Blocarea pieţei imobiliare şi perspectivele destul de slabe pe care programul „Prima Casă” le aduce pe segmentul locuinţelor noi i-a forţat pe dezvoltatori să apeleze anul acesta la metode de vânzare cât mai ingenioase. Printre acestea se numără şi sistemul „rent-to-buy”, împrumutat din Vest, în care chiriile se acumulează, practic, într-un avans în momentul în care te decizi să cumperi locuinţa în care ai locuit vreme de mai mulţi ani.

„Clientul poate contracta o locuinţă pentru care plăteşte o chirie lunară timp de cel mult 5 ani, urmând ca la finalul acestei perioade să achite diferenţa de bani, pentru a intra în posesia apartamentului, în calitate de proprietar”, explică pentru capital.ro Adrian Marinescu, managerul companiei imobiliare EuroMetropola.
Sistemul este unul extrem de flexibil şi poate fi adaptat de la un dezvoltator la altul. În plus, clientul poate achita sau nu un avans, iar suma care rămâne de achitat poate fi plătită atât în rate, cât şi cash.

Cui i se adresează sistemul „rent-to-buy”?

Sistemul „stai cu chirie în viitorul tău apartament” se adresează acelora care nu vor să achite chirie pentru un apartament care aparţine altui proprietar, dar nici nu îşi doresc contractarea unui credit în acest moment. „Altfel spus, stai cu chirie acum în propriul apartament, pe care îl achiziţionezi când vrei”, spune Carmen Săndulescu, director financiar al Impact SA.

Carmen Săndulescu susţine că printre clienţii acestui sistem sunt şi întreprinzătorii. „Această variantă de achiziţie are un mare avantaj, în special pentru cei care au nevoie de cash pentru mica lor afacere, adică oameni care au o sursă de bani, din vânzarea altei case, de exemplu, bani pe care vor să-i ruleze timp de 3-4 ani, timp în care aceştia produc un venit. În tot acest timp, atât beneficiarul şi familia sa pot locui civilizat într-un ansamblu rezidenţial modern”, spune Săndulescu.

Nimrod Zvik, directorul de vânzări şi marketing al Be Igloo, compania de vânzări a fondului de investitii norvegian Romania Invest, care a achiziţionat, până în prezent, 800 de unităţi locative în proiecte rezidenţiale din Capitală, consideră că sistemul este creat pentru cei care au nevoie de ajutor pentru achiziţionarea unei locuinţe.

Nu e pentru toţi dezvoltatorii

Sistemul se potriveşte doar dezvoltatorilor care îşi permit să recupereze investiţia în câţiva ani, nu şi constructorilor care au probleme de lichiditate, spune Adrian Marinescu.

De aceeaşi părere este şi Nimrod Zvik: „Cel care finanţează acest sistem trebuie să aibă posibilitatea financiară să o facă”, afirmă Zvik.

Chiria porneşte de la 300 de euro

Pentru cei interesaţi de achiziţia unei locuinţe avantaje precum reducerile, bonsurile sau gratuităţile sunt foarte importante. Ce au de câştigat, însă, la cumpărarea unui apartament prin sistemul „rent-to-buy”?
În primul rând, valoarea mică a chiriei, posibilitatea de accesare a unui credit pe perioada contractului de închiriere şi disponibilitatea în ceea ce priveşte mutarea imediată.

Cel mai mare avantaj este chiria mică, în comparaţie cu rata lunară la un credit ipotecar. Astfel, în cazul locuineţelor deţinute de Romania Invest, chiria lunară începe de la 300 de euro pe lună, în cazul unui avans de 15% din valoarea apartamentului.

„Clientul nu trebuie să aibă garanţii. Trebuie doar să plătească un avans, în jur de 15%, chiria pe 5 ani şi restul de bani până la sfârşitul celor 5 ani. Diferenţa o pot plăti oricând în cei 5 ani, fără nicio penalizare”, spune Nimrod Zvik.

În cazul proiectului Greenfield, unde Impact vinde locuinţe prin sistemul CallBuy, chiria este percepută în lei şi pleacă de la 1.900 lei pentru o garsonieră. Poate varia, însă, în funcţie de tipul de apartament şi de utilităţile pe care le deţine, cum ar fi mobila.

