrul adunării generale a asociației de proprietari.
Penalizări
Pentru neplata cotelor de întreținere prevăzute în lista de plată lunară, inclusiv a celor neprevăzute, asociația de proprietari va aplica o penalizare oricărui proprietar care întârzie plata mai mult de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit. Penalizarea se va face conform sistemului propriu al asociației, iar valoarea acesteia nu va depăși suma cotei de întreținere lunare la care s-a aplicat.
Asociația de proprietari va urmări sumele datorate de proprietarii restantieri pe baza extrasului din ultima listă de plată. Cheltuielile necesare pentru recuperarea datoriilor vor fi suportate de către proprietarii restantieri.
Sancțiuni
Asociația de proprietari va fi responsabilă de administrarea și funcționarea condominiului/condominiilor, precum și de întreținerea, repararea, renovarea și îmbunătățirea proprietății comune. Costurile aferente acestor activități vor fi calculate conform cotei-părți proporționale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane specificate în anexa la prezentul acord de asociere. Se pot detalia, după caz, modalitățile de repartizare a cheltuielilor comune de întreținere pe cotă-parte indiviză sau pe număr de persoane, ținând cont de prevederile legale și opțiunile asociațiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.
Niciun proprietar de apartament sau spațiu cu altă destinație decât locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, chiar dacă renunță la utilizarea unei părți din proprietatea comună, abandonează apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât locuință sau se află în alte situații similare.
Administrarea condominiului se va face în conformitate cu legislația în vigoare, cu prezentul acord de asociere și statutul asociației de proprietari, precum și cu regulile și regulamentele adoptate prin hotărâre de către adunarea generală a asociației de proprietari.
Fiecare proprietar, chiriaș sau ocupant al unui apartament sau spațiu cu altă destinație decât locuință se va conforma regulilor prezentului acord, regulilor și regulamentelor asociației de proprietari, precum și hotărârilor și rezoluțiilor adoptate legal de asociația de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri și rezoluții va constitui temeiul acțiunii în justiție a asociației de proprietari împotriva celor în cauză, pentru recuperarea daunelor sau pentru a obliga la conformare. În cazul în care un chiriaș sau alt ocupant nu respectă reglementările menționate, asociația de proprietari poate chema în judecată chiriașul/ocupantul sau proprietarul apartamentului ori spațiului cu altă destinație decât locuință, sau pe amândoi, după cum hotărăște asociația de proprietari.
Proprietarul poate intenta acțiune în justiție
Dacă o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere aduc atingere intereselor unei minorități de proprietari, orice proprietar poate intenta acțiune în justiție împotriva asociației de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Președintele comitetului executiv va reprezenta asociația de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.
Oricare hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari ce intră sub incidența acestei reglementări se va aplica numai după expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
