Şeful diviziei real estate şi leasing al Erste Bank vorbeşte despre finanţări, randamente şi soluţii pentru o piaţă grav afectată de criză, în care băncile învaţă să fugă de proiectele speculative.
Capital: În ce măsură şi când se poate vorbi despre o revenire a pieţei imobiliare? Cât de optimişti ar trebui să fim ca să ne gândim la aşa ceva?
Richard Wilkinson: De obicei, evoluţia pieţei e ciclică, şi diferenţele dintre piaţa occidentală şi estul şi centrul Europei se reduc în fiecare an. Dar în economia globală actuală nimeni nu se poate ridica de unul singur, astfel că va fi nevoie de o combinaţie de factori care să conducă la revenirea pieţei.
Pe de o parte, piaţa office din ECE e departe de a fi acoperită, iar pe sectorul rezidenţial, spre deosebire de zona vestică, mai ales în ţări precum Spania sau Irlanda, nu a existat o perioadă foarte lungă de suprasolicitare a pieţei. Mai mult, componenta industrială şi logistică a pieţei e maximum la jumătate (pe unitate de retail) faţă de cât ar fi nevoie şi de cifrele despre care vorbim pe piaţa imobiliară din Occident.
Pe de altă parte însă, condiţiile economice s-au schimbat radical. Băncile care încă nu erau prezente în regiune au abandonat ideea intrării pe piaţă, iar expunerea fondurilor de investiţii cu activitate în domeniu a scăzut şi, în consecinţă, finanţarea este din ce în ce mai dificilă. Băncilor nu prea le mai place să finanţeze singure afacerile imobiliare mari, ci preferă finanţările sindicalizate, pentru a împărţi riscul. Mai mult, pretenţiile în ceea ce priveşte equity-ul dezvoltatorilor au crescut, ceea ce va conduce la abandonarea unor proiecte sau la vânzarea unor terenuri destinate dezvoltării de proiecte sau a unor proprietăţi deja existente, dar fără posibilitatea de a contracta o refinanţare.
Aşa că, în momentul în care piaţa îşi va reveni într-o formă sau alta, să nu ne imaginăm că va reveni pe coordonatele vechi. Dar, atâta vreme cât se rearanjează pe un teren mai solid, schimbarea apărută nu e neapărat un lucru rău.
Capital: Cât de pregătiţi par jucătorii din piaţă pentru a face faţă situaţiei? Există o strategie corectă sau vorbim de şansă şi oportunităţi utilizate?
Richard Wilkinson: A, ei sunt conştienţi de ceea ce se întâmplă. Vedem un număr limitat de investitori care se concentrează asupra proprietăţilor „trofeu“ (cu valoare mare şi purtătoare de venituri n. red.), dar în ciuda interesului crescut în privinţa proprietăţilor „distressed“, afacerile nu se finalizează. Din păcate, nu există o formulă magică ce ar putea fi aplicată în vederea anulării efectelor crizei. Dacă vorbim despre investitori, cred că cea mai bună idee pentru a se proteja este un control corect al riscului, iar dacă vorbim de dezvoltatori… O să vă dau un exemplu. Închirierea reprezintă uneori o variantă, dacă găsirea unui investitor cere timp mai îndelungat decât cel aşteptat în vremurile bune.
Capital: Cum se tratează Erste de criză? Care sunt principalele măsuri adoptate de bancă în vederea protejării afacerilor sale şi ale clienţilor săi?
Richard Wilkinson: Din nou, trebuie să vorbim despre un management corect al riscului. Aceasta este, în mod evident, cheia. Şi cred că politica noastră de business ne serveşte şi pe noi, şi pe clienţii noştri, în mod cinstit. N-are niciun rost să finanţezi pe cineva care nu-şi poate plăti datoriile.
Am ales să diversificăm foarte mult portofoliul în ceea ce priveşte segmentele pe care ne implicăm. Asigurăm finanţare pentru centre comerciale, centre de outlet, clădiri de birouri, proiecte de cartiere rezidenţiale, dar şi complexuri hoteliere. Alegem însă economiile cele mai stabile ale regiunii, şi anume Austria, Cehia şi Slovacia. În ceea ce priveşte expunerea, preferăm să ne axăm pe o prezenţă mai activă în regiunile economice importante, unde derulăm peste 80% din finanţări, în vreme ce încercăm să ne ţinem departe de structurile financiare care nu se bazează pe activele proprii, unde avem o implicare de sub 2%. În esenţă, am limitat la maximum finanţarea afacerilor speculative. Oricum, încercăm să ne ţinem foarte aproape de clienţii noştri, pentru a identifica rapid soluţiile cele mai potrivite pentru activitatea acestora şi problemele din această perioadă.
Cine mai vrea piaţa românească?
Capital: Mai sunt interesaţi investitorii străini de piaţa imobiliară românească?
