Blocajul vânzărilor şi devalorizarea proprietăţilor deţinute obligă investitorii speculativi să caute alternative pentru a-şi salva măcar parţial profiturile aşteptate în trecut.
Intraţi pe piaţă în anii boom-ului din 2007-2008, în căutarea profiturilor imense ce se prefigurau, investitorii privaţi în apartamente tind să se transforme în comercianţi de locuinţe. Cele două companii majore care activează în domeniu, România Invest (norvegieni) şi Benevo (canadieni), deţin împreună 1.700 de apartamente amplasate în 17 proiecte rezidenţiale din Capitală. Achiziţiile masive efectuate de cele două firme le-ar fi pus într-o poziţie favorabilă dacă nu ar fi apărut criza care a provocat îngheţarea vânzărilor. Preţurile plătite, evident mai mici decât cele cerute clienţilor de retail, dat fiind volumul achiziţiilor, asigurau, cel puţin teoretic, profituri ridicate la revânzare.
„În lunile noiembrie şi decembrie, atât traficul, cât şi vânzările au fost foarte scăzute. S-au semnat trei rezervări. La momentul acela nu demarase segmentul de închirieri“, spune Oana Ivan, managerul general al Benevo. Firma a încheiat 12 contracte şi antecontracte de vânzare şi alte 16 de închiriere pentru apartamentele deţinute. Lipsa interesului de la sfârşitul anului trecut, dar şi începutul anului în curs, s-a mai estompat în ultimele luni. „Piaţa e diferită acum. Se va reface, însă, oamenii deja au început să întrebe. Noi am vândut patru apartamente pe lună“, afirmă şi Nimrod Zvik, director de marketing şi vânzări al România Invest.
Afaceriştii de acest tip au devenit, în ultima perioadă, din investitori speculativi, retaileri de locuinţe. Nici nu au de ales. Trebuie să se integreze într-un concept nou de afaceri, mai complex, care să asigure toate serviciile necesare potenţialilor clienţi. Acesta ar trebui să atenueze atât neîncrederea cumpărătorilor şi greutatea obţinerii de credite, cât mai ales devalorizarea agresivă a proprietăţilor deţinute.
Preţurile, mai jos cu 25%
În cazul România Invest, valoarea apartamentelor deţinute a fost evaluată anul trecut, potrivit directorului Nimrod Zvik, la 140 de milioane de euro de către consultantul imobiliar King Sturge. „Acum, cred că valoarea e mai mică. Pe la 110 milioane de euro“, crede Zvik. Şi Benevo a estimat valoarea proprietăţilor sale la circa 160 de milioane de euro, dar şi valoarea acestora a fost diminuată ca efect al crizei. Astfel, chiar în cazul fericit în care reuşesc să vândă tot, profiturile nu vor mai fi cele estimate iniţial. În plus, apare întrebarea cât de răbdători sunt finanţatorii acestor companii. „Noi putem să nu vindem nimic până la sfârşitul anului 2010. De atunci abia ar apărea problemele“, zâmbeşte Zvik, convins că piaţa se reglează până la momentul scadenţei. De altfel, ambele companii şi-au oferit şi varianta închirierii, dacă vânzările nu-şi vor reveni.
Cinci ani pentru un portofoliu
Reducerea valorii portofoliilor de locuinţe este determinată şi de scăderea preţurilor acestora. Totuşi, din cauza cursului de schimb, preţurile actuale, deşi mai mici în medie cu 25% în euro, nu mai sunt chiar atât de atrăgătoare în lei. Indiferent de circumstanţe, piaţa îşi croieşte noi direcţii, maturizarea fiind evidentă. „Avem de ales între a fi isterici sau profesionişti. OK, se vinde puţin, se câştigă mult mai puţin, dar cât de normale erau beneficiile imense din trecut? Epoca în care se vindeau 25 de apartamente pe lună cu profituri uriaşe nu se va mai întoarce niciodată“, crede Nimrod Zvik.
Reprezentanţii ambelor companii spun că vor căuta să identifice noi oportunităţi de investiţii. Până aici strategia seamănă. La vânzare apare diferenţa. Benevo vinde la preţul developerilor, în vreme ce România Invest va încerca să lase preţurile ceva mai jos. „Sperăm să vindem tot portofoliul în cinci – şase ani. E o luptă cu dezvoltatorii, dar asta este. Cred că unii dintre ei vor fi nevoiţi să vândă în pierdere“, consideră Zvik. Astfel, se anunţă pentru cel puţin cinci ani o luptă pentru profituri din care în mod normal cumpărătorii vor fi cei favorizaţi.
140 milioane de euro era, în 2008, valoarea portofoliului România Invest. Criza l-a devalorizat la circa 110 milioane euro
Schimbare
Exceptând investitorii mici, care în general au dispărut de pe piaţă, foştii speculatori au devenit retaileri imobiliari, oferind servicii integrate de vânzare şi consultanţă
Apartamente pe stoc
Cosmopolis
Benevo deţine 225 de apartamente în cadrul proiectului de 4.700 de locuinţe dezvoltat în Ştefăneştii de Jos de turcii de la Opus Land & Development. Preţul de vânzare practicat de developer este de sub 1.200 de euro/mp.
Primăvara
Proiectul este dezvoltat în Ghencea, de Can Serv, iar 70 de apartamente din cadrul acestuia aparţin şi sunt scoase la vânzare de Benevo. Preţurile încep de la 68.414 euro şi nu includ TVA, în ofertă fiind incluse apartamente cu una până la trei camere.
Ten Blocks
România Invest deţine mai multe apartamente în cadrul proiectului Ten Blocks, aflat în apropierea bulevardului Iuliu Maniu, al cărui dezvoltator este Comnord. Preţurile cerute de dezvoltator încep de la mai puţin de 90.000 de euro.
