Până acum, majoritatea dezvoltatorilor de ansambluri rezidenţiale au beneficiat indirect de acest program, deoarece o parte din banii încasaţi de pe urma vânzării unor apartamente vechi prin „Prima Casă“ a fost direcţionată spre locuinţe noi.
La presiunea mediului privat, autorităţile publice au inclus încă de anul trecut varianta achiziţiei de apartamente noi, pentru care s-a stabilit un plafon de garantare de 70.000 de euro, însă efectele au fost aproape nule, în principal din cauza preţurilor mari practicate de dezvoltatori.
Majoritatea bucureştenilor care au cumpărat un apartament nou în ultimii doi ani aveau deja în proprietate o locuinţă veche, pe care o vindeau, iar diferenţa de preţ era acoperită printr-un credit ipotecar clasic sau prin rate la dezvoltator, în condiţii nu tocmai avantajoase. Noile norme ale programului guvernamental vor permite şi proprietarilor să apeleze la „Prima Casă“, prin care îşi vor putea acoperi diferenţa de preţ pentru o locuinţă nouă, lucru care nu era posibil în variantele precedente – limitate la persoanele care nu au mai avut locuinţe în proprietate.
Noua formă a programului, care va fi definitivată în perioada următoare, include şi proprietarii de locuinţe ale căror suprafeţe nu depăşesc 50 mp şi persoanele de peste 35 de ani.
Un motiv care ar putea sta la baza deciziei de lărgire a plajei de clienţi potenţiali, prin includerea proprietarilor, este dat de scăderea numărului de dosare procesate de instituţiile financiare în ultima perioadă. De la 200 de dosare analizate zilnic de Fondul de Garantare la începutul programului s-a ajuns la o medie de 30-40 de cereri. Această situaţie poate fi tradusă şi prin reducerea numărului celor care se înscriu în cerinţele programului.
„Scăderea interesului spre finalul ultimei variante a programului poate fi pusă şi pe seama iernii, care a dus la o înrăutăţire a situaţiei economice şi a creat un pesimism în piaţă. Potenţialii cumpărători stau în expectativă până îşi vor recăpăta încrederea“, este de părere Ionuţ Negoiţă, unul dintre acţionarii grupului Pro Confort.
Semne firave de optimism
Chiar dacă anul trecut dezvoltatorii care au ansambluri rezidenţiale în Bucureşti nu au vândut decât 1.100 de locuinţe, aceştia speră ca noile reguli să schimbe puţin optica cumpărătorilor.
„Eu sunt convins că cineva care are un apartament vechi şi vrea să îl vândă nu va cumpăra tot unul vechi. Oricum, mai rău decât până acuma nu are cum să fie acest program. El s-a îmbunătăţit şi ne aşteptăm să aibă un impact şi în zona de locuinţe noi“, susţine Cosmin Lupu, directorul de vânzări al Cosmopolis. Compania turcă Opus Land Development, dezvoltatorul Cosmopolis, nu a vândut până acum decât 15 apartamente prin programul guvernamental, deoarece apartamentele scoase la vânzare aveau suprafeţe mari şi preţuri în consecinţă. Lupu a menţionat că cererea actuală este pentru apartamente de până în 70.000 de euro, motiv pentru care fazele viitoare ale proiectului din Ştefăneştii de Jos au fost adaptate noilor cerinţe. Până la parafarea condiţiilor de funcţionare ale „Prima Casă“ 4, dezvoltatorii Cosmopolis speră să finalizeze prima clădire, cu 38 de unităţi, care va avea preţuri cuprinse între 700 şi 800 euro/mp.
„La noi au fost cazuri când s-a vândut un apartament care nu era pe numele celui care accesa «Prima Casă», era al părinţilor, şi s-a cumpărat unul nou. Anul trecut, 50% dintre cele 84 de apartamente vândute de noi au beneficiat, sub diferite forme, de acest program. Au fost şi cazuri în care s-a accesat creditul pentru suma minimă, iar diferenţa a rămas să fie plătită prin rate direct la noi. Faptul că s-a extins şi asupra proprietarilor ar putea însemna un impact mai mare pentru vânzările de locuinţe noi“, comentează Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact Developer&Contractor.
