Creşterea accelerată a dobânzilor la creditele ipotecare, din ultimele luni, va tempera capacitatea de achiziţie a românilor care se uită la locuinţe cu preţuri sub media pieţei, consideră antreprenorul timişorean Ovidiu Şandor. El sfătuieşte românii să negocieze împrumuturi bancare cu dobândă fixă pe o perioadă cât mai lungă pentru a se proteja de aceste fluctuaţii.
Majorarea dobânzii ROBOR cu scadenţă la trei luni a pus pe jar, în primul rând, cele câteva sute de mii de români care au credite ipotecare garantate de stat prin programul Prima Casă. Şi asta pentru că o mare parte dintre ei au împrumutat suma maximă acceptată de bănci, iar o creştere a ratelor lunare îi poate trimite rapid în incapacite de plată. Economiştii Băncii Naţionale a României au avertizat în repetate rânduri că o creştere cu două puncte procentuale a ratei dobânzii determină un avans al gradului de îndatorare cu peste zece puncte procentuale. Acest lucru este periculos în contextul în care, în urmă cu un an, valoarea medie a gradului de îndatorare pentru creditele Prima Casă era de 47%.
Într-un interviu acordat revistei Capital, antreprenorul Ovidiu Şandor, care dezvoltă la Timişoara un ansamblu rezidenţial cu 1.000 de apartamente, sfătuieşte românii ca în calculele de rambursare a creditelor să aibă în vedere scenarii pesimiste şi să nu se bazeze pe faptul că anul viitor le vor mai creşte salariile. El spune că întrebarea pe care trebuie să şi-o pună fiecare român înainte de a se împrumuta este ce se va întâmpla dacă în 3-5 ani vine o altă criză, în contextul în care aceste fenomene s-au dovedit ciclice. Omul de afaceri recomandă ca doar aproximativ 35% din venituri să fie direcţionate spre chirie sau rambursarea unui credit, pentru a evita situaţiile dificile în cazul unor fluctuaţii.
„E un context bun în care lumea ar trebuie să îşi negocieze împrumuturi bancare cu dobândă fixă pe o perioadă cât mai lungă. Acum, cu un cost relativ mic, poţi primi o dobândă fixă pe 5-7 ani, care te poate proteja. Pe de altă parte, în perspectivă, salariile din România vor creşte, în ciuda unor momente de criză care, poate, vor tempera creşterea. Salariul mediu de astăzi faţă de cel din 2008 e dublu, chiar dacă am trecut prin criză“, explică Ovidiu Şandor.
El aminteşte de perioada de „boom“ imobiliar, când românii erau „supăraţi“ că băncile nu voiau să le dea mai mulţi bani. Potrivit acestuia, dacă românii ar fi ascultat sfaturile băncilor precaute nu s-ar fi ajuns la atâtea executări silite.
„Acele bănci făceau calcule pe baza veniturilor lor şi le spuneau suma maximă recomandată pentru un credit ipotecar. Băncile au atenţionat clienţii, dar aceştia s-au încăpăţânat şi au mers până la a şaptea bancă, dornică să îi împrumute suma dorită“, menţionează antreprenorul.
Categoria vulnerabilă
Compania lui Ovidiu Şandor este în ultima etapă de autorizare a proiectului său rezidenţial ISHO din Timişoara. Acesta va aduce pe piaţă circa 1.000 de apartamente şi o clădire de birouri. Primul bloc de locuinţe a fost scos la vânzare încă din primăvară şi au fost rezervate 90% dintre apartamente, iar vânzările la al doilea bloc au ajuns la 60% din total. Investitorul practică o grilă de reduceri ce ţine cont de mărimea avansului acordat de cumpărător. Astfel, preţurile pornesc de la 1.250 euro/mp util, în formula cu cel mai mare discount, şi ajung până la 2.000 de euro/mp. Planul dezvoltatorului este ca, trimestrial, să înceapă construcţia unei noi clădiri, asta dacă ritmul vânzărilor îşi va păstra evoluţia de acum, pentru ca întregul proiect să fie definitivat până în 2020.
Şandor susţine că proiectul său se adresează cumpărătorilor care fie au economii, fie au nişte venituri permanente care le permit să acceseze un credit fără să ajungă la un grad de îndatorare foarte mare.
„Un tânăr care lucrează în IT de cinci ani şi are un salariu net de peste 1.000 de euro, se poate împrumuta pe 20 de ani şi plăteşte 350 de euro/lună fără probleme. O variaţei rezonabilă de dobândă nu îi va da peste cap propria economie. Totuşi, o creştere a dobânzilor va tempera capacitatea de achiziţie a oamenilor care ţintesc produse din zona de jos a preţurilor, zonă a pieţei cu cel mai mare volum“, adaugă omul de afaceri.
O nouă criză?
Şandor este de părere că, în eventualitatea unei noi crize, preţurile locuinţelor nu vor mai scădea foarte mult, acestea situându-se la nivelul anului 2006, în contextul unor salarii de două ori mai mari faţă de 2008. În schimb, spune el, majorările salariale au condus la scumpirea construcţiilor, iar previziunile sale pe termen mediu şi lung arată creşteri constante ale preţului locuinţelor.
