Vânzătorii de apartamente amplasate în ansambluri rezidenţiale construite în perioada de vârf a pieţei imobiliare estimează că vor lichida acest tip de locuinţe în decurs de doi-trei ani.
În prezent, pe piaţa bucureşteană sunt disponibile la vânzare circa 8.000 de apartamente noi, inclusiv în proiecte realizate recent şi unităţi care se revând, potrivit consultanţilor imobiliari. Primele zece ansambluri rezidenţiale, cu cele mai multe apartamente finalizate la vânzare, au o pondere de circa 28% în acest volum. Proprietarii acestor proiecte imobiliare, printre care se numără antreprenorii Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, Gheorghe Iaciu, Sorin Creţeanu, Florea Diaconu şi Alpha Bank, au pe tarabă circa 2.200 de apartamente noi. Şapte din aceste zece ansambluri aparţin generaţiei de imobile dezvoltate înainte de 2008, valorificarea lor fiind încetinită de ritmul greoi de adaptare la noile realităţi ale pieţei.
„Estimez că stocul de apartamente construite în perioada de «boom» imobiliar va fi epuizat în maxim 2-3 ani, în funcţie de strategiile de vânzări adoptate de entităţile care le deţin, în cea mai mare parte fiind vorba de băncile care au şi finanţat dezvoltarea acestora“, spune Andreea Comşa, managing director al Premier Estate, companie care se ocupă de valorificarea a patru dintre proiectele cu cele mai multe apartamente disponibile la vânzare.
Ansamblurile rezidenţiale care se înscriu în categoria de preţ de 700-800 euro/mp înregistrează vânzări lunare medii de 10-12 apartamente, fără a lua în calcul „starurile“ care raportează vânzări peste media pieţei, se arată într-un studiu realizat de Colliers International. În cazul proiectelor cu preţuri medii cuprinse între 1.100 şi 1.200 euro/mp, rulajul este de circa 5-6 apartamente pe lună.
Lichidare de stoc
După ce, anul trecut, a vândut 61 de apartamente în cadrul Asmita Gardens, proiect intrat în portofoliul Alpha Bank, Comşa estimează că va lichida cele 278 de unităţi rămase de vândut în circa trei ani. Un număr similar de locuinţe a vândut şi în Ibiza Sol, proiect aflat în insolvenţă, însă speră să lichideze cele 144 de apartamente rămase pe piaţă în următorii doi ani. Din martie şi până la sfârşitul anului trecut, Premier Estate a vândut 80 de locuinţe şi în Citadella Titan, un alt proiect în insolvenţă, dar cu preţuri accesibile prin programul „Prima Casă“. Comşa preconizează că va vinde ultimele 85 de unităţi din Citadella până în decembrie anul acesta.
„În afară de criza imobiliară care a oprit vânzările apartamentelor construite în anii de «boom», au fost şi alţi factori care au amânat lichidarea acestui stoc de apartamente. În primul rând, preţurile acestor locuinţe au fost adaptate cu greu la nivelul pieţei rezidenţiale după criza imobiliară, deoarece în majoritatea cazurilor reducerile au presupus o înjumătăţire a preţurilor iniţiale“, arată reprezentanta Premier Estate.
Un alt factor care a încetinit procesul de vânzare a fost situaţia juridică a acestor ansambluri rezidenţiale rămase cu stocuri mari de apartamente şi cu un plan de afaceri ce nu mai putea fi respectat. În majoritatea cazurilor, s-a optat pentru intrare în insolvenţă şi reorganizare judiciară.
„Chiar dacă astăzi este bine cunoscută procedura de insolvenţă, cu trei ani în urmă, când primele proiecte au ajuns în reorganizare, clienţii erau foarte reticenţi, la fel ca băncile, în a acorda credite pentru achiziţia lor“, explică Andreea Comşa.
Alpha Real Estate Services, companie care gestionează vânzarea Green Vista şi Doamna Ghica Plaza, aflate în portofoliul Alpha Bank, estimează că va epuiza cele două proiecte în doi ani, respectiv patru ani. Din septembrie anul trecut, când s-a reluat procesul de vânzare Green Vista din Pipera, şi până în decembrie, compania a vândut 22 de apartamente, iar în primele luni din acest an a mai înstrăinat încă şase unităţi, astfel că mai are de vândut 65 de locuinţe, fără a lua în calcul o clădire de 49 de unităţi care nu a fost terminată. În cadrul Doamna Ghica Plaza au fost vândute, anul trecut, 41 de apartamente, iar în acest an, încă şapte unităţi.