Chiar dacă semnalele sunt pozitive, nu se aşteaptă ca cererile pentru acest segment să crească spectaculos, deoarece sunt puţine apartamente cu preţuri care să se includă în program.
Varianta închirierii
Pentru cei care nu vor să renunţe la apartamentul din proprietate, există şi varianta închirierii; cu banii din chirie ar putea fi acoperită o mare parte din rata la noua locuinţă. Posibilitatea este, deocamdată, doar la nivel teoretic, deoarece este în strânsă legătură cu tipurile de venituri pe care le vor lua în considerare băncile la analizarea dosarelor.
„Teoretic, ai putea acoperi o rată lunară de 600 de euro pentru un apartament nou: jumătate din salariu şi restul din chirie. Însă şi la chirie intervine problema stabilităţii. Astăzi ai un chiriaş, iar  mâine nu-l mai ai. Sau te poţi angaja la un credit luând în considerare un anumit venit din chirie, dar acesta să scadă. Dacă în urmă cu doi ani un apartament cu două camere din centru se închiria cu 500 de euro, acum chiria este doar 250 de euro“, explică Asher Lax, directorul de vânzări al Adama.
Un avantaj al acestei practici ar putea apărea în situaţia în care titularul creditului ar avea probleme de rambursare. Într-un asemenea caz poţi să vinzi locuinţa închiriată şi să achiţi o parte însemnată din valoarea împrumutului.
Chiar dacă premierul Emil Boc a anunţat că nu vor fi modificate plafoanele, dobânda împrumutului şi cuantumul garanţiei, jucătorii din piaţă văd cu scepticism această situaţie, în condiţiile în care Guvernul a decis ca garanţia statului la creditele „Prima Casă“ să fie redusă la jumătate.
„Dat fiind faptul că băncile au un risc sporit, nu cred că ele vor putea funcţiona cu aceleaşi dobânzi ca până acum“, consideră reprezentantul Adama.
Ofertă slabă
Omul de afaceri Ionuţ Negoiţă nu crede că „Prima Casă“ 4 va ajuta mai mult decât până acum vânzările de locuinţe noi, pentru că plafonul de garantare este încă limitat la 70.000 de euro, sumă în care se încadrează doar trei-patru ansambluri rezidenţiale din Bucureşti.
„La noile criterii de acordare aş mai fi impus şi nişte reguli cu privire la normele de rezistenţă, siguranţă şi de confort termic pe care ar trebui să le îndeplinească o locuinţă pentru a putea fi vândută prin «Prima Casă». În acest fel am fi rezolvat şi o parte din problema apartamentelor vechi“, a declarat Negoiţă.
Înainte de apariţia programului, 30% din vânzările realizate de fraţii Negoiţă în ansamblul Confort City erau finanţate din sursele proprii ale cumpărătorului sau credite, iar 70% erau prin sistemul de rate al dezvoltatorului.  După apariţia „Prima Casă“, omul de afaceri spune că raportul s-a schimbat, circa 60% au fost accesate din sursele proprii ale cumpărătorului, unde intră şi credite „Prima Casă“, şi doar 40% prin rate la dezvoltator.
Numărul de apartamente noi care să se apropie, ca preţ, de media garanţiilor acordate până acum prin „Prima Casă“ este foarte mic. Pentru a fi pe măsura așteptărilor celor interesați, acestea ar trebui să aibă un preţ cuprins între 38.346 euro şi 41.651 de euro. De la începutul acestui program şi până în 21 martie, au fost vândute 37.632 de locuinţe, în valoare totală de 1,53 mld. euro. „Prima Casă“ 1 a atras cei mai mulţi români, respectiv 18.554, pentru ca la varianta următoare să se înscrie doar 16.414. Ultima şi cea mai scurtă formă a programului a oferit 2.664 de garanţii guvernamentale.
Mai mult de jumătate dintre cei care au apelat la „Prima Casă“ şi-au cumpărat un apartament cu două camere. Majoritatea cumpărătorilor, respectiv 30,2%, au făcut tranzacţii în Bucureşti.
1,53 mld. Euro este valoarea totală a locuinţelor cumpărate de români prin programul  guvernamental „Prima Casă“, până la data de 21 martie