Dobânda ROBOR cu scadenţă la trei luni s-a majorat rapid de la un minim istoric de 0,68%, atins în septembrie 2016, până la un maxim al ultimilor patru ani şi jumătate de 3,47%, la care s-a ajuns în iulie 2018. Românii care şi-au luat un credit ipotecar în moneda naţională în perioada de minim au simţit cel mai acut această creştere abruptă. Într-un interviu acordat revistei Capital, Yossi Menner, managerul Dimri România, subsidiara unuia dintre cei mai mari dezvoltatori de locuinţe din Israel, spune că un impact puternic au resimţit şi clienţii ţintă ai companiei. Dimri dezvoltă în Prelungirea Ghencea din Bucureşti un cartier rezidenţial cu preţuri sub medie. Calculele sale arată că ratele unui român, care, în urmă cu doi ani, a cumpărat pe credit un apartament de 50.000 de euro, au crescut cu circa 300 de lei, echivalentul unei majorări de 30%. Dacă această creştere nu era suficientă, inflaţia îşi arată şi ea colţii, prin majorări substanţiale de preţuri, muşcând şi mai mult din bugetul disponibil al românilor îndatoraţi.
Sfatul lui Menner pentru persoanele aflate în această situaţie, dar şi pentru cei care vor să acceseze un împrumut, este să se renunţe la comparaţiile cu ratele istorice. „Pe parcursul unui credit ipotecar, rata va fluctua de foarte multe ori. Mai degrabă ar trebui să îşi facă nişte proiecţii legate de cât ar putea să crească dobânzile. Nu trebuie să presupună că dobânzile vor rămâne la 0,6%, dar, cu siguranță, şi 3,5% este foarte sus comparativ cu alte pieţe. Nu cred că dobânzile din România vor rămâne la acest nivel ridicat. Acestea sunt doar un efect al încălzirii pieţei, al faptului că piaţa a intrat într-o viteză superioară. Dobânzile sunt încă zero în zona euro“, explică directorul Dimri România.
Ritmul accelerat de lucru al dezvoltatorilor de locuinţe a condus la preţuri mai mari pentru materialele de construcţie şi la scumpirea forţei de muncă, consecinţe care pun presiune pe costul apartamentelor.
„Absorbirea acestor costuri majorate e oarecum dificilă. Cel puţin pe segmentul pe care activăm noi. Cu siguranţă următoarea clădire mă va costa mai mult decât prima, dar asta nu înseamnă că pot vinde în Prelungirea Ghencea apartamente cu două camere la 60.000 de euro. În cele din urmă şi preţul apartamentelor va creşte, dar deocamdată nu văd să urmeze acelaşi ritm de majorare ca al materialelor de construcţii“, adaugă managerul.
Noi standarde
Menner nu vede posibilă o nouă criză în România pe termen scurt şi mediu, în ciuda economiştilor care consideră nocivă creşterea economică bazată pe consum. El mai spune că românii trebuie să înţeleagă că vor mai apărea corecţii, însă importantă este traictoria generală crescătoare.
„Economia românească este nouă, are 30 de ani, şi, venind din comunism, oamenilor încă li se pare greu de crezut că pot duce un trai decent. Au trecut printr-o criză, care nu avea legătură cu România, şi trebuie să înţeleagă că trăiesc într-o economie globală. Ieri a fost Grecia, acum Turcia are probleme şi e posibil să afecteze şi alte ţări“, subliniază directorul local al Dimri.
El constată că standardele cumpărătorilor din România s-au schimbat în ultimul deceniu. „Oameni călătoresc acum, văd diferite locuri din lume, sunt expuşi la diverse stiluri de viaţă şi toate aceste lucruri fac ca un cumpărător mediu să ceară mai mult în privinţa calităţii, al unui design eficient, al existenţei de facilităţi în cartier. Nu vrea nimeni să se mute dintr-o clădire comunistă într-o clădire care va arăta la fel în doi ani“, adaugă Yossi Menner.
Vidul creat în piaţă, în anii de criză, prin absenţa investitorilor străini a dus la proliferarea dezvoltatorilor locali, care construiau câte un mic bloc cu apartamente. Astăzi, cei mai mulţi jucători sunt locali, mai spune el. Unii au devenit importanţi în piaţă şi continuă să se extindă. Managerul Dimri spune că o parte dintre ei au început să crească nivelul de calitate, admiţând faptul că trebuie să îşi schimbe obiceiurile dacă vor să concureze cu investitorii străini care vin, de regulă, cu standarde de construcţii superioare.