Richard Wilkinson: În ultimele luni, au apărut dovezi clare ale plecării investitorilor din România. Pe de altă parte, în funcţie de strategie, alţii, mai puţini, stau şi aşteaptă pentru a prinde un moment prielnic, dar există, bineînţeles, şi investitori care acum sunt mai interesaţi decât înainte de piaţa din România (fondurile de investiţii-vultur interesate de distressed assets – n. red.).
Capital: Cât de dispusă ar fi Erste să finanţeze proiectele imobiliare gigant despre care s-a vorbit atâta pe piaţa internă? Dezvoltatorii au vorbit de investiţii de ordinul multor miliarde de euro, dar acum totul este stopat.
Richard Wilkinson: Cu cât este mai mare proiectul, cu atât devine mai periculoasă expunerea băncii către riscul de piaţă. Având în vedere acest argument, nu excludem, din punctul de vedere al strategiei noastre, finanţarea unor proiecte mari, nu ne fixăm neapărat limite, dar riscul pe care îl poartă cu sine un astfel de proiect trebuie cumva acoperit, contrabalansat, pentru a se găsi o formulă de echilibru. Din nou, nu putem vorbi neapărat de o formulă magică, pentru a convinge o bancă să finanţeze un mare proiect imobiliar, dar analizele pentru o astfel de întreprindere consumă timp, sunt o multitudine de detalii care trebuiesc rezolvate, iar băncile preferă să privească imaginea de ansamblu. Vestea cea bună în toate aceste probleme este că, treptat, ne întoarcem la bazele finanţării din industria de real estate, unde cruciale sunt două elemente: implicarea financiară a dezvoltatorului şi amplasamentul proiectului care necesită finanţarea.
Capital: Yield-urile de pe piaţa românească au devenit o problemă delicată, atâta vreme cât, din cauza lipsei tranzacţiilor, nu prea mai există elemente de raportare şi comparaţie?
Richard Wilkinson: Despre ce yield-uri putem vorbi în România? Nu prea au fost tranzacţii pe piaţă, şi tot ce avem la îndemână momentan sunt mai degrabă estimări. Bineînţeles că în perioadele de criză randamentele cresc. Asta se întâmplă pretutindeni atât în Europa Occidentală, cât şi în cea Răsăriteană. Cert este faptul că yield-urile din România au fost întotdeauna mai mari decât cele din vestul continentului şi probabil că aşa vor şi rămâne. Erste rămâne atentă la piaţa românească şi credem că o investiţie aici poate fi o decizie înţeleaptă dacă e făcută corect. Toate domeniile au avantajele şi dezavantajele lor, iar dacă ne uităm la real estate, de exemplu, e clar că e loc pentru produse imobiliare de calitate şi adaptate specificului acestei pieţe.
Capital: Credeţi că băncile de pe piaţa românească au capacitatea şi, mai ales, dorinţa de a finanţa costurile operaţionale ale companiilor implicate în piaţa imobiliară şi în industriile complementare, aflate acum la strâmtoare în ceea ce priveşte cash-flow-ul?
Richard Wilkinson: Băncile privesc întotdeauna o afacere pe de-a întregul, de la istoricul ei la modul în care a ales să trateze situaţia actuală marcată de criza economică. Se aplică acele teste de stres şi, bineînţeles, se realizează estimări în ceea ce priveşte evoluţiile viitoare ale respectivei afaceri. Cred că băncile au toate motivele să-şi susţină clienţii, să-i ajute să treacă peste perioadele grele, atâta vreme cât au împărţit profiturile din vremurile bune. În ceea ce priveşte finanţările de pe piaţa imobiliară, ţintim în mod special către proiecte, şi nu către companiile care operează în domeniu.
Schimbare
Băncile nu mai sunt dispuse să finanţeze singure afacerile mari. Soluţia găsită? Sindicalizarea, pentru împărţirea riscului între creditori
8,6 mld. euro era capitalizarea Erste la începutul lunii august. Valoarea reprezintă o creştere cu circa trei miliarde faţă de 2008, însă doar jumătate din valoarea din 2007
20 de ani la Erste
CARIERĂ Britanicul Richard Wilkinson, în vârstă de 45 de ani, şi-a legat cariera de Erste Bank încă din 1989, când lucra pe piaţa tranzacţiilor cu derivative pentru FAI London, o subsidiară britanică a Erste Bank. A fost transferat la sediul central din Viena în 1996, în postura de şef al diviziei Asset/Liability Management. În ianuarie 2005, a devenit responsabil al departamentului Large Corporates al băncii austriece, pentru ca, ulterior, să devină şeful diviziei Real Estate & Leasing. Banca este prezentă în opt ţări din centrul şi estul Europei.
Paşi către dezastru?
