Piata imobiliara din Rominia este saraca i oferta de spatii comerciale, atit cantitativ cit si calitativ. Cele mai multe se ichiriaza, nu se vind, si nu toate au dotarile necesare unui standard ridicat de comert. Chiriile la spatiile ultramoderne bucurestene sunt cele mai ieftine din Europa, cu toate ca avem cea mai mica oferta de acest tip, i cele mai putine galerii si centre comerciale moderne. Potrivit unui raport al agentiei Jones Lang Lasalle, i Rominia sunt pe piata i total 60.000 mp de spatii de clasa A, i timp ce i Polonia erau la iceputul anului 384.000 mp de spatii ultrafinisate.
Preturile sunt i scadere nu din cauza raportului itre cerere si oferta (exista categoric putine spatii bune pe piata), ci pentru ca actualii clienti nu pot sustine preturi mari ale produselor, i care sa se regaseasca o chirie mare platita de comerciant, sustine Mihnea serbanescu, reprezentant al agentiei imobiliare Echinox. Totusi, fata de 1989, peisajul magazinelor bucurestene si din alte mari orase s-a schimbat substantial. Cele mai multe noutati au aparut i ultimii doi ani – privatizarea multora dintre spatii, fie ale primariilor, fie ale societatilor foste de stat, a adus un plus de culoare si un aer mai profesional. Comerciantii care le-au cumparat sau le-au ichiriat le-au adus imbunatatiri si le-au ridicat astfel valoarea de piata.
Vadurile comerciale se asaza
Exista si un alt lucru pozitiv – icepe o anumita stratificare a tipurilor de comert si, implicit, se stabilesc vadurile potrivite. Mihnea serbanescu afirma ca un exemplu edificator este bulevardul bucurestean Magheru, care a ajuns ceea ce trebuie sa fie o zona comerciala exclusiv cu articole de lux (bijuterii, imbracaminte si icaltaminte de lux, ceasuri, optica, restaurante si case de schimb). Perioada de tranzitie, cind au icercat acest vad alte business-uri, printre care doua magazine de electrocasnice – de altfel de renume – si un supermarket, a luat sfirsit. Nivelul mare al chiriei a dictat aceasta „limpezire” a vadului comercial – tarifele sunt cuprinse itre 60-80 USD/mp/luna pentru suprafete mici (pina-n 50 mp) si 20-30 USD/mp/luna pentru suprafete mari. La fel se-ntimpla si pe Calea Victoriei si, i general, i zonele ultracentrale ale marilor orase. Contractele se semneaza de cele mai multe ori pe termen de un an, cele mai mari perioade fiind de cinci ani.
in cartiere, situatia este alta – se merge mult pe magazine cu bunuri de larg consum, alimentare sau nealimentare. Chiriile i Bucuresti scad i cartiere si sub 8 USD/mp/luna. Un spatiu considerat mediu ca suprafata (aproximativ 60 mp) il costa pe chirias circa 10 milioane de lei lunar. Marcel Iamandei, director al agentiei Apulum 94, afirma ca, i acest moment, cererea vine din partea unor comercianti care si-au iceput afacerea itr-un cartier si o extind i aceeasi zona, cautind spatii la demisol sau la parterul unor blocuri. Atunci cind le scot la vinzare, proprietarii cer preturi care variaza itre 500 si 600 USD/mp i zone semicentrale sau de periferie si 1500-2000 USD/mp pentru zona centrala.
in Clu-Napoca, cele mai vinate sunt spatiile centrale, unde rata de ocupare este de 99%. Aproape toate sunt proprietatea Primariei si sunt scoase la ichiriere. Tarifele difera foarte mult dupa cum magazinele au sau nu intrarea la strada si i functie de suprafata acestora. Potrivit datelor oferite de Simion Uifalean, director al agentiei clujene Casa Lux Plus, proprietarii cer pe chirie itre 10 si 30 USD/mp/ luna pentru spatii centrale cu suprafete cuprinse itre 25 si 100 mp si itre 5 si 15 USD/mp/luna pentru cartiere bune, precum Manastur si Marasti. Contractele au o perioada de unul-doi ani, iar daca viitorul beneficiar investeste pentru modernizarea spatiului, termenul ajunge si la cinci ani. Actualmente, i Cluj sunt putine spatii bune pe piata, i schimb, sunt disponibile foarte multe magazine care nu au acces direct la strada.
Constanta respecta acelasi calapod – primaria si fostele itreprinderi comerciale de stat detin majoritatea spatiilor, pe care le ichiriaza. Ioan Ududec, director al agentiei Elion, sustine ca magazinele cu vad bun sunt pastrate de citiva ani de actualii locatari, care si-au croit astfel un vad. De aceea sunt tranzactionate foarte putine spatii bine amplasate si cu toate dotarile. Cit priveste preturile, orientativ, s-a vindut un magazin de 80 mp, situat pe o strada comerciala, cu 100.000 USD. La ichiriere, pentru un spatiu de 40 mp se cere 2.000 mp, iar pentru spatii mici, de 8-10 mp, chiria este i medie de 100-150 USD/ luna.
Ploiestenii prefera spatiile comerciale cu depozit sau teren adiacent. Virgil Nutulescu, director al agentiei Sepino Imobiliare, ne-a declarat: „Cererile de cumparare si de ichiriere provin i primul rind de la societatile deja afirmate pe piata, care se dezvolta i alte cartiere ale orasului. Pe de alta parte, se constata si o rata foarte ridicata a litigiilor comerciale si a proceselor de anulare a contractelor i justitie, ca dovada a evidentei lipse de consistenta financiara a majoritatii comerciantilor care intra pe piata”.
Cit de bun platnic este un viitor chirias este greu de prevazut oriunde i tara, mai ales din cauza situatiei economice. Chiar daca respectivul chirias este bine intentionat, uneori, pur si simplu, nu face fata.