Bănci mofturoase
Dimri a intrat pe piaţa românească în 2006 prin achiziţia unor terenuri de dimensiuni mari în Prelungirea Ghencea, Pipera şi Ploieşti. Investitorul a aflat abia în criză că plătise prea mult pe acele loturi, dar chiar şi aşa erau mai ieftine comparativ cu cele din Polonia sau Israel. Compania a plasat circa 22 mil. euro în terenuri, achiziţii finanţate, parţial, de bănci locale. Menner spune că ar fi putut renunţa uşor la piaţa locală, predând terenurile la bancă, aşa cum mulţi investitori au făcut. Totuşi, au continuat să îşi plătească ratele, iar astăzi mai au de achitat sub 2,4 mil. euro dintr-un credit de circa 15 mil. euro.
Băncile nu şi-au revenit complet după criză şi acum condiţionează acordarea de credite pentru construcţii de inexistenţa unui împrumut pentru teren. Ba mai mult, criza şi creditele neperformante care le-au pătat balanţele contabile le-au făcut şi foarte circumspecte. Comparativ cu frenezia din 2008, când acordau credite uriaşe pentru proiecte rezidenţiale, astăzi, instituţiile financiare se implică în proiecte mici şi cu expunere limitată, conchide managerul.
MINI INTERVIU
Yossi Menner: «Vrem să ne diversificăm cu proiecte care să permită preţuri peste medie»
Capital: Intenţionaţi să mai cumpăraţi terenuri?
Yossi Menner: Anul trecut, am mai cumpărat un teren de 12.000 mp în Prelungirea Ghencea, în continuarea a ceea ce aveam deja, iar acum avem aici 12,8 hectare. În Ploieşti avem două terenuri separate încă de dinainte de criză, iar acum finalizăm o nouă tranzacţie aici. Noul teren are 11 hectare, dar are un preţ foarte bun. Este o oportunitate, nu pentru că piaţa ar fi jos, ci pentru că vânzătorul este în dificultate. În această poziţie din Ploieşti vom avea 2,5 hectare, plus 11 hectare (alături de un partener). Cu siguranţă aici va fi un proiect mixt cu locuinţe şi spaţii comerciale, dar deocamdată ne concentrăm pe dezvoltarea prezenţei noastre în Bucureşti.
Capital: În Bucureşti vă mai interesează alte terenuri?
Y.M.: Analizăm chiar acum nişte opţiuni. În Prelungirea Ghencea avem suficient teren. Ne atrag zonele care, în ultimii ani, au asistat la o explozie în construcţia de clădiri de birouri, precum Grozăveşti şi Timpuri Noi, dar şi zona din jurul parcului Carol, spre exemplu. Terenurile care ne interesează în zonele semicentrale nu pot fi mai mici de 10.000 mp. Segmentul de piaţă pe care activăm noi acum este al apartamentelor cu două camere de 50-60.000 de euro în Prelungirea Ghencea, în proiectul din Pipera preţurile vor porni tot de la 50.000 de euro pentru garsoniere, dar la nivel de apartamente cu două camere vor fi în zona de 60-70.000 de euro. Vrem să ne diversificăm cu proiecte care să permită preţuri peste medie, dar care să rămână în marja de TVA 5% (maxim 450.000 lei şi sub 120 mp, n.red.).
Capital: Aţi luat în considerare extinderea în alte oraşe pe sectorul rezidenţial?
Y.M.: Da. Auzim şi noi ce se întâmplă în Cluj-Napoca, care a devenit mai scump decât Bucureştiul. Anii de după criză am fost mai lenţi, dar acum am apăsat uşor acceleraţia şi vrem să dezvoltăm ce avem. Apoi ar fi natural să ne uităm şi la alte oraşe.
Capital: Aţi terminat primul bloc cu 95 de apartamente în Dimri Residence din Prelungirea Ghencea şi acum lucraţi la următoarele trei, care vor mai avea 250 de unităţi. Proiectul din Pipera când îl veţi începe?
Y.M.: Sper să începem construcţia în primul trimestru din 2019. Vor fi 942 de apartamente. Prima fază va include circa 200 de apartamente în trei clădiri. Când vrei să construieşti o comunitate trebuie să începi mai multe blocuri în paralel. Acum avem mai multă încredere în piaţă.
Capital: Câte apartamente veţi construi în total în cele două amplasamente din Bucureşti?
Y.M.: Avem desenate 1.000 de apartamente în 11 blocuri pe primele 4 hectare din Prelungirea Ghencea. Urmează, în continuare, o fază cu alte 1.500 de unităţi în spate şi, lateral, pe terenul cumpărat recent, pot fi construite alte 400-500 de apartamente. Astfel, în Dimri Residence ar putea fi ridicate circa 3.000 de apartamente, iar cu cele din Pipera, ajungem la circa 4.000 de unităţi în plan.
