prezent. Dar nimic nu este ceea ce pare. Acum, cu tot instrumentarul metodologic la dispozitie, putem evalua mai bine avantajele si dezavantajele unui astfel de sistem de creditare. Un inceput bun ar fi acela de a raspunde la intrebarea de ce exista un astfel de sistem de creditare. Raspunsul nu este acela cum ca statul se preocupa de prosperitatea cetatenilor sai. Sau nu intru totul. Mai credibil este sa spunem ca acest sistem are o istorie lunga in unele state europene si ca acolo si-a dovedit eficacitatea.Facand abstractie de ofertele de creditare construite pe fundamentul oferit de Legea nr. 541/2002, ceea ce actul normativ prezinta ca fiind niste avantaje sunt urmatoarele:- o prima de stat de 30% acordata pentru depunerile anuale efectuate in baza unui contract de economisire-creditare; – posibilitatea obtinerii unui credit cu dobanda fixa;Dezavantajele incep sa se vada in momentul in care se intra in detalii de procedura. Contractul de economisire-creditare trebuie sa fie incheiat pe o perioada de minimum cinci ani. Legea nu impune o perioada minima de economisire, altfel spus din cei cinci ani de contract unul poate fi de economisire si restul de creditare (spre exemplu). In schimb, casa de economii pentru domeniul locativ poate influenta prin stabilirea unei sume minime de economisire durata perioadei de economisire. Spre exemplu, daca suma minima este de 100 de milioane lei, iar beneficiarul contractului poate depune lunar 2.250.000 lei, atunci ar fi nevoie de trei ani (dupa un calcul simplificat), pentru a atinge plafonul.S-ar putea spune ca, dat fiind ca economisirea si creditarea se fac prin intermediul unui singur contract, formalitatile in ceea ce priveste obtinerea creditului devin mai simple. De fapt, lucrurile sunt chiar mai complicate. Atunci cand vorbim despre activitatea de economisire, complicatiile apar din cauza primei de stat, care se poate acorda numai in anumite conditii. Una dintre ele am precizat-o deja si se refera la durata minima a contractului. O a doua se refera la faptul ca, pana la incheierea perioadei de economisire prevazuta in contract, nu sunt permise restituiri partiale sau totale din sumele economisite. Legea prevede o serie de exceptii de la aceasta regula. Una dintre ele se refera la posibilitatea incasarii primei in situatia in care clientul a primit suma contractata (creditul) inainte de terminarea perioadei de economisire si o foloseste pentru activitati in domeniul locativ. Cand se poate intampla asta? Spre exemplu, atunci cand clientul face depuneri suplimentare si atinge plafonul de economisire prevazut in contract inainte de expirarea perioadei de economisire. Acest lucru nu-l califica insa in mod automat pentru obtinerea creditului, asa cum vom vedea in continuare.O alta exceptie se refera la cesiunea contractului. In acest caz, cesionarul poate utiliza suma economisita pana in acel moment, dar numai in activitati in domeniul locativ, conform legii.Sa revenim insa la prima de stat. Aceasta se va acorda prin aplicarea procentului de 30% asupra sumei totale economisite in cursul unui an. Baza de calcul nu va contine sume reprezentand dobanzi, prime de stat acordate in ani anteriori sau sume depuse peste valoarea totala a contractului. Prima de stat va fi limitata la valoarea salariului mediu brut lunar comunicat de Institutul National de Statistica pentru anul respectiv. Prima concluzie care se poate trage este aceea ca suma economisita intr-un an va beneficia o singura data de prima de stat. In anii urmatori, ea va intra doar in baza de calcul a dobanzii acordate de catre casa de economii. De regula, aceasta dobanda este mica, undeva in jurul dobanzii pentru sumele depuse in conturi curente. Cu alte cuvinte, avantajul castigat in primul an prin bonificarea unei prime foarte mari se pierde treptat in anii urmatori. Cu cat perioada de economisire este mai