Numărul mediu de salariaţi din Bucureşti este de circa 824.000 de persoane, potrivit celor mai recente date ale Institutului Naţional de Statistică. Mai bine de un sfert dintre ei lucrează în clădiri de birouri moderne, pondere care va creşte până la finalul anului la aproape 30%, conform calculelor Capital pe baza datelor companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

Revista Capital a realizat un top al proiectelor de birouri care urmează a fi predate chiriaşilor în următorii doi ani, în funcţie de numărul de angajaţi care vor lucra în ele. Şase din cele 12 proiecte analizate sunt amplasate în perimetrul format din Blvd.-ul Barbu Văcărescu, Şoseaua Pipera şi Şoseaua Dimitrie Pompeiu, considerat City-ul românesc. În această zonă lucrează deja peste 77.000 de corporatişti, iar la orele de vârf traficul este un calvar. În următorii doi ani, lor li se vor adăuga alţi 28.000 de angajaţi care vor spori aglomeraţia.

„Dezvoltatorii activi în aceste zone au planificate lucrări de modernizare a infrastructurii, iar pentru a fi realizate, este necesar parteneriatul dintre aceştia şi autorităţi. Riscul major ar fi ca în următorii doi ani infrastructura acestor zone să rămână neschimbată. Migraţia chiriaşilor existenţi către zone mai puţin aglomerate ar fi o consecinţă firească“, spune Mihaela Gălăţanu, head of research în cadrul DTZ Echinox.

Numai în prima jumătate a acestui an s-au livrat în această zonă 100.000 mp de birouri noi şi se aşteaptă un volum similar până la finalul anului. Proiectele aflate în construcţie şi cele planificate în jurul staţiilor de metrou Pipera şi Aurel Vlaicu, determină consultantul DTZ Echinox să afirme că până în 2018 aici se va crea cel mai mare pol de birouri din Bucureşti şi singurul care va beneficia de două staţii de metrou.

Expansiune agresivă

Oracle ţine capul de afiş la viteza de expansiune. Americanii vor ocupa prima clădire din noul complex Oregon Park, care se construieşte lângă pasajul Pipera, după ce anii trecuţi au ocupat o clădire întreagă peste drum de acest proiect, în Floreasca Park, şi au închiriat un sfert din Sky Tower. Subsidiara locală a Oracle a ajuns la 4.200 de angajaţi şi este a doua ca mărime din Europa, Orientul Mijlociu şi Africa, după cea din Marea Britanie.

Nu departe de aceste clădiri, în apropiere de staţia de metrou Pipera, angajaţii furnizorului de servicii externalizate Genpact aşteaptă să se mute la finalul acestui an sau începutul anului viitor într-una dintre cele două clădiri aflate în construcţie în cadrul complexului Hermes Business Campus. Multinaţionala a închiriat aici 22.000 mp, una dintre cele mai mari tranzacţii realizate până acum pe piaţa locală.

Peste drum de Hermes, omul de afaceri Ioannis Papalekas avansează rapid cu construcţia primului turn din Globalworth Campus. Aici ar fi trebuit să lucreze angajaţii Telekom România, însă nemţii au decis să rămână în continuare în City Gate, proiectul de la intrarea în complexul Romexpo.

O altă tranzacţie importantă de închiriere a avut loc în aprilie într-un nou pol imobiliar al Capitalei. BCR a decis să îşi consolideze funcţiile centrale ale băncii în două clădiri. O parte din activitatea instituţiei financiare se va desfăşura în Bucharest Financial Plaza din Calea Victoriei şi o altă parte va fi mutată în prima clădire din The Bridge, proiect aflat în construcţie la baza pasajului Basarab.

Volume record

O analiză a modului în care a evoluat dezvoltarea de clădiri de birouri din Bucureşti poate funcţiona ca un barometru pentru determinarea gradului de atractivitate al economiei locale. În perioada 2011 – 2015, investitorii imobiliari au livrat, în medie, câte 100.000 mp de clădiri de birouri anual, potrivit datelor DTZ Echinox. Spaţiile au fost utilizate de corporaţii pentru înnoirea sediilor şi extinderea precaută. Lucrurile au luat, însă, o turnură diferită anul trecut. Cererea venită din partea firmelor nou intrate pe piaţă şi a celor în expansiune au determinat dezvoltatorii imobiliari să forţeze construcţia de clădiri de birouri.