În privinţa iminenţei unei crize financiare, Şandor crede că, la nivel european, nu se pune problema unei crize previzibile, dar la nivel local sesizează nişte semnale „nefericite“ din zona politică.
„Îngrijorarea mea este la nivelul finanţelor publice. Politica socială şi fiscal a guvernului conduce la primele falimente de primării. Acest fapt nu e decât o reliefare la nivel micro a situaţiei macroeconomice. Creşterea economică accelerată este alimentată, parţial, de consum şi de bani aruncaţi în piaţă, prin creşteri de salarii şi alte astfel de politici“, argumentează antreprenorul.
Creşterea afacerilor private este pusă de el, în principal, pe seama exporturilor, care sunt mai puţin afectate de politicile publice din România, însă previziunile care indică spre o creştere a cursului de schimb ar putea schimba această tendinţă.
MINI INTERVIU
Ovidiu Şandor: «Băncile aleg persoanele care pot rambursa creditul chiar şi când veniturile le sunt afectate»
Ovidiu Şandor: Am demarat în iarnă prima etapă de birouri, care a putut fi autorizată pe Planul Urbanistic Zonal existent la achiziţia terenului. Structura clădirii este ridicată, lucrăm deja la faţadă, iar până în decembrie clădirea o să fie închisă. De la sfârşitul lunii martie începem să predăm spaţiile către chiriaşi în vederea amenajării. Ne aşteptăm ca spaţiile să fie ocupate până în iulie 2018. Avem închiriat deja peste două treimi din spaţiu.
Capital: Componenta de birouri a proiectului este finanţată de Raiffeisen Bank. Veţi lucra tot cu ei şi pentru segmentul rezidenţial?
O.Ş.: Suntem în curs de negocirere cu două bănci, printre care şi Raiffeisen Bank. Nu am luat încă decizia cu care o să mergem înainte.
Capital: Cum vedeţi atitudinea băncilor faţă de finanţarea dezvoltărilor rezidenţiale?
O.Ş.: Unele sunt rezervate în ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, mai ales cele care, după 2008, s-au fript cu unele proiecte imobiliare mari. Totuşi, majoritatea băncilor au deschidere şi apetit atât pentru finanţarea cumpărătorilor de locuinţe care se califică, cât şi pentru finanţarea dezvoltatorului. Chiar şi băncile cu apetit pentru creditare nu dau bani oricui şi pentru orice. Se uită la calitatea proiectului finanţat şi la istoricul dezvoltatorului. În privinţa cumpărătorului final, sunt alese acele persoane care pot rambursa împrumutul chiar şi în momente în care veniturile le-ar putea fi afectate.
Capital: În vara acestui an aţi finalizat proiectul The Office din Cluj, alături de NEPI Rockcastle. Intenţionaţi să vă vindeţi participaţia partenerilor?
O.Ş.: Deocamdată nu se pune problema. NEPI a trecut printr-o fuziune şi va trebui să îşi articuleze planurile viitoare. E un proiect performant pentru ambele părţi. Evoluţia naturală asta este. La sfârşitul zilei suntem dezvoltatori care la momentul şi cu oferta potrivite vom lua în considerare şi un exit.
Capital: Aveţi experienţa gestionării a câte două dezvoltări simultan. Acum aţi rămas doar cu ISHO. Aveţi în plan începerea unui nou proiect? Poate în alte oraşe?
O.Ş.: Ne uităm ce oportunităţi există în piaţă, dar nu ne grăbim cu un nou proiect. Nu suntem limitaţi la Timişoara şi Cluj-Napoca. Am, însă, rezerve faţă de piaţa din Bucureşti.
Capital: În ultima perioadă am asistat la un val de capital venit dinspre Africa de Sud pe piaţa imobiliară locală. Vedeţi posibilă repetarea scenariului şi cu investitori din alte ţări?
O.Ş.: Da. Nu aş fi deloc surprins dacă am vedea capital turcesc venit în zona noastră. Ţinând cont de evoluţiile politice din Turcia s-ar putea ca o parte din capitalul turcesc să caute alte refugii. Sunt investitori care au o toleranţă la risc şi un apetit de randamente mai mari. Există un capital important în ţările vest-europene, care nemaiprimind mare lucru în bănci se uită în mod activ la plasamente. România este într-o poziţie foarte fericită. Dacă nu ne tăiem singuri craca de sub picioare, care e un scenariu de luat în calcul, România poate profita de un context bun. Pentru marile fonduri de investiţii, piaţa locală nu e suficient de lichidă. Cred, totuşi, că vom asista la o creştere a numărului de investitori financiari mari, dar va dura. Ei trebuie să vadă un portofoliu de active care se tranzacţionează regulat, pentru a avea certitudinea că în 5-10 ani vor putea ieşi dintr-o investiţie.