lunga, cu atat avantajul tinde sa se transforme in dezavantaj.Cea de-a doua concluzie este aceea ca prima de stat este plafonata. Oricat de mari ar fi depunerile in cursul unui an, prima nu va depasi nivelul unui salariu mediu brut lunar. Acest fapt poate determina clientul sa-si plafoneze depunerile astfel incat beneficiul sa fie maxim (prima de stat si dobanda acordata de casa de economii).Asa cum se poate vedea din calcule si din graficul realizat pe baza rezultatelor, in primii trei ani sistemul de economisire in sistemul locativ prezinta clar avantaje. Dobanda cumulata, formata din prima de stat si dobanda de 2%, o depaseste pe cea obtinuta in urma consituirii de depozite bancare. Dupa trecerea celor trei ani, insa, diferenta dintre cele doua sisteme se atenueaza pentru ca, din al patrulea an, depozitele bancare sa devina mult mai avantajoase. Acest exemplu arata cat de importanta este durata perioadei de economisire.Este posibil insa sa se considere ca dezavantajul unei perioade lungi de economisire in sistemul locativ poate fi compensat de avantajul obtinerii unui credit in conditii mai avantajoase. Ce-ar putea sa insemne „conditii mai avantajoase”? Spre exemplu, conditii mai lejere de creditare. Sau o dobanda mai mica.Legea precizeaza ca creditarea trebuie sa se faca in aceleasi conditii de bonitate ca si o creditare obisnuita. De asemenea, legea precizeaza ca dobanda la credit va fi fixa, fara a stabili in vreun fel cuantumul ei. De regula, dobanda este mai scazuta decat in cazul celorlalte forme de creditare. Intervin insa alte probleme. Spre exemplu, la data semnarii contractului de economisire-creditare sunt imposibil de precizat conditiile in care se va face creditarea dupa trecerea perioadei de economisire. Aceasta inseamna ca, cel putin teoretic, este posibil ca clientul, dupa trecerea acestei perioade, sa constate ca nu este eligibil pentru obtinerea unui credit. Intr-o astfel de situatie nu-i ramane decat sa retraga sumele depuse. La fel de bine se poate intampla ca clientul sa fie eligibil, dar costurile creditarii pe care le afla doar in momentul respectiv sa fie mai mari decat cele asteptate. Cand vorbim de costuri nu ne referim doar la dobanda (care poate fi sub nivelul pietei), ci si la alte cheltuieli, cum ar fi comisioane, taxe etc.Luand in considerare toate cele spuse mai sus reiese ca intrarea in sistemul de economisire-creditare pentru sistemul locativ e de preferat sa se faca numai dupa efectuarea unor calcule atente, care sa puna in balanta atat avantajele, cat si dezavantajele oferite de sistem.
Extras din Legea nr. 541/2002:
Activitati in domeniul locativ:
1. construirea, cumpararea, reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie preponderent locativa;
2. cumpararea, reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea altor imobile decat cele cu destinatie preponderent locativa, cu conditia sa fie folosite ca spatii locative;
3. cumpararea de terenuri intravilane sau dobandirea drepturilor de concesiune pentru construirea de imobile cu destinatie preponderent locativa;
4. cumpararea de terenuri intravilane sau dobandirea drepturilor de concesiune in scopul construirii altor imobile decat cele cu destinatie preponderent locativa, in limita cotei detinute de spatiile locative din totalul constructiei pozitionate pe teren;
5. viabilizarea unor terenuri trecute in intravilan in scopul promovarii constructiei cartierelor de locuinte;
6. preluarea unor creante legate de realizarea activitatilor prevazute la pct. 1-5;
7. construirea de spatii comerciale, industriale si social-culturale, daca acestea sunt legate de constructia de locuinte sau daca ele contribuie, prin amplasarea lor in zonele de locuit, la aprovizionarea acestora sau la satisfacerea nevoilor de ordin social-cultural;
8. lucrari in domeniul locativ angajate de chirias in scopul modernizarii locuintei.
