Castigurile din cumpararea si revanzarea unei case sunt cuprinse intre 15% si 50% din valoarea investita

Casele reprezinta o investitie pe termen lung, iar o alegere corecta a acestora poate aduce profituri mari. In Romania, datorita dinamismului pietei rezidentiale, se obtin castiguri intre 15% si 50% peste valoarea investitiei, chiar si pe termen mediu si scurt.




Locuintele trebuie privite ca investitii nu doar de catre de oamenii de afaceri care le construiesc sau le cumpara pentru a le revinde, ci si de toti cumparatorii care gandesc in perspectiva. Valoarea constructiei poate creste in mai mica sau mai mare masura, in functie de locatie, structura, design si terenul aferent.
Cele mai bune case, carora intotdeauna la va creste valoarea, sunt vilele istorice, din zonele centrale ale marilor orase. Modernizarea instalatiilor interioare si renovarea minutioasa a cladirilor, pastrandu-le parfumul de epoca si amprenta marilor arhitecti care le-au construit, poate sa dubleze valoarea lor de piata. Sumele rulate sunt insa foarte mari in acest caz, in Bucuresti o vila de acest tip se vinde cu minimum 400.000-500.000 de euro.


La bugete mai mici, intre 100.000-200.000 de euro, trebuie luate in considerare alte alternative, precum zonele rezidentiale medii sau casele tip din ansamblurile rezidentiale.
“Un aspect foarte important este amplasarea proprietatii. Constructiile noi au avantajul ca nu necesita investitii suplimentare, in afara celor legate de achizitionarea de mobilier si, eventual, de amenajarea terenului adiacent. De asemenea, ele beneficiaza de finisaje superioare (materiale moderne, izolatie termica, bai, placaje), de un stil arhitectonic modern si sunt adecvate din punct de vedere functional. Ca dezavantaje, ele pot fi situate in zone mai izolate, in dezvoltare, fara acces la utilitati, cu dificultati de deplasare catre zonele centrale, cu probleme de transport”, declara Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian.
Ca investitii, in acest moment, randamentul cel mai mare il ofera reamenajarile caselor vechi.

Casele cu parfum de epoca sunt afacerea momentului in orasele mari


Renovarea vilelor din perioada interbelica poate aduce castiguri insemnate


La solutia achizitionarii unei case vechi, in zone bine amplasate in oras, apeleaza intreprinzatorii, care fac din reamenajarea lor o afacere, sau cumparatorii, care doresc in primul rand o locatie apropiata de centrul orasului, cu toate facilitatile care deriva de aici.
De ales, este mai simplu pentru investitorii care se ocupa cu amenajarea unor case vechi, pe care le cumpara pentru a le revinde dupa ce executa lucrari de cosmetizare sau amenajare la standarde moderne. Majoritatea intreprinzatorilor iau in calcul ca, la sfarsit, imobilul sa arate bine, sa aiba un spatiu deschis de living, dormitoare separate si cel putin o baie utilata si bucatarie functionala.




“Ca modernizari, cele mai frecvente sunt climatizarea, centralele termice noi cu costuri reduse, refacerea infrastructurii (energie electrica, canalizare), finisaje curente deosebite, tamplarie PVC, izolatii, parchet, grupuri sanitare noi estetice si, nu in ultimul rand, eficientizarea spatiului, in masura in care acest lucru este posibil”, declara Emilia Mielu, agent al firmei imobiliare Esop din Bucuresti.
Este mai greu de ales din nenumaratele oferte existente pe piata pentru a doua categorie de cumparatori, cei care le achizitioneaza pentru uz propriu. Din start, inca de la prima vizionare a casei vechi, cumparatorii trebuie sa-si imagineze cum va arata viitoarea locuinta, ce fel de lucrari se pot executa, in cat timp si cu cati bani.




