De departe, programul prin care statul a intervenit cel mai decisiv pe piaţa rezidenţială este Prima Casă. În cei şapte ani de când funcţionează s-au acordat aproape 200.000 de credite garantate de stat şi a ajuns să susţină pe timp de criză circa 60% din împrumuturile noi pentru achiziţia de locuinţe. Populaţia, sistemul bancar şi dezvoltatorii imobiliari au devenit dependenţi de acest program. În primul rând, Prima Casă a reuşit să oprească prăbuşirea preţurilor. Proprietarii şi dezvoltatorii şi-au mulat oferta după plafoanele de creditare setate de stat. În al doilea rând, programul a reuşit ceea ce guvernatorul Băncii Naţionale a României încercase fără succes în trecut şi anume să determine populaţia să se împrumute în moneda naţională, pentru a evita riscul valutar.

„Dacă nu ar fi existat acest program, piaţa nu s-ar fi dezvoltat la fel. Acest program a creat o modă din achiziţia unei locuinţe. Prima Casă a setat nişte standarde. Acum dă ora exactă în imobiliare“, spune Cătălin Grigore, general manager SudRezidential.ro, care gestionează o parte însemnată din vânzările de locuinţe din sudul Bucureştiului.

Pericolul apare, însă, la categoria de români care se bucură de acest tip de credit. Tinerii sub 35 de ani au ajuns să reprezinte 80% din beneficiarii programului, iar venitul mediu al românilor cu astfel de credite a fost cu circa 13% sub al celor care au obţinut un credit ipotecar clasic, pe toată durata de funcţionare a Prima Casă, potrivit datelor Ministerului Finanţelor Publice.

Susţinătorii programului marşează însă pe numărul mic de români care au intrat până acum în incapacitate de plată de pe urma Prima Casă, adică în jur de 600 de persoane. Situaţia este normală în contextul în care dobânzile au scăzut constant în ultimii şapte ani, însă ce se întâmplă când acestea vor creşte?

O mare parte dintre beneficiarii Prima Casă sunt extrem de vulnerabili în faţa unor eventuale turbulenţe. O analiză realizată de Capital arată că o dublare a dobânzii anuale efective (DAE) ar putea creşte ponderea ratei lunare spre 40% din veniturile unei familii cu câştiguri medii, zonă din care se ajunge rapid spre supra-îndatorare. Indicatorul ROBOR, în funcţie de care se calculează dobânzile la creditele în lei, este influenţat de evoluţia economiei. Scenariul unui DAE dublu faţă de cel practicat astăzi de bănci ar presupune revenirea ROBOR la valorile din urmă cu patru ani, situaţie foarte probabilă pe termen mediu.

Oprirea programului

Direcţia ascendentă pe care a intrat piaţa locuinţelor în ultimul an a determinat, totuşi, guvernanţii să vină cu o strategie pe cinci ani care prezintă ieşirea acestui produs de pe piaţa ipotecară. Statul mai vrea să susţină achiziţia a încă 200.000 de locuinţe prin Prima Casă, după care se opreşte.

„Dacă prezinţi cumpărătorilor produse bancare mai bune decât Prima Casă, ei aleg tot programul de stat doar datorită avansului de 5%. După oprirea Prima Casă, ne aşteptăm la o scădere de 10-15% a vânzărilor. Noi luăm în considerare scenariul opririi Prima Casă încă de acum doi ani. Guvernele anterioare nu au comunicat foarte bine şi mereu am trăit sub imperiul fricii că acest program se va termina“, menţionează Cătălin Grigore. El consideră că piaţa se va orienta automat spre creditele ipotecare clasice şi că lucrurile vor intra în normal, după închiderea programului.

Ministerul Finanţelor Publice a elaborat un plan care prevede diluarea treptată a plafonului de garanţii susţinute de stat. De la 2,5 mld. lei alocate pentru 2017, fondurile vor scădea la 2 mld. lei pe an între 2018 şi 2020, pentru ca în 2021 să se aloce un ultim calup de 1,5 mld. lei. În această perioadă, programul va avea costuri similare cu cele actuale, însă favorizează achiziţia de locuinţe noi.

Scutire de impozit

Cu scopul declarat de încurajare a vânzării de imobile, Guvernul PSD a eliminat de la 1 februarie impozitul pentru tranzacţiile imobiliare de sub 450.000 lei. Peste această valoare se aplică o cotă unică de impozitare de 3%. Anterior, tranzacţiile cu valoare mai mică de 200.000 lei erau impozitate cu 2% sau 3% în funcţie de vechimea proprietăţii, iar cele mai mari de 200.000 lei erau taxate cu 1% + 4.000 lei sau 2% + 6.000 lei, în funcţie de vechimea proprietăţii.

