Gabriel Popoviciu, familia Tănăsoiu, fraţii Pavăl, Dan Liviu-Marius, Ionuţ Dumitrescu, Radu Ionescu şi Petre Niculae se regăsesc pe lista antreprenorilor români care au preluat proprietăţi pe care corporaţiile străine nu au mai fost în stare să le dezvolte. Capital a identificat opt tranzacţii de acest fel, care au implicat un volum de peste 53 mil. euro, patru dintre acestea fiind realizate în situaţii de faliment sau insolvenţă.

„Investitorii români sunt mult mai bine ancoraţi în piaţa imobiliară locală, pot identifica mai uşor oportunităţile de dezvoltare şi, poate cel mai important, au un proces decizional mult mai rapid comparativ cu investitorii instituţionali de pe plan internaţional“, observă Ionuţ Bălău, managing partener în cadrul Cold­well Banker Affiliates of Romania.

Totuşi, investitorii străini sunt cei care domină în continuare piaţa imobiliară românească. Anul trecut au fost tranzacţionate proprietăţi româneşti în valoare de 1,2 mld. euro, din acest volum 24% au fost investiţii susţinute cu capital francez, 23% au provenit de la companii cu acţionari eleni, 13% din Africa de Sud, 8% din Austria şi 32% alte tipuri de capital, printre care şi cel românesc, potrivit Colliers International.

„Este puţin probabil ca investitorii români să ajungă la un volum similar de investiţii în piaţa imobiliară locală comparativ cu cei internaţionali, mai ales pentru că, odată cu reducerea percepţiei de risc investiţional privind România, vor creşte investiţiile companiilor internaţionale“, adaugă Ionuţ Bălău.

Rămăşiţele străinilor

Dezvoltatorii străini au acumulat înainte de criză suprafeţe mari de terenuri pentru a-şi asigura extinderea în România, însă turnura luată de piaţă i-a determinat pe mulţi să îşi restrângă activitatea. Pe fondul acestei situaţii, unii investitorii români au început să achiziţioneze active neperformante, profitând de pe urma preţurilor reduse chiar şi cu peste 50% faţă de suma investită de vânzători în proprietatea tranzacţionată. Controversatul om de afaceri Gabriel Popoviciu a fost printre primii antreprenori locali care a făcut acest pas. El a cumpărat la licitaţie, în vara anului 2010, centrul comercial Tiago Mall din Oradea, intrat în faliment cu datorii de peste 60 mil. euro. Popoviciu a plătit pe acest mall 30,5 mil. euro şi a mai investit încă 20 mil. euro pentru finalizarea construcţiei începută de Mivan. Irlandezii intraseră într-un parteneriat cu firma Moritz a miliardarului Michael Whelan şi intenţionau să dezvolte o reţea de zece malluri în marile oraşe din România. Investitorii au plasat circa 150 mil. euro în terenuri, dar nu au reuşit să ducă niciun proiect la capăt.

O soartă similară a avut şi ansamblul rezidenţial Cortina Residence, din care grupul italian Cefin şi fondul american de investiţii Heitman au reuşit să ridice doar trei etaje din structura supraterană înainte ca firma prin care dezvoltau proiectul să intre în faliment cu datorii de circa 25 mil. euro. Peste 100 de persoane achitaseră avansuri sau chiar preţul integral pentru apartamente în acest bloc, iar investitorii au plasat circa 30 mil. euro în acest proiect. Şantierul din Băneasa a fost lichidat la un preţ de 3,7 mil. euro plus TVA, firma care l-a cumpărat fiind controlată de Dan Liviu-Marius. La un an de la preluare, antreprenorul se apropie de finalizarea celor 270 de locuinţe.

Un grup de antreprenori români reprezentaţi de inginerul Radu Ionescu a cumpărat în toamna anului trecut structura de rezistenţă a trei blocuri începute în 2007 de spaniolii de la Gea 21 şi Prasa. Firma care dezvolta proiectul Laguna Residence, amplasat pe malul lacului Tei, a intrat în insolvenţă în 2012 după ce s-a împrumutat de la banca La Caixa cu 10,5 mil. euro şi a investit circa 30 mil. euro în acest ansamblu, sumă din care un sfert a provenit de la cumpărătorii apartamentelor. După izbucnirea crizei, Grupo Prasa s-a restras de pe piaţa românească, iar la cârma proiectului a rămas doar Gea 21. Blocurile începute fac parte din prima etapă a unui proiect în cadrul căruia spaniolii voiau să ridice 504 apartamente de lux dispuse în 18 clădiri. Acum, grupul de investitori români a repornit proiectul.

