În pieţele dezvoltate, ipotecile aferente creditelor imobiliare au o cotaţie pe bursă la fel ca aurul sau acţiunile companiilor. Românii mai au însă de aşteptat cel puţin un an până când casele luate pe credit vor avea o valoare clară, tranzacţionată pe bursă.
Pentru clienţii băncilor, apariţia titlurilor ipotecare va permite o ieftinire graduală a împrumuturilor. Băncile vor putea vinde „la pachet“, prin intermediul pieţei de capital, creditele pentru locuinţe acordate clienţilor, transformând creanţele respective în obligaţiuni. Avantajul: obţinerea de lichidităţi pe care le vor putea plasa apoi în noi credite ipotecare.
Pentru a funcţiona, sistemul are nevoie însă de mai multe condiţii. Contractele de credit ar trebui standardizate şi ar trebui să poată fi făcute previziuni pentru evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară. Cum, deocamdată, nu există estimări credibile privind evoluţia preţurilor pe 20 de ani (maturitatea titlurilor ipotecare), potenţialii deţinători de obligaţiuni nu pot evalua corectitudinea preţului unui astfel de titlu şi nu pot lua decizii de cumpărare sau vânzare. Este una dintre principalele cauze ale absenţei titlurilor ipotecare de pe piaţa de capital românească, chiar dacă legislaţia permite de mai mulţi ani lansarea lor.
Mai mult, riscul garanţiilor (ipotecile pe imobilele cumpărate prin credit) este dublat de riscul debitorului. Cu o piaţă „tânără“ a creditului ipotecar, riscul de neplată al clienţilor nu poate fi evaluat corect pentru perioade de peste 20 de ani.
Primul motiv pentru care o bancă decide să lanseze o emisiune de obligaţiuni ipotecare este nevoia de îmbunătăţire a lichidităţilor. Portofoliile de credite ipotecare ale băncilor s-au apropiat deja de masa critică (evaluată între 50 de milioane de euro şi 300 de milioane de euro) care ar permite lansarea unor astfel de emisiuni. Cu toate acestea, costurile aferente (de evaluare a riscului de portofoliu, de comunicare pe fiecare client, de administrare, cu avocaţii) se situează la câteva sute de mii de euro pentru fiecare emisiune de titluri. Un nivel foarte ridicat, care arată că actuala masă de credite nu este încă suficient de mare.
Băncile ţin cu dinţii de cota de piaţă
În plus, actorii de pe piaţa românească duc încă o luptă acerbă pentru câştigarea de cote de piaţă. Din acest motiv, marjele de profit pe creditul ipotecar s-au îngustat la minimum. Media dobânzilor la creditele în euro pentru locuinţe este acum în jur de 7%. Dacă luăm în calcul rata dobânzii Euribor de 4%, marja de ţară de 0,3% şi 2% pentru rezerva minimă obligatorie constituită de bănci la BNR, constatăm că un credit ipotecar are un cost de 6,7% pentru bancă. Acesta îngustează marja de profit, care este luată mai mult din comisioane bancare. Pentru a fi profitabilă externalizarea creanţelor bancare, marja băncii ar trebui să fie de 2,5% – 3%. Ar fi posibil doar dacă băncile ar da credite cu o dobândă de 9-10% pe an, nivel sub care au coborât, însă, de mult.
Un alt motiv foarte important care împiedică lansarea obligaţiunilor ipotecare este dat chiar de contractele de credit care diferă foarte mult între ele, chiar în cadrul aceleiaşi bănci. Dobânzile la creditele ipotecare se modifică de la lună la lună, în funcţie de campania de vânzări a băncii. Şi tipul garanţiilor diferă foarte mult: construcţiile noi, cele vechi, cele din lemn sau din cărămidă sunt evaluate diferit. De asemenea, comisioanele bancare sunt la rândul lor modificate periodic. Pentru ca o bancă să-şi vândă portofoliul de credite, acesta trebuie să fie omogen.
În plus, marii jucători de pe piaţa românească sunt interesaţi, pentru moment, mai mult de a câştiga un portofoliu cât mai mare de clienţi, decât de majorarea capitalurilor proprii. Aceasta în condiţiile în care majoritatea sunt subsidiare ale unor bănci internaţionale puternice, în bilanţul cărora nu deţin încă o cotă importantă. Lucrurile se vor schimba, însă, de anul viitor, după implementarea condiţiilor din acordul Basel II. Ca urmare a alocărilor mai mari de capital pe categorii de risc, băncile româneşti vor resimţi presiuni suplimentare, fiind stimulate astfel să lanseze şi primele obligaţiuni ipotecare.
Cotaţii riscante
«Investitorii străini sunt probabil interesaţi acum de astfel de titluri, dar fără o piaţă lichidă, cotarea unui
preţ pentru titlurile ipotecare este oarecum riscantă.»
Dragoş Cabat, vicepreşedinte CFA România
Bani în exces
«Lichiditatea crescută a băncilor nu favorizează încă vânzarea ipotecilor, iar creşterea preţurilor la imobile împiedică o evaluare corectă a riscurilor pieţei.»
Carmen Retegan, preşedinte Domenia Credit