Investitorii imobiliari au anunţat pentru acest an livrarea de spaţii de birouri a căror suprafaţă cumulată, de peste 360.000 mp, este de circa şase ori mai mare faţă de cea de anul trecut. „Interesul crescut al dezvoltatorilor pentru piaţa de birouri are la bază atât nivelul redus al livrărilor de spaţii noi din ultimii 2-3 ani, ceea ce a dus la scăderea gradului de neocupare al clădirilor existente, precum şi cererea nouă de spaţii de birouri venită din partea chiriaşilor, care este în continuă creştere de la an la an“, a declarat Alesandra Bratan, consultant JLL România.

La finalul primului semestru, însă, proprietarii imobilelor ce trebuie predate anul acesta aveau închiriate abia 55% din spaţii, potrivit DTZ Echinox. Consultanţii se aşteaptă deja ca raportul dintre cerere şi ofertă să fie debalansat până la sfârşitul anului, ceea ce va conduce la creşterea suprafeţei de spaţii goale cu câteva procente, de la nivelul actual de 10-14%.

„În acest moment, pentru perioada 2017 – 2018 sunt în diverse stadii de planificare în jur de 400.000 de mp de spaţii de birouri moderne. Începând cu 2019, numărul proiectelor de birouri scade considerabil. Considerăm că perioada 2016 – 2018 reprezintă a doua fază majoră de dezvoltare a stocului de birouri din Bucureşti, după prima perioadă care a avut loc între 2007 – 2010“, menţionează Mihaela Gălăţanu.

Atracţie periculoasă

Consultanţii imobiliari consideră că este firesc ca, în condiţiile cererii anuale solide din ultimii trei ani, să existe momente în care mai multe proiecte să se livreze în acelaşi timp, în aceeaşi zonă, depăşind pentru o perioadă capacitatea de absorbţie a pieţei. Tendinţa este normală atâta timp cât fenomenul nu se întinde la nivelul întregii pieţe pe 3-5 ani, situaţie în care devine evidentă o bulă imobiliară.

Oricum, dezvoltatorii care construiesc acum în cel mai fierbinte punct imobiliar din Bucureşti, adică zona Aurel Vlaicu – Pipera, se supun unor riscuri deloc de neglijat. George Didoiu, director asociat al departamentului de birouri din cadrul Colliers International, este de părere că volumul mare de clădiri de birouri care urmează a fi predat în această zonă ar putea conduce, pe termen scurt, la creşterea suprafeţei de birouri goale. El consideră că dezvoltatorii vor fi nevoiţi să ofere chiriaşilor diverse facilităţi şi beneficii, pentru a-şi face mai atractive proiectele.

În ciuda acestor ameninţări, Silviana Badea, head of capital markets în cadrul JLL România, consideră că băncile care finanţează aceste construcţii s-au pus la adăpost de eventualele corecţii ale chiriei printr-o abordare mai conservatoare a dosarelor de credit.

Instituţiile financiare şi-au recăpătat apetitul de creditare a proiectelor de birouri abia în ultimii doi ani, însă dezvoltatorii trebuie să aibă minim 30% din clădiri pre-închiriate pentru a trage banii. Cu alte cuvinte dezvoltatorul este obligat să „acopere din capital propriu atât valoarea terenului, cât şi costul construcţiei, până la atingerea pragului cerut de pre-închirieri, lucru care este costisitor în economia dezvoltării şi reprezintă un mecanism de frânare a dezvoltărilor prea optimiste“, spune Badea.

Precauţia băncilor şi faptul că Bucureştiul are în continuare mult mai puţine spaţii de birouri decât principalele capitale din regiune determină consultanţii să creadă că volumul record de livrări din următoarea perioadă va fi absorbit de piaţă pe termen scurt.

DENSITATE Corporaţiile alocă, de regulă, în jur de 8-10 mp pe angajat, însă în cazul celor care lucrează într-un call-center, suprafaţa se poate reduce la 6-7 mp