Specialiştii din piaţa bancară şi din sectorul imobiliar, chestionaţi de Capital, sunt de părere că românii vor prefera, ca alternativă de securizare a banilor, depozitele bancare, chiar şi impozitate, investiţiilor imobiliare, întrucât deasupra acestui din urmă segment al economiei s-a aşternut neîncrederea.
Vremurile în care investiţiile imobiliare erau preferate în categoria alternativelor la inflaţie şi la instabilitatea financiară au trecut. Insecuritatea creată de devalorizarea proprietăţii, problemele unor dezvoltatori, precum şi o posibilă plasare greşită a economiilor, îi determină pe tot mai mulţi români să ignore randamentul superior pe care îl are în prezent investiţia într-o locuinţă, în favoarea unui cont de economii, chiar şi sugrumat de impozit şi de inflaţie.
Pentru a determina veniturile generate de un cont de economii în comparaţie cu cele din real estate am luat ca etalon echivalentul în lei al sumei de 60.000 de euro. În 2008, când piaţa imobiliară era încă în creştere, proprietarul unui apartament cu două camere încasa un venit anual de 25.612 lei, la o chirie medie lunară de 580 euro. După aplicarea impozitului pe venit, proprietarul rămânea cu 22.539 lei. În cazul unui depozit de 220.800 lei (echivalentul a 60.000 de euro la cursul mediu din 2008) se încasa anual un venit de 22.080 lei, la o dobândă medie anuală de 10%.
Astăzi, proprietarul unui apartament cu două camere încasează un venit anual de 17.640 lei, la o chirie medie lunară de 350 euro. După aplicarea impozitului pe venit, proprietarul rămâne cu 15.524 lei. În cazul unui depozit de 252.000 lei (echivalentul a 60.000 de euro la un curs de 4,2 lei euro) se încasează anual un venit de 15.120 lei, la o dobândă medie anuală de 6%. La această sumă, se aplică un impozit de 16% şi rezultă un venit efectiv de 12.701 lei. Asta, fără a mai pune la socoteală creşterea inflaţiei, prognozată la 8% până la finele anului.
În cazul în care dobânzile la depozite nu vor fi crescute, la sfârşitul anului, pentru un depozit cu dobândă de 6% şi o cotă de impozit de 16%, la o rată a inflaţiei prognozată la 8%, persoanele care îşi vor păstra banii în depozite vor înregistra o pierdere reală de circa 3%. Cu alte cuvinte, la un depozit de 252.000 lei, persoanele cu economii în depozite vor raporta o pierdere reală de 7.560 lei.
Guvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR), Mugur Isărescu, consideră că dobânzile plătite de băncile comerciale la depozitele în lei sunt destul de ridicate, chiar generoase, în pofida faptului că BNR şi FMI au convenit o proiecţie de inflaţie de 8% pentru finele anului. Dobânzile la depozitele în lei trebuie să crească la cel puţin 10% până la sfârşitul anului, pentru a acoperi inflaţia şi impozitul. Automat, o creştere a dobânzilor plătite de bănci la depozite va conduce şi la majorarea dobânzilor la credite, făcând imposibilă reluarea creditării.
Nu sunt bani de investiţii
Potrivit reprezentanţilor BNR, valoarea depozitelor cumulate ale românilor este în jur de 24 mld. euro. Circa 80% din milioanele de conturi deschise în ţară sunt însă sume mici, cu mult sub pragul de 60.000 euro.
„Averea financiară a românilor este restrânsă. Cine are ca opţiune o locuinţă se va gândi şi la achiziţie, dacă are bani. Dacă adunăm persoanele care au achiziţionat locuinţe în anii de boom ai pieţei imobiliare şi comparăm cu milioanele de conturi deschise la bănci ca depozite, vom constata că suma investitorilor în imobiliare este infimă. Asta, pentru că trăim într-o ţară în care partea financiară din averea populaţiei este restrânsă“, a declarat Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR.
O analiză recentă a Institutului Naţional de Statistică arată că majoritatea banilor dintr-o gospodărie se duc pe consum, investiţiile reprezentând doar 1% din totalul cheltuielilor.
„Încă avem mari probleme cu comportamentul economic al populaţiei. Vocaţia de a investi este redusă, iar banii de investiţii sunt şi mai puţini. În aceste condiţii, pentru românii care au dus decenii la rând banii la CEC rămâne ca alternativă tot banca“, este de părere Vasilescu.
Chiar dacă numărul celor cu depozite consistente este redus, s-ar putea să asistăm la o mutare a plasamentelor pe zona rezidenţială, consideră analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu. „Când cursul creşte şi când te afli sub spectrul inflaţiei, în urma creşterii preţurilor ca urmare a majorării TVA, cei care au cash se refugiază în aur, în imobiliare, pentru a profita de preţurile mici, şi în valute. În plus, nu mai este profitabil să ţii banii la bănci, pentru că în unele cazuri se ajunge la dobânzi real negative“, a spus Zilişteanu.
În opinia sa, chiar dacă vor fi mai mulţi bani pentru investiţii imobiliare în perioada următoare din partea celor care au cash, piaţa tot nu-şi va reveni, având în vedere măsurile de austeritate anunţate de Guvern. Cele mai înalte dobânzi sunt la depozitele pe temen scurt, de una sau trei luni, dar se plasează sub 8%, ceea ce înseamnă că ratele sunt real negative.
Cu banii blocaţi sau pierduţi?
