O „casă pe pământ“ îşi doreşte aproape orice român. Cine nu are bani, dar îşi permite un credit, şi-o poate ridica în regie proprie, cu un antreprenor sau într-un ansamblu rezidenţial. Alegerea sa va determina condiţiile împrumutului.
Că achiziţionaţi o locuinţă veche sau vă decideţi să construiţi una nouă, creditul ipotecar este soluţia comună când fondurile sunt insuficiente. Condiţiile impuse de bancheri diferă, însă, în cele două cazuri, aducând mai multe avantaje, dar şi câteva dezavantaje pentru finanţarea construcţiilor viitoare.
Imaginaţi-vă că aţi luat un credit bancar şi, o anumită perioadă, nu aveţi nimic de plătit sau trebuie să achitaţi doar dobânda, nu şi ratele principale. Majoritatea băncilor care acordă credite imobiliare sau ipotecare oferă clienţilor o perioadă de graţie la returnarea acestora. Nu pentru orice imobil însă.
Perioada de graţie, doar pentru construcţii noi
Înlesnirea la rambursare se acordă doar pentru credite contractate pentru construcţia (inclusiv terminarea unei construcţii deja începute), renovarea sau reamenajarea unei locuinţe. Băncile au introdus această facilitate considerând că există o perioadă în care clientul foloseşte banii şi nu mai are resursele necesare pentru a returna băncii împrumutul până la finalizarea lucrării. În schimb, perioada de graţie nu se justifică, în opinia majorităţii băncilor, pentru creditele destinate cumpărării de locuinţe, deoarece clientul care a realizat împrumutul se poate folosi imediat de bunul achiziţionat, respectiv casa. Perioada de graţie variază de la bancă la bancă, între nouă luni şi un an. În acest interval, clientul fie nu plăteşte nimic băncii, fie achită doar o parte din dobânzi.
În afară de perioada de graţie, creditele de construcţii se mai diferenţiază de ipotecarele propriu-zise şi prin alte caracteristici. Funcţionează, în general, ca linii de credit din care clientul îşi trage sumele necesare pe perioada derulării construcţiei.
Condiţiile variază de la bancă la bancă. Astfel, tranşele se pot acorda fie numai aducând documente justificative, în baza unui contract între viitorul proprietar şi antreprenor, fie pe bază de declaraţii de bună credinţă, secondate de un deviz estimativ al costurilor de construcţie, pentru cei care aleg varianta construcţiei în regie proprie. Acestora din urmă, băncile le solicită şi dovada existenţei unui contract de prestări servicii încheiat de beneficiar cu dirigintele de şantier.
Dacă se alege varianta realizării construcţiei cu un antreprenor, băncile solicită un contract încheiat de proprietar cu societatea de construcţii la acordarea împrumutului.
Diferenţieri de acest gen au determinat băncile şi societăţile de credit ipotecar să împartă împrumuturile în categorii: pentru construirea unei locuinţe într-un ansamblu rezidenţial, construcţia în regie proprie sau cu o societate de construcţii. Între cele trei tipuri, diferenţa o face în special documentaţia solicitată de bancă. Cei care acceptă construcţia în regie proprie solicită o parte din facturile de achiziţionare a materialelor ca document justificativ pentru tragerea unei tranşe din împrumut. Construcţiile din ansamblurile rezidenţiale sunt, practic, credite ipotecare simple, condiţiile de livrare şi termenele de executare a lucrărilor fiind negociate direct cu developerul şi nu cu clientul final. Cei care, pentru a-şi ridica o casă, apelează la un constructor specializat, vor trebui să prezinte băncii un document în plus: contractul şi planul de executare a lucrării.
Finanţarea lucrărilor pentru un imobil viitor necesită o serie de acte suplimentare comparativ cu cele solicitate în cazul împrumutului ipotecar pentru cumpărarea unui imobil. Astfel, autorizaţia de construcţie trebuie înscrisă în Cartea Funciară, fiind necesare şi mai multe avize, inclusiv cel care atestă accesul la utilităţi.
Terenul, acceptat ca parte din avans
Un alt avantaj al creditului de construcţii este faptul că valoarea terenului pe care se va ridica imobilul poate fi inclusă în avans. Terenul trebuie să fie proprietatea solicitantului de credit, să fie concesionat sau asupra sa să existe un drept de superficie. Majoritatea băncilor solicită însă şi o ipotecă suplimentară asupra unei locuinţe existente, cu valoarea minimă de 10.000 de euro, până la înscrierea construcţiei viitoare în Registrul de Carte Funciară. Altele iau în calcul doar 90% din valoarea terenului ipotecat. O condiţie de bază este ca terenul să fie totuşi proprietatea celui care are nevoie de finanţare pentru construcţia casei. Există bănci care pot finanţa ambele achiziţii, dar aici este necesar avansul cash.
Condiţia de bază: evaluarea terenului să fie făcută de un specialist ANEVAR sau de evaluatorul băncii. Pe lângă terenul proprietate, unele bănci primesc spre „decont“ şi facturi ale materialelor de construcţii deja achiziţionate sau evaluează construcţia începută, dacă este cazul.
