Pe mai multe sectoare imobiliare - in zona rezidentiala de lux, a birourilor ultrafinisate de clasa A si B si a spatiilor industriale - in acest an oferta a crescut constant, fiind neacoperita de cerere. Din aceasta cauza, in aceste domenii tarifele la inchiriere in primul rand, si apoi preturile acestor bunuri imobiliare s-au redus usor, cu o medie de 5-10%. La vile, mai ales in sectorul vanzarilor, s-a inregistrat aproape un blocaj in celelalte orase decat Bucuresti. In Timisoara, Cluj-Napoca,
Pe mai multe sectoare imobiliare – in zona rezidentiala de lux, a birourilor ultrafinisate de clasa A si B si a spatiilor industriale – in acest an oferta a crescut constant, fiind neacoperita de cerere. Din aceasta cauza, in aceste domenii tarifele la inchiriere in primul rand, si apoi preturile acestor bunuri imobiliare s-au redus usor, cu o medie de 5-10%.
La vile, mai ales in sectorul vanzarilor, s-a inregistrat aproape un blocaj in celelalte orase decat Bucuresti. In Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi, Ploiesti, zeci de vile isi cauta cumparatori. Reintroducerea TVA la jumatatea anului nu a afectat acest segment, asa cum se astepta. Foarte multi investitori, peste 90%, construiesc vile pentru vanzare mai nou in regie proprie, pe persoana fizica, pentru a nu fi obligati sa mai inregistreze TVA (de 19%).
Exista insa segmente imobiliare unde se fac multe tranzactii, si preturile cresc. De exemplu, cererea de terenuri este constanta ca marime, iar cele mai vanate sunt zonele de periferie sau semicentrale pasibile de dezvoltare in viitorul imediat. Investitori firme sau persoane fizice grupeaza zeci de hectare pentru a le revinde apoi, in conditii mult mai bune. Acest fenomen este un adevarat sport de masa in orasele din Ardeal si Banat, precum Cluj, Arad si Timisoara. In zonele cu terenuri agricole, investitorii fac alt fel de investitii. De exemplu, in comunele invecinate orasului Constanta, investitorii italieni au facut in acest an o pasiune pentru terenurile arabile sau cu vii.
O alta piata care se anunta efervescenta este piata spatiilor comerciale, specialistii imobiliari sustinand ca multi comercianti de lux straini sunt pe cale de a se stabili in Romania. Acestia gasesc foarte rar spatii la nivelul de calitate cu care sunt obisnuiti. De aceea, putinele supermagazine care detin astfel de spatii practica tarife foarte mari si au liste de asteptare. Aceasta piata este in continuare o zona in care proprietarii mai dicteaza regulile de tranzactionare.
Tot proprietarii au fortat si cresterile preturilor la apartamentele din zona Ardealului si a Banatului, acolo unde inainte se faceau tranzactii in marci, iar acum se fac in euro. Profitand de introducerea euro, proprietarii au dublat mai intai preturile, iar mai apoi s-au oprit la o medie de crestere de 50-60% a acestora fata de toamna anului 2001. Asa ca pentru un apartament de doua camere pe care un timisorean cerea in luna octombrie 2001 circa 10.000 DM, la inceputul lui 2002 cerea 10.000 euro. Prin martie-aprilie pretul a scazut la 8.500-9.000 euro, si daca a gasit un cumparator grabit l-a vandut la unul din aceste preturi. In aceasta toamna un astfel de apartament situat la periferie a putut fi vandut si cu 7.500-8.000 USD.
In celelalte orase, unde intotdeauna preturile au fost exprimate in dolari, preturile au crescut mai putin, cu maximum 10% fata de anul trecut. O mare frenezie printre cumparatori a fost la inceputul verii si in perioadele noiembrie- inceputul lui decembrie.
Anul 2002 a fost in mod cert un an al schimbarilor de preturi si de tarife la inchiriere. In unele sectoare au crescut, in altele au scazut, influentate mai mult de variatia ofertei, si nu de alte conditii. Nu s-a dovedit insa un an bogat in tranzactii, asa cum isi doreau si cum estimau la inceputul anului agentii imobiliari.
Apartamentele mici s-au scumpit In acest an
In Bucuresti, cresterea preturilor a fost de 10-15% pentru apartamentele mici, cu una sau doua camere. La apartamentele mai mari, de trei si patru camere, preturile insa au stagnat, in acest sector oferta fiind mult mai mare fata de cerere. si in restul marilor orase preturile locuintelor mici au crescut. In Iasi, Craiova, Ploiesti si Constanta, preturile la garsoniere si apartamente cu doua camere au saltat in medie cu 10%. In Ardeal, piata imobiliara a trecut prin niste socuri puternice, datorate trecerii de la marca la euro. La inceputul anului, o data cu intrarea pe piata a euro, proprietarii au fortat si au trecut preturile din marci direct in euro, dubland astfel valoarea apartamentelor.
