Singurul mod prin care ar putea apărea noi lideri pe piaţa imobiliară este prin reactivarea contractelor de achiziţii de tip „forward-purchase“, în contextul în care volumul de produse imobiliare operaţionale disponibile la vânzare este limitat, consideră Geo Mărgescu, CEO şi fondator al Forte Partners.
„Aşteptăm să vină şi alţi jucători importanţi pe piaţă, din America, Germania sau fonduri de pensii. Noii jucători sunt obligaţi să-şi asume achiziţii «forward-purchase» pentru că preţurile cresc dacă aşteaptă după finalizarea unor proprietăţi trofeu şi prin această metodă pot acumula mai repede volume importante“, a declarat Mărgescu.
Contractele de tip „forward-purchase“ prevăd cumpărarea, respectiv vânzarea, la o dată din viitor a unor active imobiliare încă nefinalizate, la un preţ stabilit astăzi. De regulă, investitorii imobiliari folosesc acest tip de contract pentru a achiziţiona acum proprietăţi care urmează să fie predate în viitor. Aceasta a fost o metodă de achiziţie foarte populară în perioada 2005-2008. Immofinanz, al doilea cel mai mare investitori imobiliar din România – după valoarea activelor gestionate, şi-a construit portofoliul aproape exclusiv prin astfel de achiziţii.
În cazul acestor tranzacţii există o presiune suplimentară pe randamentul investiţional, cumpărătorul putând obţine un randament cu circa 0,5% mai bun, potrivit lui Mărgescu.
Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.
Dezvoltare şi vânzare
Strategia Forte Partners prevede dezvoltarea unui produs imobiliar, închirierea lui şi vânzarea într-o perioadă de 3-5 ani, însă Mărgescu nu exclude şi varianta unui „forward-purchase“
Fostul coordonator al activităţilor imobiliare locale ale grupului italian Cefin, fondatorul companiei de consultanţă imobiliară Eurisko şi fondatorul brandurilor Primola şi Nova Brasilia au decis anul trecut să îşi pună proprietăţile şi expertiza la comun, pentru a intra în liga mare a jucătorilor imobiliari. Geo Mărgescu, Ionuţ Dumitrescu şi Johny Jabra deţin acum împreună, sub cupola Forte Partners, un portofoliu de 15 proprietăţi generatoare de venituri, evaluate la circa 26 mil. euro, printre care se regăsesc clădiri de birouri şi o serie de spaţii comerciale în centrul Bucureştiului, la care se adaugă terenuri în cele mai fierbinţi zone imobiliare.
CITIŢI ŞI Ionuţ Dumitrescu, Johny Jabra şi Geo Mărgescu pariază la comun pe imobiliare
Printre primele achiziţii realizate de cei trei investitori sub noua umbrelă se numără un teren de 12.700 mp, parte din fosta fabrică de pâine Spicul din zona Orhideelor a Capitalei, cumpărat de la compania spaniolă Hercesa. Asociaţii Forte Partners au decis să construiască aici două clădiri de birouri cu o suprafaţă totală de 57.000 mp.
Compania a curăţat terenul de clădirile existente şi a obţinut 80% din avizele necesare. Intenţia investitorilor este să demareze la începutul anului viitor construcţia unei prime clădiri cu zece etaje şi o suprafaţă închiriabilă de 36.000 mp, pe care vrea să o finalizeze în a doua parte a anului 2017. Această primă etapă din proiectul The Bridge va necesita o investiţie de 60 mil. euro, cost care include preţul terenului, demolările şi dezvoltarea primei clădiri, iar o cotă de 60% din acest cost urmează a fi finanţată printr-un împrumut bancar. Dezvoltarea celei de-a doua clădiri este condiţionată de închirierea a cel puţin jumătate din primul imobil.
Tot anul trecut, asociaţii Forte Partners au cumpărat un teren de 1.400 mp lângă staţia de metrou Ştefan cel Mare. Firma lucrează la partea de fundaţie a unei clădire de birouri cu nouă etaje. Întregul imobil va pune pe piaţă 8.400 mp şi vizează chiriaşii interesaţi de suprafeţe medii de 1.000 – 1.500 mp. Costul de dezvoltare al acestui proiect este de circa 10 mil. euro.
Capitalul de lucru al Forte Partners este cuantificat la câteva zeci de milioane de euro şi poate spori prin vânzarea unor clădiri sau a unor terenuri din portofoliu, pentru care Mărgescu spune că există oferte.
Bani din vânzări
Antreprenorul Ionuţ Dumitrescu a vândut în 2008 compania Eurisko grupului american CBRE, pentru circa 35 mil. dolari. Ulterior s-a concentrat pe intermedierea vânzărilor de terenuri pentru marii retaileri internaţionali şi pe dezvoltare imobiliară. El a construit în 2009 clădirea de birouri HQ Victoriei, în suprafaţă de 9.000 mp, care în 2012 a fost vândută fondului grec de investiţii Zeus Capital pentru circa 12 mil. euro. Anul trecut, a cumpărat de la producătorul de bere Heineken România terenul de 2,8 hectare pe care a funcţionat până în 2005 fabrica de bere Griviţa din Bucureşti, tranzacţie evaluată la circa 15 mil. euro. Lotul a intrat în portofoliul Forte Partners şi anul viitor este prevăzută demararea lucrărilor la o primă etapă a proiectului, care are prevăzută o zonă de birouri şi una comercială în suprafaţă totală de 37.000 mp.
Un alt nume cu rezonanţă, aflat pe lista fondatorilor Forte Partners, este cel al libanezului Johny Jabra. Alături de fratele său, Jihad Jabra, şi-a început afacerile în România comercializând cafeaua Nova Brasilia, brand vândut în 2001 americanilor de la Kraft. Banii au fost investiţi în producţia de ciocolată şi biscuiţi, care cuprindea brandurile Primola şi Ulpio. În 2011, familia austriacă Meinl a cumpărat de la fraţii Jabra brandul Primola, fabrica din Berceni rămânând în continuare în proprietatea acestora. În plus, ei au mai cumpărat anul trecut o parte din activele producătorului de lactate Lactaprod din Brăila, aflat în faliment.
În paralel cu afacerile din domeniul alimentar, investitorii au intrat şi pe piaţa imobiliară, unde au dezvoltat clădirea de birouri Nova Building (6.800 mp) din zona Dimitrie Pompeiu. Imobilul a fost pus pe piaţă şi închiriat de banca Italo-Romena în 2008, iar patru ani mai târziu vândut către bancă pentru circa 15 mil. euro. Fraţii Jabra mai deţin o serie de clădiri de birouri de dimensiuni mici şi medii precum Beller Office Building (500 mp), din zona Dorobanţi, ocupată pe jumătate de Banca Românească, şi imobilul Aurel Vlaicu Office Building (2.356 mp), de pe Şoseaua Pipera, ocupat în proporţie de 87% de Whirlpool Romania. Şi proprietăţile lor au intrat acum în portofoliul Forte Partners.
