Apartamentele si casele noi de peste 150.000 de euro vor fi cele mai cautate de catre cumparatori
Pe o piata care da semne de maturizare, investitorii mai pot da lovitura doar in doua-trei zone, in special acelea ale cladirilor noi.
Nu sunt doar proiecte pe hartie, ci sute de mii de metri patrati construiti, care vor aduce profituri pe termen lung pentru cei care le vor administra. Profitul cel mai mare il vor aduce insa “la prima mana”, adica acelora care au inceput sa le construiasca sau care le vor construi din acest an si vor vinde in urmatorii doi-trei ani. Localitatile unde “roata” se invarteste cel mai repede sunt Bucuresti, Cluj -Napoca, Timisoara, Constanta, Iasi, Brasov si Craiova.
Locuintele noi vor fi cu siguranta vedete in 2006. si acest lucru este posibil pentru ca piata creditului ipotecar s-a maturizat si s-au si “copt” primii reprezentanti ai clasei mijlocii, ceea ce face ca de acum incolo sa se construiasca in “masa” (ansambluri cu sute si chiar mii de unitati), nu doar pe segmentul de lux. Un studiu de piata realizat de compania Eurisko releva faptul ca 75% din cerere vine din partea potentialilor cumparatori cu venituri medii, de 600-1.200 euro/luna pe membru de familie, care isi pot permite o locuinta de 150.000 de euro, cu rate pe 20-30 ani. O a doua categorie, 15% din cerere, este reprezentata de “micii investitori”, care cumpara pentru a revinde sau a inchiria, apoi a treia categorie, 7% din piata, sunt cumparatorii de case de lux, la care se adauga inca 3%, cea mai selecta clientela, cea a ambasadelor si multinationalelor.
Primii, cumparatorii din clasa medie, cauta apartamente cu suprafete mai mari, modern compartimentate, bine finisate sau duplexuri. Micii investitori, de regula tot persoane fizice, investesc in apartamente sau case in zone in plina dezvoltare, iar clientii de lux sunt din ce in ce mai pretentiosi si bat palma de obicei inainte de a se alege finisajele, pentru a putea avea un cuvant de spus si la compartimentare si design interior.
Afluxul de investitii pe segmentul locuintelor noi nu este o amenintare imediata pentru detinatorii de locuinte vechi. Puterea de absorbtie a Capitalei este inca mare, dar sunt putine locurile unde se mai poate construi. O competitie reala va fi inregistrata pe cartiere, dar pe termen mediu, deocamdata, proiectele anuntate sunt inca putine.
Magazinele sunt pe locul doi. Un segment interesant este cel de retail, cel al mall-urilor si galeriilor comerciale de pe langa hipermarketuri sau zone de afaceri. Batalia de aceasta data se duce si in alte orase din tara. Pe aceasta piata nu se pot aventura decat marii jucatori, care dispun de peste 20 milioane de euro, pentru a cumpara terenuri mari, de peste 10.000 mp, si care isi permit sa construiasca spatii de peste 10.000 mp utili (in conditiile in care suprafata construita este mult mai mare decat cea de inchiriat, fiind nevoie de mult mai multe cai de acces si alte zone care nu pot fi valorificate). Constructiile se pot vinde sau exploata.
Piata spatiilor industriale este a treia ca rata de profit, cu 10%. si pe acest segment exista cerere neacoperita, dar si oferta este exploziva, mari investitori internationali avand proiecte in dezvoltare. De exemplu, recent intratul pe piata Prologis a anuntat un parc de peste 150.000 mp, pe care il va realiza in mai multe etape, pentru 2006 urmand sa execute 25.000 mp. Piata totala a spatiilor noi in Bucuresti va depasi 156.000 mp, majoritatea in zona de vest.
Piata spatiilor de birouri, vedeta pana anul trecut, a trecut in umbra. Pentru a demara un proiect nou in Bucuresti iti trebuie fie o locatie foarte buna, fie mare curaj. Sunt in lucru in 2006, iar in 2007 vor fi date in folosinta, peste 40 de cladiri mari, cu un stoc total de peste un milion de metri patrati (spre comparatie, la inceputul acestui an erau in total 600.000 mp). Totusi, cele mai bune cladiri se vor dovedi rentabile, pentru ca exista cerere de cumparare din partea fondurilor de investitii.
Birourile sunt cel mai dezvoltat segment de piata din Bucuresti, fiind cel mai apropiat de maturitate. Investitorii vor migra incet-incet spre celelalte orase, unde acum apar primele proiecte de birouri cu spatii la standarde internationale si unde cererea, pentru prima data in acest an, atinge un nivel comparabil de profit cu cel din Capitala.
Piata rezidentiala, Cea mai rentabila
I. Case de vanzare:
Rata de profitabilitate: 30-100%, in functie de locatie si de viteza cu care investitorul vrea sa-si recupereze banii.
Oportunitati: in Bucuresti, locuintele medii, de pana in 150.000 euro, fie apartamente cu suprafete mai mari, fie duplexuri, in zone limitrofe; in marile orase, locuintele noi de pana la 100.000 euro sau vilele in ansambluri selecte, cu servicii conexe.
II. Case de inchiriat:
Rata de profitabilitate: 9%
Oportunitati: in Bucuresti, 70% din chiriasi sunt manageri ai unor mari companii, in mare parte straini si 30% sunt reprezentanti ai ambasadelor. Asa ca segmentul de lux este cel mai bun; in Cluj Napoca si Timisoara, apartamentele noi, medii ca finisaje si suprafete, sunt varianta optima.
Marii investitori joaca pe piata de Retail
Rata de profitabilitate: 12-13%
Oportunitati: in Bucuresti exista liste de asteptare cu retaileri internationali, in principal francize ale unor marci renumite de imbracaminte, incaltaminte si reprezentante ale unor lanturi de electronice si electrocasnice In toate orasele de peste 100.000 de locuitori, exista cerere si
potential pentru un mini-mall, concurenta fiind si mai scazuta pe termen lung.
Scad chiriile la birouri
Rata de profitabilitate: 12-13%
Oportunitati: marile fonduri de investitii si de pensii din Austria, Germania, Polonia si Israel sunt potentiali clienti de cladiri bine plasate, cu contracte ferme si chiriasi cumparati o data cu cladirea la cheie
Risc: In 2006-2007 se vor da in folosinta mai multe cladiri de birouri noi decat in perioada 1989-2005. Asa ca, este de asteptat ca rata de neocupare sa creasca si chiriile sa scada.
Depozitele sunt la Inceput
Rata profitabilitatii: 10%
Oportunitati: in Bucuresti, o zona noua care se va dezvolta in urmatorii ani va fi zona de est, la iesirea spre autostrada Soarelui.
In marile orase, fondurile de investitii cauta sa cumpere parcuri industriale dotate modern si construite la standarde internationale. Importante sunt si accesul catre o autostrada sau un drum judetean, apropierea de un aeroport si de calea ferata.