Circuitul terenurilor

Dezvoltatorul lituanian Europa Group, care deţine hotelul Europa Royale din zona Pieţei Unirii din Bucureşti, avea în plan înainte de criză să construiască peste 300 de apartamente în turnuri de 24 de etaje pe un teren în apropiere de Lacul Morii din Bucureşti. Firma care trebuia să dezvolte proiectul a intrat, însă, în faliment, iar în primăvara lui 2014, terenul a fost cumpărat la lichidare cu 1,35 mil. euro plus TVA de o firmă a omului de afaceri Petre Niculae. Pe acest lot, investitorul român a ajuns deja la etajul opt cu construcţia a trei tronsoane care vor cuprinde 330 de apartamente. Proiectul trebuie finalizat până în iunie 2016.

Fraţii Adrian şi Dragoş Pavăl, proprietarii reţelei de bricolaj Dedeman, au cumpărat în ultimii ani două terenuri pe care trebuiau construite malluri. În 2013 au plătit circa 4 mil. euro pe un teren de 3,2 hectare din Galaţi unde Globe Trade Centre (GTC) trebuia să dezvolte al cincilea mall din reţeaua Galleria, iar în iarna anulului trecut au cumpărat 4,1 hectare în Hunedoara de la Plaza Centers, companie care este în proces de restrângere a activităţii locale. Antreprenorii au şi construit deja un magazin Dedeman la Galaţi.

Tot anul trecut, Ionuţ Dumitrescu, fondatorul firmei de consultanţă imobiliară Eurisko – cumpărată de grupul internaţional CBRE, a achiziţionat un teren de 8.200 mp din zona Barbu Văcărescu de la CA Immo. Lotul a intrat în portofoliul CA Immo odată cu preluarea companiei Europolis în 2011. Proprietatea a fost deţinută iniţial de Cefin, care a semnat un acord cu Europolis prin care fondul de investiţii trebuia să cumpere clădirea de birouri ce urma să fie dezoltată de italieni. Ionuţ Dumitrescu intenţionează să construiască pe acest teren tot un imobil de birouri.

Familia Tănăsoiu, prezentă în Top 300 Capital cu o avere estimată la 30-32 mil. euro, a cumpărat în decembrie anul trecut 12.700 mp din terenul fostei fabrici de pâine Spicul din zona Orhideelor de la compania spaniolă Hercesa. Pe acest lot, spaniolii aveau programată dezvoltarea unui proiect rezidenţial cu circa 800 de apartamente. Acum, investitorii români vor să ridice aici o clădire de birouri.

Putere financiară insuficientă

Chiar dacă ultimii ani au arătat că investitorii autohtoni, fie că vorbim de reţele de retail sau investitori care dezvoltă proiecte de birouri sau ansambluri rezidenţiale, deţin o cotă importantă în piaţa imobiliară românească, capacitatea acestora de a se dezvolta asemenea marilor grupuri internaţionale este limitată.

„Capitalul financiar, atât propriu cât şi ca finanţare potenţială pe care ar putea să o obţină, reprezintă principalul factor care face ca investitorii locali să nu dezvolte proiecte de mari dimensiuni“, remarcă Ionuţ Bălău.

Totuşi, există o mână de milionari români care se luptă pe picior de egalitate cu marile corporaţii internaţionale. Pe de o parte, Liviu Tudor, Iulian Dascălu şi Gabriel Popoviciu sunt singurii investitori români prezenţi în topurile celor mai mari proprietari de clădiri de birouri şi spaţii comerciale din România, iar pe de altă parte, Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, Alexandru Bercea şi Gheorghe Iaciu domină segmentul rezidenţial cu cele mai extinse portofolii de locuinţe dezvoltate.

53 mil. euro au plătit antreprenorii români pe proprietăţile abandonate de marile grupuri de dezvoltare internaţionale