Decizia unui plasament corect este greu de luat când ai într-un taler al balanţei impozitul pe venitul din dobânzi cumulat cu inflaţia şi, în celălalt, un imobil care pierde din valoare. Cu certitudine, ambele variante sunt perdante pe termen scurt. Este de văzut care opţiune aduce randamente pozitive pe termen mediu şi lung. „Îmi este imposibil să sfătuiesc pe cineva cum să îşi plaseze banii în aceste momente. E o incertitudine totală, mai degrabă stai cu banii la teşcherea. Din cauza incompetenţei acestui guvern, lucrurile au luat o turnură greşită“, spune Dan Pascariu, preşedintele CA al Unicredit Ţiriac Bank şi al companiei de investiţii imobiliare New Europe Property Investments (NEPI).
Pentru alţi jucători din piaţa bancară, contul de economii cântăreşte mai mult, deoarece în cazul unei investiţii imobiliare, accesul la lichidităţi este constrâns de vânzare.
„A avea o sumă lichidă e mai confortabil decât cu banii blocaţi. Nu poţi şti dacă o investiţie în imobiliare e sigură în acest moment. Cei care cumpără pentru că vor să locuiască în imobil se justifică, dar o investiţie într-o locuinţă e instabilă. Randamentele din chirii nu le egalează pe cele din dobânzi, chiar şi cu impozitul aplicat. Chiria nu e stabilă, nu o poţi previziona. Cred că e mai sigur să faci economii într-un cont bancar, decât să investeşti în imobiliare, cel puţin pe termen mediu“, subliniază Daniel Tudor, head of real estate division din cadrul Volksbank.
În ceea ce priveşte utilizarea altor instrumente financiare, acesta spune că românii care au economii de până la 60.000 de euro nu sunt destul de sofisticaţi să folosească produse derivate.
Dobânzile vor creşte
Nici dezvoltatorii imobiliari nu mai recomandă cu toată deschiderea achiziţia unei locuinţe ca alternativă la un cont de economii.
„Nu cred că vom asista la o mutaţie de plasamente atât de repede. Nu ştiu cât de sofisticat e românul cu 60.000 de euro. Mulţi vor tăcea şi vor înghiţi. Nici investiţiile în imobiliare nu sunt mai sigure, în condiţiile impozitării celei de-a doua locuinţe, şi nu cred că se gândeşte cineva la real estate ca la o opţiune. O vorbă spune că niciodată nu pierzi în imobiliare. O locuinţă nu poate cădea ca o bancă sau ca o monedă. Chiar dacă acest segment e mai atractiv în această perioadă, nu mă aştept la o mutaţie“, spune Cătălin Scripcaru, fostul şef al companiei de dezvoltare imobiliară Raiffeisen Evolution, actualmente managing partner al firmei Advanced Development. Potrivit acestuia, o eventuală schimbare în comportamentul românilor cu economii nu va surveni mai devreme de doi-trei ani, deoarece în momentul de faţă este foarte greu să stabileşti un preţ corect. Singurul segment imobiliar pe care acesta îl vede cu potenţial, când vine vorba de plasamente, este cel al locuinţelor uşor de închiriat.
Preşedintele CEC Bank, Radu Gheţea, nu crede că depozitele vor ajunge să înregistreze dobânzi real negative, deoarece băncile vor fi nevoite să ţină pasul cu inflaţia. „Pericolul de blocare a banilor în zona de real estate e mare. Nu cred că vor fi oameni care să scoată banii şi să cumpere proprietăţi. Sentimentul de nesiguranţă pe care îl dă investiţia în imobiliare e puternic şi nu va dispărea atât de repede. Pe de altă parte, dobânzile pe leu sunt bune şi sunt corelate cu inflaţia. Nu cred că în ultimii cinci-şase ani am avut dobânzi real negative, motiv pentru care nu văd de ce nu ar fi la fel în continuare. Dacă o să crească inflaţia la 8%, e posibil ca băncile să crească dobânzile la 12%. Nu cred că băncile vor să distrugă componenta de economisire. Din fericire, acest aspect nu poate fi influenţat de decizii politice, ci va fi reglat de piaţă“, conchide Gheţea.
Adrian Vasilescu este de părere că fiecare bancă va încerca să aibă o cotă de atracţie pentru economiile populaţiei, însă nu va putea creşte dobânzile doar ca să atragă depozite. „Marja de dobândă se va stabili în funcţie de activele şi pasivele băncii. Populaţia va înţelege că şi depozitele în bănci sunt supuse regimului general de recesiune. Dezechilibrul bugetar a dus la măsuri care conduc, la rândul lor, la scăderi ale consumului“, a explicat Vasilescu.
Începând cu 1 iulie, toate veniturile sub formă de dobânzi din conturile şi depozitele bancare, indiferent dacă sunt la vedere sau la termen, vor fi impozitate cu 16%, potrivit unei ordonanţe de urgenţă pentru modificarea Codului fiscal. Persoanele care au depozite la termen anterior datei de 1 iulie vor plăti impozit de 16% doar pe dobânda calculată de la această dată până la scadenţă.
Dacă adunăm persoanele care au achiziţionat locuinţe în anii de boom ai pieţei imobiliare şi comparăm cu milioanele de conturi deschise la bănci ca depozite, vom constata că suma investitorilor în imobiliare este infimă.
Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR
24 mld. euro este valoarea depozitelor cumulate ale românilor
Ratele medii ale dobânzilor la depozitele la termen ale gospodăriilor populaţiei cu durata iniţială de peste 2 ani (% p.a.)