Leac pentru scumpiri
«Au crescut şi costurile materialelor de construcţie, nu doar cele ale lucrărilor. Nici o casă medie nu mai e aşa uşor de construit, iar aici intervine creditul.»
Carmen Retegan, director general Domenia Credit
BANCA TRANSILVANIA
Nivelul avansului: 25% şi poate fi acoperit de valoarea terenului
Documentaţia necesară: actele de proprietate şi urbanism ale terenului, autorizaţie şi planuri de construcţie, devize de lucrări şi venituri
Valoarea maximă: 250.000 de euro dobânda: euro- 8,75%, dolari – 10,5%, lei- 9,5%
Comisioane: de instrumentare – 1,5%, taxă anuală – 150 lei
BRD GROUPE SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
Nivelul avansului: 25% şi poate fi acoperit de valoarea terenului
Documentaţia necesară: autorizaţia de construcţie, proiect şi avizele specifice, contractul de construcţie încheiat cu o societate, deviz, venituri
Valoarea maximă: fără plafon
Dobânda: euro – Euribor 3 luni +3,5%, dolari – Libor 3 luni + 4,5%, lei – Bubor 3 luni + 1,4%
Comisioane: întocmire dosar – 1,8%-2%, gestiune – 0,06%-0,10% pe lună
RAIFFEISEN BANK
Nivelul avansului: 25% şi poate fi acoperit de valoarea terenului
Documentaţia necesară: acte de proprietate şi de urbanism ale terenului, autorizaţie şi planuri de construcţie, devize şi acte doveditoare de venit
Valoarea maximă: 200.000 euro
Dobânda: euro – 6,9%, franci elveţieni – 4,9%, lei- 8,4%
Comisioane: analiză – 30 euro, administrare – 0,9% pe an la soldul creditului
CEC
Nivelul avansului: 25%
Documentaţia necesară: contract antrepriză, graficul executării lucrărilor, certificat urbanism, autorizaţie,
deviz de materiale, venituri
Valoarea maximă: în funcţie de venituri
Dobânda: lei – 9,75%
Comisioane: analiză – 0,15%, gestiune – 1,75%, în primul an
OTP BANK
Nivelul avansului: 30% şi poate fi acoperit de valoarea terenului
Documentaţia necesară: certificat urbanism, contract antrepriză, proiect execuţie certificat de arhitect, convenţie cu un diriginte de şantier, autorizaţie, deviz
Valoarea maximă: 200.000 de euro
Dobânda: euro – 7,5%, franci elveţieni – 5,5%, lei- 8,5%
Comisioane: analiză – 150 lei, acordare – 1,75%-2,25%, neutilizare -0,5% pe an
UNICREDIT
Nivelul avansului: 25% sau investiţie deja executată
Documentaţia necesară: actele de proprietate şi urbanism ale terenului, autorizaţie şi planuri de construcţie, devize de lucrări şi venituri
Valoarea maximă: 200.000 EURO
Dobânda: euro – 5,95%, dolari – 7,95%, lei- 6,95%
Comisioane: de acordare – 2,3%, administrare – 0,2% – 0,5% pe lună la sold
ING BANK
Nivelul avansului: 25% şi poate fi acoperit de valoarea terenului (90%)
Documentaţia necesară: actele de proprietate şi urbanism ale terenului, documentaţie care să ateste
veniturile
Valoarea maximă: 250.000 euro
Dobânda: euro – 6,75% (cu asigurare viaţă), lei – 9% (cu asigurare viaţă)
Comisioane: acordare – 1%, analiză – 180 lei
BCR
Nivelul avansului: 25%
Documentaţia necesară: act proprietate, contract şi autorizaţie de construcţie, deviz, plan de finanţare, contract cu dirigintele de şantier
Valoarea maximă: în funcţie de venituri
Dobânda: euro – 6,2% (fixă în primul an), dolari -7,5% (fixă în primul an), lei – 8,4% (fixă în primul an)
Comisioane: analiză – 150 – 300 lei, acordare – 1,3%, administrare – 0,05% lunar la valoarea creditului
DOMENIA CREDIT
Nivelul avansului: 30% şi poate fi acoperit de valoarea terenului
Documentaţia necesară: autorizaţia de construcţie, proiect şi documentaţia construcţiei pe etape de realizare, venituri, actele proprietăţii
Valoarea maximă: nelimitat
Dobânda: euro – euribor +5,5%, dolari – Libor + 5,5%
Comisioane: de acordare – 3,5% flat, analiză – 80 lei
BANCA ROMÂNEASCĂ
Nivelul avansului: 25%
Documentaţia necesară: documente de atestare a veniturilor, lista documentelor pentru investiţii imobiliare, formular membrii familiei, dacă este cazul
Valoarea maximă: 500.000 euro
Dobânda: euro – 5,9%, franci elveţieni – 4,5%, lei – 8,8% (fixă în primul an), dolari – 8,75% (variabilă)
Comisioane: de acordare – 1%, de aranjament – 1,5% pe an din suma netrasă