“Un calcul al costului total este dificil, acesta depinzand de imbunatatirile aduse, de materialele folosite si suprafata imobilului. O estimare a pretului se situeaza in jurul a 100-200 euro/mp, iar valorile pot fi mult mai mari in cazul vilelor de patrimoniu”, declara Emilia Mielu.
De dorit este sa apeleze la un evaluator imobiliar, care, in schimbul unui comision, ii poate oferi cele mai bune solutii. “Amenajarile si finisajele pot ajunge la valori semnificative, de pana la 30-50 % din valoarea proprietatii. Daca aceste imbunatatiri se fac pentru vanzare, e bine sa se stie totusi ca nu toate cheltuielile de modernizare sunt reflectate in cresterea valorii de piata a locuintei respective. Exista riscul ca detaliile de finisaj sa nu fie pe gustul unui potential cumparator”, declara Adrian Crivii, vicepresedinte al ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si manager al firmei Darian.


Dupa achizitionarea casei, urmatorul pas este obtinerea unui certificat de urbanism de la primarie si a autorizatiei pentru viitoarele lucrari de modernizare. Toate acestea inseamna timp si bani.
“Pentru unele modificari facute (chiar si pentru cele simple, cum ar fi marirea sau micsorarea ferestrelor casei), ar putea fi nevoie de autorizatie de constructie, de acorduri ale vecinilor sau de serviciile unui expert – inginer constructor, arhitect, designer – care sa decida ce modificari de constructie poate suferi cladirea fara sa-i fie afectata structura de rezistenta”, explica Adrian Crivii. In plus, atunci cand cladirea are valoare istorica, este nevoie si de autorizatie de la Ministerul Culturii.




“Valoarea caselor poate creste dupa modernizare cu 35-70%, iar pentru cladirile istorice, cu valoare de monument (pentru care renovarea se face prin pastrarea stilului initial) se poate dubla sau chiar mai mult”, sustine Emilia Mielu, de la Esop.
Insa, punctul forte al investitiilor in case vechi este amplasamentul, precum si faptul ca terenurile pe care se afla aceste case sunt in zone racordate la toate tipurile de utilitati – apa, canal, gaze – si au acces usor, beneficiind si de toate facilitatile sociale – unitati de politie, scoli, gradinite, magazine, centre de sanatate, teatre si restaurante. “Raritatea ofertelor de terenuri situate in zonele bune ale orasului face ca valoarea caselor existente aici sa creasca neincetat. Casele vechi, cu elemente arhitectural, care le accentueaza farmecul, vor fi intotdeauna un punct de plecare al unei afaceri, care poate deveni reusita, in masura in care se vor respecta anumite criterii: locatia, frontul la strada si suprafata de curte ramasa neconstruita”, explica Dana Chiracu, senior broker la compania imobiliara Media City.

Recomandarile specialistului

Adrian Crivii, manager firma evaluare, recomanda:


• Modernizarile dorite pot fi: recompartimentari, schimbarea tamplariei, mansardari, amenajarea bailor, scari interioare, placaje decorative.


• Doua modernizari tot mai apreciate de catre cumparatori sunt izolarea termica exterioara si centralele termice performante.

• Amenajarile si finisajele pot ajunge la valori semnificative, de pana la 30-50 % din valoarea
proprietatii. Daca aceste imbunatatiri se fac pentru vanzare, e bine sa se stie totusi ca nu toate cheltuielile de modernizare sunt reflectate in cresterea valorii de piata a locuintei respective. Exista riscul ca detaliile de finisaj sa nu fie pe gustul unui potential cumparator.






Casa noua
in regie proprie
sau ansamblu rezidential?


Bucurestenii prefera locuintele la cheie. Banatenii nu

Cumparatorii care prefera constructiile noi sunt, de regula, cei care isi doresc cat mai putina bataie de cap. Vad casa, le place si o platesc.



“Cele mai cautate proprietati sunt casele noi, construite de companii specializate, avand in vedere ca dezvoltarea unei constructii in regie proprie este riscanta, mare consumatoare de timp si cu rezultate indoielnice”, declara Adrian Crivii, evaluator imobiliar. Acesta este un obicei al bucurestenilor. In celelalte orase, localnicii prefera sa-si construiasca singuri vilele mult dorite.
Cele mai multe case vandute in ultimii ani in Bucuresti si in zonele limitrofe sunt constructii noi, in ansambluri rezidentiale de lux sau de nivel mediu. In Timisoara si orasele din Ardeal, tendinta este de a cumpara teren si a construi o casa in regie proprie sau cu o firma de constructii.