„Un factor major (care a contribuit la blocarea vânzărilor – n.red.) a fost suprafaţa generoasă a apartamentelor construite în acea perioadă, fapt ce a făcut ca acestea să aibă un preţ final ridicat ce nu se putea adapta preţurilor finanţabile prin programul «Prima Casă» şi nici nu se puteau încadra la TVA de 5%“, consideră Răzvan Caracota, director de vânzări Doamna Ghica Plaza.
Pe ultima sută
Conducerea Impact Developer & Contractor se aşteaptă ca în acest an să vândă ultimele 40 de apartamente din vechiul complex Greenfield Băneasa – dezvoltat în perioada de vârf a pieţei, la care adaugă alte circa 350 de apartamente recent finalizate şi în curs de dezvoltare într-o nouă etapă a proiectului. De curând, compania a finalizat nouă blocuri cu 252 de apartamente, în continuarea Greenfield Băneasa, şi a ante-contractat 90 de unităţi. Acum este în proces de autorizare pentru încă 26 de blocuri cu 750 de apartamente, din care primele nouă imobile (252 de unităţi) vor începe să fie construite la sfârşitul lunii martie. Această nouă etapă se va finaliza la sfârşitul anului.
„Planul de afaceri pentru acest an prevede vânzarea integrală a celor 250 de apartamente finalizate deja, iar din etapa a doua ne propunem să vindem circa 150 de unităţi“, a declarat Lucian Mateescu, director general Impact.
În complexul New Town Residence, preluat de compania Adval după decesul omului de afaceri Dinu Patriciu, mai sunt de vândut 94 de apartamente. Pe baza discuţiilor cu potenţialii clienţi, Iulian Vasile, directorul de vânzări al proiectului, se aşteaptă ca, pe parcursul acestui an, să mai vândă 50 de unităţi, urmând ca în 2016 să lichideze întregul stoc de locuinţe. Anul trecut au fost vândute 84 de apartamente în New Town, iar cu un an mai devreme, alte 103 unităţi.
Omul de afaceri Sorin Creţeanu, care deţine prin intermediul Comnord complexul Ten Blocks din Militari, mai are de vândut încă 103 apartamente din acest proiect, din care 25 într-un bloc dat în folosinţă în noiembrie şi 43 de unităţi într-un imobil care încă nu a fost dat în folosinţă.
Dacă în cazul ansamblului Felicity din Băneasa, GTC România încă se află într-un blocaj la nivel de vânzări, în ceea ce priveşte proiectul Rose Garden din zona Obor mai are de vândut doar câteva apartamente. Tot la ultimele zeci de apartamente se află şi ansamblurile Evocasa Armonia, Confort City, Răsărit de Soare, Vivenda Residencias şi InCity Residence, toate dezvoltate înainte de criză.
„Epuizarea rapidă a stocului de apartamente rămase în ansamblurile construite înainte de 2008 nu este obligatorie pentru piaţa rezidenţială, dimpotrivă, a reprezentat în ultimii ani o alternativă la apartamentele noi, cu suprafeţe mici, localizate în zone mai puţin atractive“, consideră Comşa.
Proiecte noi
Chiar dacă Militari Residence şi Vista Rezidenţial intră în topul ansamblurilor cu cele mai multe apartamente finalizate şi disponibile la vânzare, acestea fac parte din generaţia de proiecte dezvoltate după instalarea crizei.
Cu un ritm lunar de vânzări cuprins între 60 şi 80 de apartamente, Militari Residence a devenit în ultimii ani cel mai mare ansamblu de locuinţe din ţară. Vânzările susţinute şi cererea constantă au determinat dezvoltatorii să continue construcţia, astfel că acum au la vânzare încă opt blocuri noi cu 800 de apartamente.
Antreprenorul Florea Diaconu, proprietarul companiei de construcţii Delta ACM, a finalizat construcţia primelor şase blocuri cu 180 de apartamente din cadrul Vista Rezidenţial Berceni şi a reuşit să vândă deja aproape jumătate, potrivit reprezentaţilor dezvoltatorului. Omul de afaceri a declarat recent pentru Capital că nu va începe o nouă etapă din proiectul care ar trebui să cuprindă 24 de blocuri până când nu va atinge un ritm lunar de vânzări de 10-20 de unităţi.
În concluzie, cu câteva excepţii, vânzătorii celor zece ansambluri analizate de Capital constată o îmbunătăţire clară a rulajului lunar şi aşteaptă o continuare a acestei tendinţe şi pe parcursul acestui an.
12 apartamente pe lună vând, în medie, ansamblurile rezidenţiale care promovează preţuri cuprinse între 700 şi 800 de euro/mp