Cu toate ca la inceput nu au fost cumparatori, din lunile martie-aprilie piata s-a deblocat si au inceput sa se faca tranzactii si la aceste preturi. Cele mai multe negocieri intre vanzatori si cumparatori au asezat preturile insa la un nivel cu 50-60% mai mare fata de anul trecut, cota la care se regasesc si astazi. Acest fenomen a fost inregistrat in Timisoara, Cluj-Napoca, Arad si Brasov. Chiriile la apartamentele obisnuite nu s-au modificat in 2002, mentinandu-se la nivelul anului 2001.
Pe piata rezidentiala de lux este supraoferta
Ca urmare a cresterii continue a numarului de vile terminate si scoase la vanzare sau inchiriere, in acest an au scazut si preturile, si chiriile.
Astfel, s-a inregistrat o maturizare a pietei si o diversificare a ofertei – vile independente construite in regie proprie, dar la cele mai inalte standarde de calitate si confort, vile construite de developeri, companii sau oamenii de afaceri, in microcartiere rezidentiale cu specific englezesc, turcesc sau spaniol. Mai nou, in sectorul de lux se inmultesc si apartamentele mari de lux, cu suprafete generoase, ce depasesc 100 mp, situate in blocuri noi, cu finisaje occidentale. Preturile acestora depasesc 60.000 USD in Bucuresti si ajung si la 300.000 USD, pentru zone precum Primaverii si Aviatorilor. Acest fenomen s-a manifestat atat in Bucuresti, unde a cunoscut cea mai mare amploare, cat si in alte orase mari precum Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi si Ploiesti. Cum oferta depaseste acum cu mult cererea, preturile scad usor – cu cinci-zece la suta, fata de anul trecut. In acest context si chiriile pentru locuintele de lux au scazut in 2002 – tot cu 5-10%, in conditiile in care in Bucuresti si in 2001 a avut loc o scadere de 10-15%.
Spatiile de birouri s-au ieftinit si In 2002
Asa cum se asteptau expertii imobiliari la inceputul anului, asa s-a si intamplat: oferta de spatii noi de birouri a crescut mult in primul semestru, ceea ce a dus la un val de mutari si de renegocieri de contracte de inchiriere. Chiriile au scazut la 16-20 USD/mp/luna in prima parte a anului. Rata de neocupare a spatiilor noi crescuse vertiginos in lumile aprilie-mai, atingand o valoare record de 22,1%, printre cele mai mari din lume. Incet, incet, spatiile bune s-au ocupat insa, iar nivelul de neocupare a scazut. si cum pe piata bucuresteana, in cel de-al doilea semestru s-au dat in folosinta mult mai putine cladiri, a urmat o stagnare a pietei de birouri. Cea mai spectaculoasa aparitie a anului 2002 a fost cladirea Europe House, cu o suprafata de 14.000 mp, situata in Piata Victoriei. Pentru investitori, piata bucuresteana ramane inca atractiva, rata de capitalizare fiind printre cele mai mari din Europa, de circa 13%, de zece ori mai mare decat in marile metropole ale lumii. si in restul tarii nivelul preturilor a scazut cu 5-10%. In acest an, in unele orase au inceput sa apara cladiri de birouri ultrafinisate, special construite pentru inchiriere. De exemplu, la Timisoara, Cluj-Napoca, Ploiesti si Craiova.
Piata spatiilor comerciale ramane scumpa
In Bucuresti, principalele artere comerciale – Magheru, Victoriei, Bulevardul Nicolae Balcescu, Calea Dorobantilor – sunt cele mai cautate de comercianti, in ciuda chiriilor foarte mari, cuprinse intre 50 si 100 USD/mp/luna, potrivit datelor firmei Eurisko. De asemenea, se inregistreaza o crestere a tarifelor de inchiriere si pentru celelalte zone cu vad bun – Calea Mosilor, Unirii, stefan cel Mare. Intre timp, piata spatiilor de birouri din marile centre comerciale moderne creste si se diversifica. In Bucuresti, in afara de Bucuresti Mall si Unirea Shopping Center, au aparut galeriile comerciale din Carrefour, iar pentru 2003 se asteapta o crestere cu cel putin 20.000 mp a spatiilor noi de lux (la noul Carrefour din complexul Orhideea din zona Basarab si langa viitorul hypermarket Cora). Tarifele variaza intre 70 si 110 USD mp/luna.r
In restul tarii, media tarifelor pentru centrele comerciale modernizate este de 30 USD/mp/luna, dar ajung si la 50-60 USD/mp/luna. Unele din cele mai bine cotate centre comerciale sunt Omnia din Ploiesti, ce apartine grupului Winmarkt, Ulpia din Deva si Tomis din Constanta, care au absorbit investitii de milioane de dolari pentru aducerea la actualele standarde inalte de calitate.