Numeroasele proiecte rezidenţiale lansate nu vor opri nici anul viitor scumpirea locuinţelor. Vor reuşi, însă, să o tempereze. Analiştii cred că majorările de preţ nu vor depăşi limitele estimate, de maximum 10% pentru locuinţele vechi şi circa 30% la cele noi.
Sfârşitul anului 2007 seamănă foarte bine din punctul de vedere al predicţiilor imobiliare cu aceeaşi perioadă a anului 2006. Acum, ca şi atunci, majoritatea jucătorilor din piaţă susţineau că, deşi vor apărea majorări ale preţurilor, acestea vor rămâne în limite rezonabile. Ulterior, nimeni nu s-a mirat când estimările experţilor au fost depăşite cu cel puţin 10%, iar developerii şi investitorii îşi frecau mâinile la gândul câştigurilor viitoare. Au avut şi motive. Într-un cor de văicăreli la adresa randamentelor în scădere, aceştia au înregistrat, totuşi, profituri şi de 40% în urma vânzărilor, desfăşurate în marea lor majoritate „off-plan“. Ce surpriză…
Proiectele noi diminuează presiunea cererii
Ce se va întâmpla la anul? Rapoartele periodice ale marilor agenţii de consultanţă imobiliară anunţă că 2008 va fi primul an în care se va finaliza un număr important de proiecte. Practic, se mizează pe 3.000-5.000 de apartamente noi livrate beneficiarilor, numai în Bucureşti, cifră care ar trebui să diminueze presiunea cererii şi să relaxeze într-o oarecare măsură preţurile. Totuşi, în funcţie de creşterea veniturilor şi de relaxarea normelor de creditare, numărul celor ce pot contracta un credit imobiliar va creşte, şi, ca atare, va creşte şi cererea. Rezultatul? Noi majorări de preţ. „Putem vorbi de un preţ mediu de peste 2.000 de euro/mp pe piaţa rezidenţială, în 2008“, a declarat, pentru Capital, Sorin Lăcustă, directorul departamentului de vânzări rezidenţiale al companiei imobiliare Regatta. „Chiar dacă oferta va deveni mai serioasă, preţurile vor continua să crească“, conchide acesta.
Alţi jucători din piaţă, precum Asco Properties, consideră că, începând din 2008, preţurile se vor stabiliza la valori cuprinse între 2.200 şi 3.000 de euro pentru un metru pătrat construit, în funcţie de amplasare, finisaje, suprafeţe etc. Teoretic, preţurile din piaţa locuinţelor noi ar putea creşte cu 30%.
Câteva veşti bune
„Cred că prognozele legate de apartamentele vechi vor fi date peste cap de piaţă. Adică, preţurile din acest segment vor stagna de la anul. Nu cred că la sfârşitul lui 2008 vom mai putea vorbi de majorări importante, ci de unele minore de maximum 10%, poate chiar sub această valoare“, spune analistul imobiliar Radu Zilişteanu. Întrebarea este cine va mai fi interesat de acestea, în condiţiile în care pe piaţă vor apărea tot mai multe locuinţe noi. Alături de cele finalizate, în 2008, va apărea şi piaţa secundară: scoaterea la vânzare, pentru a doua oară, a unităţilor achiziţionate „off-plan“ de investitori. Potrivit experţilor, aceştia vor acumula profituri de 15%-50%, doar pentru că au fost inspiraţi şi au avut răbdare să aştepte creşterea preţurilor din piaţă. De altfel, cam toate proiectele rezidenţiale din ţară şi din Capitală au fost cumpărate în totalitate sau pe bucăţi de investitori din Marea Britanie, Spania, Israel sau Norvegia. Un caz este cel al fondului de investiţii norvegian Romania Invest, care a achiziţionat, în 2007, 800 de apartamente noi din mai multe proiecte rezidenţiale şi mizează pe un randament de minimum 30%. De asemenea, vânzările de apartamente vechi riscă să fie trase în jos şi de preţurile neverosimile, care ajung uneori chiar la 1.800 de euro/mp. În condiţiile în care oferta reală de locuinţe noi va creşte, atuul major al caselor vechi – disponibilitatea imediată – va dispărea, şi, odată cu ea, motivaţia celor interesaţi să le achiziţioneze. Rezultatul? Stagnarea sau chiar scăderea preţurilor.
Aşteptări pentru preţul terenurilor din oraşe
O stabilizare a preţurilor este de aşteptat şi pentru terenurile din interiorul oraşelor. „Creşterea costurilor de construcţie va crea presiuni pe valoarea reziduală ale terenurilor. De aceea, am putea observa o micşorare a preţurilor sau măcar o stagnare a acestora“, consideră Ibrahim Paksoy, CEO al companiei de dezvoltare imobiliară Anchor Grup.
Concluzionând, chiar dacă preţurile apartamentelor şi a construcţiilor noi se vor majora, locuinţele din imobilele vechi şi terenurile ar putea rămâne pe loc, încă din 2008, urmând ca în anii viitori să scadă, dar nu cu procente importante.
Aceasta este o continuare a unei situaţii care a apărut încă din acest an. În 2007, apartamentele noi au fost liderele scumpirilor, urmate de cele din blocurile vechi. Dacă luăm în calcul preţurile medii, pentru locuinţele noi, majorările au fost şi de 50%, pentru cele vechi, de circa 30%, toate depinzând însă de zonă, finisaje şi calitatea proiectului. Identic şi terenurile, pentru care s-au cerut din ce în ce mai mulţi bani, pentru cele amplasate la periferii, dar cele din centru, deja extrem de scumpe, s-au păstrat într-un interval de majorare de 10%-30%.
«Prognozele legate de apartamentele vechi vor fi date peste cap de piaţă.»
Radu Zilişteanu, analist imobiliar