Piaţa rezidenţială a fost victima predilectă a crizei. Construită pe un puternic sentiment de neîncredere, din cauza preţurilor care, treptat, au devenit foarte mari, şi fiind presată de căderea până aproape de zero a creditării ipotecare, aceasta nu dă semne că şi-ar putea reveni foarte curând. Programele guvernamentale nu au ajutat foarte mult, controversatul „Prima Casă“ fiind încă la stadiul de tatonări. Şi, chiar dacă va demara, nu pare capabil să ajute prea mult componenta nouă a pieţei, primul şi singurul efect, până în prezent, fiind replieri de marketing ale vânzătorilor şi stoparea, cel puţin pentru moment, a căderilor de preţuri ale apartamentelor vechi. Singura certitudine din piaţă rămâne faptul că puterea de cumpărare a românilor este sub preţurile cerute. Astfel, oferta (în creştere) nu se întâlneşte decât în puţine cazuri cu cererea. Cu toate că numărul de tranzacţii este extrem de scăzut, vânzătorii de locuinţe nu sunt dispuşi să facă prea multe reduceri, bazându-se pe o cerere existentă mai degrabă la nivel psihologic, decât pe una reală, bazată pe calcule economice.
Dependenţa de consum
Mallurile au devenit mai degrabă victime ale scăderii agresive a consumului. Ultima prognoză aducea în atenţie o scădere a consumului cu 60%, românii devenind extrem de atenţi la direcţiile în care îşi îndreaptă banii. „Să nu uităm că sunt credite scumpe de plătit, utilităţi, hrană… restul cheltuielilor se reduc în mod evident“, explică consultantul financiar Dan Ionaşcu. Pe fondul căderii consumului, retailerii au devenit din ce în ce mai iritaţi, iar majoritatea proprietarilor de centre comerciale sunt nevoiţi să scadă cu mult chiriile, altfel riscând să piardă chiriaşi. În acest context, chiriile anuale din centrele comerciale au scăzut în trimestrul doi al acestui an, fiind cuprinse între 80 şi 95 de euro/mp, faţă de nivelul maxim înregistrat în 2008, când oscilau între 100 şi 115 euro/mp, potrivit consultantului imobiliar Jones Lang Lasalle (JLL). Avalanşa de centre comerciale anunţate a se livra în anii de boom se reduce anul acesta la doar câteva, dintre care cele mai importante sunt Cotroceni Park (75.000 mp), aparţinând dezvoltatorului israelian AFI Europe, şi Sun Plaza (80.000 mp închiriabili), realizat de francezii de la EMCT, ambele în Capitală.
Ochii pe refacerea economică
Birourile sunt sectorul care, în prezent, pare a se situa cel mai bine pe piaţa imobiliară, atâta vreme cât gradul de neocupare nu va depăşi 15%, iar chiriaşii vor reuşi să-şi plătească chiriile, care oricum se renegociază în jos. Potrivit JLL, oferta de spaţii office din Capitală va ajunge, anul acesta, la 270.000 metri pătraţi, dacă se vor livra cei 60.000 mp aflaţi în construcţie şi cu finalizare programată pentru 2009. Problema ar putea apărea odată ce se iau în calcul cei doar 51.000 mp închiriaţi în prima jumătate a anului în curs. Aceasta ar însemna că cererea ar reprezenta doar circa un sfert din oferta primelor şase luni, cifrată la aproximativ 200.000 mp. Potrivit analiştilor din piaţă, chiriile s-au redus, în trimestrul doi al anului, cu circa 2 euro/mp/lună, la 22 euro/mp/lună, iar tendinţa este în continuare de scădere. Situaţia actuală din piaţă va provoca diminuarea livrărilor pentru anul viitor la doar 180.000 mp, cred experţii Jones Lang Lassale. Rata de neocupare va creşte şi ea, singura variantă viabilă, pentru o oarecare revenire, fiind scăderea în continuare a chiriilor.
Insuficient dezvoltat
Sectorul industrial şi logistic pare să se fi născut promisiune şi să rămână speranţă. Bucureştiul este poziţionat ultimul într-un top al suprafeţelor disponibile în capitalele ţărilor central şi est-europene cu sub un milion de metri pătraţi disponibili, în comparaţie cu oraşe precum Varşovia, cu 2,4 milioane mp, Praga cu 2,1 milioane mp sau Budapesta, cu 1,8 milioane mp. În aceste condiţii, pretenţiile de la această piaţă scad, chiar dacă cererea potenţială este ridicată, deşi frânată de criza economică. Astfel, evoluţia chiriilor a înregistrat o creştere uşoară la începutul anului, până la 57 euro/mp/an, tendinţa actuală fiind mai degrabă de revenire la pretenţiile de acum un an, adică aproximativ 50 euro/mp/an. În ceea ce priveşte randamentele, tendinţa este de scădere, ca şi în cazul celorlalte sectoare ale pieţei imobiliare. Pentru acest an, deşi nu există tranzacţii, estimările merg până la valori în jurul a 12%, creştere masivă în comparaţie cu vremurile de glorie (2007), când randamentele erau de circa 7,7%. Revenirea va apărea odată cu reîntoarcerea pe plus a economiei.