Adevăraţii beneficiari ai acestei modificări legislative par a fi însă dezvoltatorii imobiliari înregistraţi ca plătitori de TVA, formă juridică prin care au fost construite multe ansambluri rezidenţiale. Statutul acestei categorii de investitorii este incert de câţiva ani. Până de curând, ANAF considera că aceştia trebuie impozitaţi ca orice persoană fizică, ceea ce înseamnă că plăteau doar 2% sau 3% din valoarea imobilului tranzacţionat şi nimic mai mult. Consultanţii fiscali chestionaţi de Capital spun, însă, că de câteva luni, în ANAF este un curent de opinie care spune că această variantă este greşită şi vrea să impună retroactiv formula de calcul 16% impozit pe profit, plus 5,5% CASS. Ambele variante sunt periculoase. Pe de o parte, eliminarea impozitului pentru acestă categorie de vânzători de locuinţe este injustă, iar pe de altă parte, aplicarea retroactivă a unei noi formule de calcul ar crea haos.

Avocatul Gabriel Biriş a demisionat anul trecut de la Ministerul Finanţelor Publice după ce a apărut în presă proiectul său de modificare a Codului Fiscal neasumat de minister. În acest proiect se avea în vedere şi clarificarea modului de taxare al dezvoltatorilor persoane fizice. Mai exact, stabilea că impozitul pe veniturile din tranzacţii imobiliare nu se aplică dacă bunurile imobile fac parte din patrimoniul afacerii, ci acestea urmează să fie impozitate asemenea veniturilor din activităţi independente, adică 16% impozit pe profit plus contribuţia la sistemul public de sănătate (CASS).

Cert este că, până la apariţia unei clarificări, aceşti vânzători nu vor mai plăti nimic la stat dacă tranzacţionează imobile de sub 100.000 euro. Dat fiind faptul că aceşti dezvoltatori construiesc locuinţe croite după Prima Casă, o mare parte din tranzacţii se înscriu în această categorie.  

Cadou neaşteptat

O altă măsură legislativă care ar putea creşte profitul dezvoltatorilor imobiliari vizează reducerea TVA la 0% la tranzacţiile cu locuinţe. Proiectul de lege iniţiat de liderul PSD Liviu Dragnea este însă ambiguu în privinţa modului în care se va aplica acest stimulent fiscal. În expunerea de motive se precizează că „măsura are în vedere sprijinirea sectorului serviciilor sociale, prin reducerea cotei de TVA de la 5% la 0% pentru clădirile utilizate în scopuri sociale, precum şi facilitarea accesului populaţiei la o locuinţă fără suportarea TVA“. Chiar dacă nu este explicit, se pare că TVA-ul de 0% va lua locul celui de 5%, care se aplică acum doar în anumite condiţii.

„Dacă TVA-ul zero va înlocui cota de TVA 5%, deci se va aplica o dată în viaţă doar locuinţelor cu o valoare de până în 100.000 euro şi o suprafaţă de 120 mp, impactul va fi unul pozitiv, dar nu va fi prea mare la nivel de preţuri“, explică Gabriel Voicu, directorul diviziei de locuinţe noi din cadrul Coldwell Banker România.

Motivul este simplu. Cererea mare de locuinţe din ultimul an a determinat dezvoltatorii să înceapă să crească preţurile. Voicu este de părere că dezvoltatorii care până acum mai negociau preţul, nu o vor mai face, ba chiar este posibil să opereze uşoare creşteri de 2-3% la preţ, care vor anula parţial efectul reducerii TVA.

„Imaginea generală a pieţei nu va reda o scădere de preţuri, ci, mai degrabă, o constanţă a lor. Clar nu vom vedea o scădere a preţurilor de tranzacţionare cu echivalentul cotei TVA reduse“, spune el.

În plus, în spaţiul public au apărut argumente care arată că o astfel de măsură nu este în acord cu reglementările Uniunii Europene. În acelaşi program de guvernare al PSD se precizează, însă, că „în Uniunea Europeană este permisă folosirea a trei cote de TVA. În afara cotei generale mai sunt permise alte două cote mai mici, dar şi cota 0%“.

Prim-ministrul Sorin Grindeanu a anunţat recent că va da un punct de vedere pozitiv pe legea lui Dragnea şi că va notifica Comisia Europeană, pentru regulile de aplicare a cotelor de TVA. Legea ar urma să fie adoptată până cel târziu la sfârşitul lunii mai.

Chiar dacă scopul declarat al eliminării impozitului la transferul de proprietăţi sub 100.000 euro şi reducerea TVA la 0% este acela al creării a 50.000 de locuri de muncă noi în construcţii, efectul pare a fi sporirea profitului dezvoltatorilor  imobiliari.