Investitorii care s-au avântat în anii de glorie ai pieţei imobiliare în achiziţii de proprietăţi supraevaluate încep să fie forţaţi să vândă în pierdere pentru a evita executarea silită a băncilor. Dacă în 2007 proprietăţile generatoare de venituri (birouri, mall-uri, spaţii industriale) erau scoase la vânzare la un preţ echivalent cu chiria pe 15 ani, acum proprietarii sunt mulţumiţi chiar şi cu chiria pe 7 ani.
„Investitorii care au cumpărat când preţurile erau sus nu mai pot să îşi scoată banii. Dacă în 2007-2008 vorbeam uzual de yield-uri (randamente investiţionale, n.r.) de 6,5-7%, acum ofertele sunt la 14-15%. S-a ajuns la nivelul lui 2003-2004. Acum se cere chiria pe 7 ani, nu pe 15 ani“, a declarat pentru capital.ro Gabriel Biriş, managing partenr în cadrul casei de avocatură Biriş Goran.
Aparent, singurii care mai pot vinde pe profit sunt dezvoltatorii de imobile care au construit cu 1.000-1.200 de euro/mp şi a căror clădiri sunt închiriate în totalitate.
„Vânzările în pierdere vor apărea în momentul în care băncile nu vor mai «rostogoli» creditele. Când vor pune presiune pe împrumutat şi nu vor mai încerca reeşalonări, vom asista la o creştere a ofertei de distressed assets (care se tranzacţionează la preţuri sub nivelul considerat normal pentru o piaţă, n.r.)“, a comentat Biriş (foto).
Primul caz de acest fel a şi apărut deja. Equest Balkan Properties a încasat 1,2 milioane de euro din vânzarea proiectului Modul Shopping Center din Târgovişte, în condiţiile în care compania de investiţii imobiliare a plătit, în anul 2007, 8 milioane de euro pentru achiziţia acestuia.
Unul dintre cei mai mari investitori presaţi de vânzarea imediată este fondul austriac de investiţii Immoeast, care a anunţat ieri că vrea să se dispenseze de o serie de proiecte din România. Jucătorii din piaţa imobiliară sunt de părere că nici Immoeast nu va fi ferit de vânzări în pierdere.
Băncile vor recupera „praful de pe tobă“
Situaţia din piaţă este cauzată în principal de investiţii în proprietăţi supra-evaluate şi prin intermediul unor credite. „În unele cazuri băncile vor recupera praful de pe tobă, pentru că au dat credite iresponsabil pentru achiziţia de terenuri în mijlocul câmpului, unde nu se mai poate construi nimic, spre exemplu în Buftea, Corbeanca, Moara Vlăsiei sau Snagov“, a mai spus Gabriel Biriş.
Potrivit acestuia, s-au finanţat achiziţii de terenuri la un preţ de 15 euro/mp, în condiţiile în care loturile vecine costau 3 euro. Practic s-au plătit hârtii precum avizele, autorizaţiile şi proiectul.
„Mai mult ca sigur că o să apară astfe de vânzări, deoarece lipsa de lichidităţi se răsfânge asupra celor care au investit masiv. Chiar dacă proprietarii care au achiziţionat prin credite sunt constrânşi să vândă pentru a-şi acoperi datoriile, băncile sunt foarte precaute în privinţa lichidităţii noului proprietar“, a explicat Daniel Tudor, Head of Real Estate Divison în cadrul Volksbank România, banca cu cea mai mare expunere pe sectorul imobiliar.
Acesta se aşteaptă ca abia la finalul anului viitor să apară vânzări pe profit, tranzacţii în care actorii vor fi cei care cumpără acum proprietăţi la randamente de 14% şi care vor vinde anul viitor la un yield de 10%.
Băncile care au active pe lista lichidărilor preferă să vândă înainte de executare, chiar şi în pierdere, pentru că la în urma licitaţiei se pierde până la 50% din valoarea proprietăţii.
„Noi suntem pregătiţi acum pentru punctul în care o să se listeze proprietăţile. Oferim deja consultanţă pentru clădiri de birouri medii, de clasa B, pentru proiecte industriale şi terenuri cu PUZ-uri aprobate. Yield-urile la care se vinde acum sunt de 10-15%. Cererea este pentru imobiliare ca business, care odată achiziţionate să aducă venituri“, a menţionat Tudor.
Se conturează o tendinţă
Punctul în care investitorii presaţi vor începe să vândă se apropie vertiginos, primele tranzacţii urmând să dea trendul întregii pieţe.
„Numărul proprietarilor care vor vinde la lichidare şi în pierdere va creşte în acest sfârşit de an şi la începutul anului viitor, pentru că au fost o serie de active supra-evaluate. Odată ce vor vinde doi-trei proprietari se vor lua şi alţii după ei. Primii care vor vinde sunt cei care au coşciuge, adică teren sau active luate pe credit“, a spus Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
În principal sunt vizate proiectele de retail dezvoltate în provincie sau cele de birouri din zona Pipera. Diaconescu nu se aşteaptă, în viitorul apropiat, la vânzări în câştig pentru proprietari, pentru că cei care deţine active bune vor aştepta încă câţiva ani pentru a obţine randamentul dorit.