În cazul Greenfield, clienţii plătesc un avans de 6% din valoarea imobilului sau echivalentul a zece chirii. „Apoi, într-un interval de până la 48 de luni – cel mai lung oferit pe piaţa din România -, beneficiarul poate renunţa la contractul de închiriere şi, folosind dreptul de preempţiune, poate semna oricând pentru achiziţionarea locuinţei, moment în care se aplică un discount direct proporţional cu perioada în care s-a achitat lunar chirie şi garanţia depusă”, spune Carmen Săndulescu. Impact vine şi cu un alt avantaj, acela de mărirea termenului prevăzut în contract de la 4 ani la 6 ani, pentru cei care mai au nevoie de timp pentru a face rost de bani.

Un alt avantaj al cumpărătorului este mutarea imediată. În cazul Impact, clientul poate să ocupe apartamentul la 48 de ore de la semnarea contractului de închiriere.

În acelaşi timp, „rent-to-buy” poate fi privit şi ca un răgaz dat clienţilor care nu pot accesa un credit bancar, 0-35204-casa2.jpgcare prospectează încă piaţa sau care aşteaptă să vândă o proprietate.

„Totodată, acest concept permite clientului un răgaz, astfel încât la finalul perioadei în care acesta stă cu chirie să poata accesa un credit bancar, în cazul în care îi era inaccesibil la semnarea contractului initial. În plus, plata chiriei poate fi considerată de către bancă un argument solid pentru acordarea creditului, întrucat se dovedeşte solvabilitatea cumpărătorului de a achita o rată lunară”, spune managerul EuroMetropola.

În ceea ce priveşte dezvoltatorul, acest sistem este avantajos deoarece acoperă o parte din cheltuieli pentru apartamentele nevândute. „Avantajele sunt legate de utilizarea apartamentelor finalizate, astfel încât sunt acoperite o parte din cheltuielile de întreţinere, precum şi cele generate de impozitul pe proprietate şi asigurare. Totodată, dezvoltatorul are certitudinea că, la finalul perioadei de închiriere, clientul va achiziţiona locuinţa”, mai spune Adrian Marinescu.

Dezavantajele sistemului „rent-to-buy”

Cu toate că vine cu o lungă serie de avantaje atât pentru client, cât şi pentru vânzător, sistemul poate fi şi dezavantajos. Astfel, dezvoltatorul se poate trezi la finele contractului de închiriere că are un apartament folosit timp de câţiva ani, dar necumpărat.

În acest caz, şi clientul are de pierdut. Dacă până la sfârşitul perioadei de închiriere nu face rost de bani pentru a achita locuinţa, pierde şi avansul deja plătit.

O soluţie de criză

Majoritatea dezvoltatorilor care adoptă acest sistem nu recunosc că este o soluţie pentru vremuri negre. Totuşi, „rent-to-buy” a sporit numărul de contracte semnate într-o perioadă în care tranzacţiile pe piaţa locuinţelor noi sunt mai mult un vis.

„Sistemul rent-to-buy nu poate reprezenta o opţiune viabilă în condiţii normale de piaţă, întrucât dezvoltatorii preferă să nu-şi blocheze capitalul într-un complex rezidenţial închiriat, ci urmăresc recuperarea investiţiei într-un timp cât se poate de scurt. Însă, pentru o perioadă în care piaţa imobiliară cunoaşte o serie de transformări şi asistăm la o aşezare a acesteia, sistemul poate fi o alternativă viabilă atât pentru constructor, cât şi pentru cumpărător, oferind un imbold volumului tranzacţiilor”, a mai declarat Adrian Marinescu.

Astfel, în cazul dezvoltatorului Impact pentru proiectul Greenfield, 25% din totalul opţiunilor clienţilor sunt de achiziţionare prin sistemul CallBuy. Şi în ceea ce priveşte Romania Invest, 30% dintre locuinţe au fost vândute tot prin acest sistem.

Printre dezvoltatorii care au ales să apeleze la această metodă de vânzare a locuinţelor pe care le-au construit se mai numără şi South Pacific, pentru proiectele Sydney şi Melbourne, dar şi Pro Confort, deţinut de fraţii Negoiţă, pentru proiectul Confort City.