Managerul Băneasa Developments, companie controlată indirect de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, se aşteaptă la apariţia tot mai multor mall-uri de cartier, care vor „muşca“ din cota marilor centre comerciale, dar care vor fi nevoite să facă faţă unui alt tip de consumator decât cel de dinainte de criză.
Ali Ergun Ergen, care lucrează de cinci ani pentru Băneasa Developments – din care doi i-a dedicat mall-ului Băneasa Shopping City, spune că după deschiderea AFI Palace Cotroceni şi Sun Plaza a pierdut din cota de piaţă aferentă Sectoarelor 4,5 şi 6 din Capitală, însă şi-a crescut cota, până la 80%, pe Sectoarele 1,2 şi 3.
„Vor fi construite în viitor tot mai multe mall-uri de cartier, care se vor adresa doar oamenilor din vecinătate. Ceea ce motivează oamenii să meargă într-un anumit loc să îşi facă cumpărăturile este timpul până la destinaţie. Noi am observat acest lucru încă de anul trecut, fiecare se concentrează pe analizarea zonei primare de deservire, secundare şi terţiare, adică la 5 minute, 10 minute sau 20 de minute distanţă cu maşina. Anul trecut, 55-60% din clienţii noştri au fost din Sectoarele 1,2 şi 3, înainte de inaugurarea Cotroceni şi Sun Plaza. Ce era şi normal am pierdut din cota de piaţă pe Sectoarele 4,5 şi 6, dar am crescut la 80% pe Sectoarele 1,2 şi 3“, a declarat Ali Ergun Ergen într-un interviu pentru Capital.
El spune că acest lucru se va întâmpla şi în continuare, „orice se va mai deschide de acum încolo va muşca din această piaţă“. Potrivit acestuia, criza a modificat considerabil comportamentul clienţilor, care au devenit mai chibzuiţi în cheluirea banilor, iar centrele comerciale se luptă pentru a atrage o cotă cât mai mare din această sumă.
„Este clar că banii sunt cheltuiţi mai cu chibzuinţă acum şi nu mai sunt atâţia bani disponibili. Băncile nu mai încurajează consumul, iar clienţii au devenit mai selectivi. Este o sumă limitată de bani în buzunarele oamenilor şi toţi vrem o cotă cât mai mare din ei. Această situaţie pune presiune pe retaileri şi pe centrele comerciale, pentru că trebuie să vii cu beneficii adiţionale, la care publicul să răspundă“, comentează CEO-ul Băneasa Developments.
Eliminarea chiriaşilor cu probleme
Mall-ul din Băneasa a fost prins de criză exact la lansare, iar managerii au fost obligaţi să renunţe la o parte din chiriaşi pentru a nu afecta activitatea centrului comercial. Cea mai mare rată de neocupare a fost atinsă în 2008, în jur de 7-8%, pentru ca la sfârşitul anului trecut să fie redusă la 3%, iar anul acesta s-a ajuns la 1%.
„Când retailerii au început să aibă probleme în toată ţara şi au fost nevoiţi să îşi închidă încet din unităţi, au început să mute banii pe care îi făcea aici, pentru a acoperi alte găuri şi pierderi. Au fost cazuri de acest gen, însă pentru noi a fost o ocazie să aducem chiriaşi noi şi mai buni“, spune Ergun Ergen. Modificările par să fi fost de bun augur de vreme ce vânzările generate de mall în acest an sunt estimate la 200 mil. euro, nivel superior celui din 2009.
Chiriile practicate în Băneasa Shopping City nu au fost reduse simţitor faţă de 2009, deoarece managerul mall-ului a împărţit chiriaşii în trei categorii: „buni, cu probleme şi care pot deveni buni“. „Am început să oferim acestor categorii suport prin marketing şi prin evenimente pentru a le creşte vânzările, dar unde am realizat că nici cu acest suport nu pot supravieţui i-am lăsat să plece şi am adus chiriaşi mai buni“, explică şeful Băneasa Developments. Fiecare categorie de retaileri este astfel obligată să nu scadă sub un nivel prestabilit al vânzărilor anuale raportate la metru pătrat. În acest fel, numărul vizitatorilor a crescut la 18 milioane în acest an, iar veniturile colectate de la chiriaşii mall-ului au crescut cu 10% faţă de 2009.
Nevoie de extindere
„În câţiva ani piaţa va atrage cu siguranţă mai mulţi retaileri internaţionali şi dacă ar veni la mine la uşă voi fi nevoit să îi refuz, pentru că nu mai avem spaţiu de închiriat. Normal că nu vrem să plece, aşa dacă facem o proiecţie pe 3-5 ani, semnalele arată că ar trebui să te gândeşti la o extindere. Avem spaţiu, putem construi cât vrem, dar trebuie să ai planurile gata de acum, nu când ai o tonă de chiriaşi care te aşteaptă. În doi ani probabil vom fi pregătiţi cu spaţiu adiţional, pentru cererea care se prefigurează“, subliniază Ergun Ergen.
Exinderea aflată în construcţie va fi finalizată în septembrie anul viitor, dar CEO-ul Băneasa Development lucrează deja la o nouă proiecţie financiară pentru 3-5 ani, care va fi definitivată în semestrul doi din 2011.
Investiţie recuperată în opt ani
Chiar dacă planurile iniţiale au fost date peste cap de criză, Ali Ergun Ergn se aşteaptă ca proprietarii să îşi recupereze investiţia realizată în mall (150 mil. euro), în opt ani de la lansare.
„Pentru un centru de această mărime, recuperea investiţiei nu ar trebuie aşteptată mai devreme de opt ani. În multe părţi din Europa de Vest această perioadă este chiar mai lungă. Orice centru comercial care reuşeşte să îşi recupereze investiţia în opt ani, cred că este o investiţie bună, în această parte a lumii“, completează managerul mall-ului.
Întregul Proiect Băneasa se dezvoltă pe un teren de 221 ha, ce a aparţinut Universităţii de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară din Bucureşti, şi cuprinde pe lângă complexul comercial, o zonă de birouri şi un cartier rezidenţial.
Directorul de vânzări al Băneasa Rezidenţial a declarat recent pentru Capital că s-a început faza a doua de construcţie a proiectului, care va pune pe piaţă alte 100 de vile, după ce primele 221 de case construite au fost vândute. Potrivit lui Ergun Ergen, zona rezidenţială va beneficia şi de o zonă comercială care va deservi comunitatea.
„Vor fi restaurante, poate un mic hotel, pentru a servi comunicatatea ce va locui în Băneasa. Conceptul a fost gândit pentru momentul în care vor locui şi munci în această zonă 20.000 de oameni. Astăzi, pentru blocurile care există deja, Băneasa Shopping City este mai mult decât de ajuns“, a explicat CEO-ul Băneasa Developments.
