Unda verde dată de BNR băncilor pentru creşterea gradului de îndatorare la accesarea unui credit atinge doar persoanele cu venituri mari şi care se încadrează în clase de risc minim.
Banca centrală a decis, săptămâna trecută, eliminarea „stres testului” din normele de aprobare a creditelor pentru locuinţă sau care sunt garantate cu un imobil. Teoretic, băncile pot merge la ora actuală până la un grad de îndatorare maximal de 60% – 70% din veniturile nete ale solicitantului. Avansul minim este în continuare necesar.
Până acum, fiecare bancă avea un grad de îndatorare maximal stabilit prin normele proprii de creditare, aprobate de banca centrală. În stabilirea acestuia însă, ele trebuiau să ţină cont, în primul rând, de rezultatele „stres testului” (aplicarea celei mai mari dobânzi şi a celui mai înalt nivel de curs din ultimele 18 luni).
Renunţarea la referinţele cele mai defavorabile din istoria indicatorilor nu oferă însă o gură de oxigen băncilor, în condiţiile în care dobânzile variabile actuale au urcat deja la 8%-14% pentru creditele în euro, iar cursului de schimb leu/euro depăşeşte aproape în fiecare zi maximul istoric. Totuşi, BNR lasă o mai mare libertate băncilor în stabilirea gradului maxim de îndatorare, în funcţie de calitatea garanţiei, cu efecte care ar putea fi vizibile chiar de săptămâna viitoare.
Normele BNR din august 2008 stabileau că băncile trebuie să clasifice clienţii pe grupe de risc. La ora actuală, băncile lucrează cu 6-8 clase de risc, în funcţie de profilul sociodemografic, sexul, vârsta, studiile şi chiar starea civilă a clientului. De asemenea, evaluarea imobilelor aduse în garanţie a suferit foarte multe modificări, evoluţiile de pe piaţa imobiliară făcându-i pe bancheri să sufle şi în iaurt.
Cum grupele de risc şi scoringul rămân criteriile de bază în acordarea creditelor, de majorarea gradului de îndatorare vor beneficia foarte puţini oameni. Dacă majoritatea bancherilor evită să avanseze o cifră privind creşterea efectivă a gradului de îndatorare, alţii spun că aceasta va fi insignifiantă: doar 2%-3% în plus faţă de nivelul actual.
Un calcul sumar arată de altfel că numărul persoanelor eligibile pentru un credit ipotecar adevărat este foarte redus. Populaţia ocupată a României era, potrivit anuarului statistic, de 9,313 milioane la finele anului 2006. Scăzând populaţia ocupată în agricultură, de 2,840 milioane de persoane (care nu se califică decât foarte rar pentru obţinerea unui credit ipotecar), rămân doar 6,473 milioane de persoane, cu venituri medii de peste 800 de lei.
Venituri mici
Surse din piaţa bancară susţin că, în actualele condiţii, doar 1% din populaţia ocupată este eligibilă pentru obţinerea unui credit ipotecar, adică nu mult peste 60.000 de persoane. Şi dintre acestea, multe au deja accesat un credit: statisticile Biroului de credit arată că, în octombrie 2008, numărul persoanelor împrumutate sărise de 4 milioane, cu peste 7 milioane de credite accesate.
Pe lângă faptul că potenţialii clienţi sunt deja îndatoraţi, numărul celor care pot beneficia de relaxarea normelor de creditare este redus şi de nivelul mic al veniturilor. Datele INS arată că doar 18.000 de români aveau salarii de peste 6.000 de lei lunar, adică doar 30% din cei 60.000 de români eligibili s-ar încadra în cea mai bună clasă de risc.
În prezent, o familie cu venituri nete de 660 de euro poate să contracteze un credit de 41.000 de euro, pe o perioadă de 30 de ani. Rata lunară este de circa 330 de euro, deci cu un grad de îndatorare de 50% din venituri. Majorarea gradului de îndatorare la 60% din veniturile nete ar permite obţinerea unui credit de maximum 48.000 de euro, cu o rată de 396 de euro pe lună.
Acceptarea unui grad de îndatorare majorat pentru o familie cu astfel de venituri reduse este însă puţin probabilă, băncile considerând că membrilor acesteia le va fi greu să trăiască doar cu 260 de euro pe lună, în condiţiile în care, în lunile de iarnă, doar întreţinerea ajunge la 100 de euro. Cu un avans de 25%, familia respectivă ar putea să îşi cumpere cel mult o garsonieră de 60.000 de euro în Bucureşti.
În schimb, o familie cu venituri de 1.500 de euro, care acum poate obţine 88.000 de euro, cu un grad de îndatorare de 50%, va putea lua un credit de peste 100.000 de euro, după relaxarea normelor, cu un grad de îndatorare de 65%. Trebuie însă menţionat că nu doar veniturile sunt cele luate în calcul de bancă în momentul stabilirii sumei maxime a creditului, ci multe alte aspecte care ţin de riscul de neplată al clientului şi care vor conduce la depunctarea acestuia.
«Dacă ni se permite creşterea gradului de îndatorare până la 70%, în funcţie de clasele de risc ale clienţilor, suma maximă a creditului poate creşte cu 10.000 – 20.000 de euro.»
Sorin Mititelu, director Direcţia Dezvoltare Produse Retail şi IMM din BCR
3% este creşterea posibilă a gradului mediu de îndatorare pentru un credit ipotecar, după eliminarea „stres testului” din normele de creditare. Ceea ce înseamnă cam 5.000 de euro în plus la nivelul mediu al unui împrumut
«Cred că relaxarea acordată de BNR va influenţa pozitiv creditarea ipotecară. După noile norme, ne aşteptăm la o creştere cu 10% a volumului de credite pentru locuinţe.»
Gerald Schreiner, preşedinte Volksbank
Letargia creditului ipotecar
Dintr-un total de 97,11 miliarde de lei, totalul creditelor în lei şi valută accesate de populaţie până la sfârşitul lunii noiembrie, creditele pentru locuinţe reprezentau doar 20%.