Preturile pentru acestea variaza intre 500 si 600 euro/mp construit, in orase mai mici, si 2.500 euro/ mp, in zonele rezidentiale de lux din Bucuresti. Suprafata vilelor este cuprinsa intre 90 mp, pentru “casele insiruite”, cu pereti comuni si 300-350 mp desfasurati. Foarte rar investitorii depasesc aceasta limita maxima atunci cand construiesc in ansambluri rezidentiale. si in acest caz, zona unde este amplasat ansamblul rezidential conteaza foarte mult. Cele mai scumpe sunt casele din Baneasa si apartamentele in vilele noi din Primaverii, iar printre cele mai ieftine sunt cele din zonele rezidentiale noi, din sudul sau din vestul Capitalei.


Locuintele la cheie sunt preferate de bucuresteni. De cele mai multe ori, acestea au o valoare crescuta de piata, pentru ca beneficiaza si de servicii conexe, specifice ansamblurilor rezidentiale; faptul ca sunt constructii tip le depersonalizeaza intr-o oarecare masura, ceea ce nu este foarte rau. “Sufletul” acestor ansambluri rezidentiale este dat de amenajarea tuturor caselor, de spatiile verzi, de eventuale piscine si cluburi existente in interior, nu neaparat de arhitectura fiecarei case in parte.




“Referitor la ofertele existente, acestea sunt multe, insa nu suficiente pentru cererea actuala si nici nu sunt adaptate acesteia. Printre ofertele competitive, de foarte buna calitate, la ora actuala sunt proiectele Baneasa si Sydney Residence. Baneasa este un ansamblu fezabil, deoarece este o retea integrata (cea mai complexa si mai completa dezvoltare imobiliara din Romania); la fel si Sydney Residence, deoarece este un produs ergonomic complet (casele sunt si mobilate), cu cele mai bune izolatii de pe piata la aceasta ora. De asemenea, zone si obiective foarte cautate sunt in Primaverii si Dorobanti”, sustine Sorin Lacusta, senior real estate broker in departamentul vanzari rezidentiale, al companiei Regatta.


In ceea ce priveste constructia in regie proprie, aceasta este mai ieftina cu 30-40%, dar numai in cazul in care exista un manager de santier, care poate fi o persoana specializata sau un membru al familiei, care sa tina costurile sub control. Continua crestere a preturilor materialelor de constructie face ca pretul initial estimat sa fie depasit.


“In general, timisorenii au construit, in ultimul timp, vile pe doua nivele, cu parter si mansarda sau parter si etaj, cu trei sau patru dormitoare, un living, o bucatarie si doua-trei bai”, afirma Dana Potyesz, broker la agentia Casadomi din Timisoara. Potrivit datelor acestei agentii, cele mai ieftine case au preturi cuprinse intre 70.000 si 80.000 euro, iar casele cu finisaje de lux au preturi intre 250.000 si 550.000 euro.


Preturile de constructie cresc in fiecare an. In Bucuresti, de exemplu, in urma cu zece ani, primele vile din zona Pipera s-au vandut cu 350 euro/mp, iar astazi media este 1.000 euro/mp construit desfasurat, pentru constructii cu finisaje medii si 1.500 euro/mp pentru finisaje de lux.
Totusi, in ultimii ani cresterile nu au mai fost atat de mari, din cauza ofertei care a crescut vertiginos si a atras competitia intre developeri. In 2005, pretul constructiilor noi a crescut doar cu 15%, iar in 2006, pretul va creste in aceeasi proportie.

Cumparatorii trebuie sa tina cont de:

• de compartimentarea spatiilor de locuit, astfel incat sa fie cat mai functionala si cu spatii cat mai eficiente
• de izolarea termica a cladirii, majoritatea developerilor folosind izolarea exterioara a cladirilor cu materiale termoizolante, chiar si in cazul in care peretii sunt construiti din caramida
• de calitatea finisajelor si de faptul ca ele pot fi personalizate
• de gradul de echipare si utilare a bailor si bucatariilor
• de serviciile si facilitatile existente in ansamblul rezidential – centre de sanatate, magazine, scoli, gradinite, spatii de recreere (terenuri de tenis, piscine, locuri de joaca pentru copii).