Flagelul crizei a atins toate ramurile economice ale României, mai puţin sectorul terenurilor agricole, pentru care cândva eram recunoscuţi la nivel european. Investitorii străini par să-şi fi amintit de „grânarul Europei“ şi au luat cu asalt piaţa locală, contribuind la o creştere cu 40% a preţului pământului în ultimii patru ani
Francezul Maxime Laurent a ajuns, la 19 ani, să răspundă de o fermă întinsă pe 1.400 de hectare în judeţul Dolj. Tânărul cultivă pe pământ românesc grâu, orez, floarea-soarelui şi rapiţă, iar planurile sale prevăd extinderea irigaţiilor şi creşterea capacităţii silozului din fonduri europene. Povestea sa a fost descrisă recent de cotidianul francez Le Monde sub titlul „România iese în evidenţă ca un El Dorado pentru agricultorii europeni“. Francezul este unul din sutele de investitori străini care au luat cu asalt România în ultimii patru ani, plasându-ne pe primul loc în Europa şi pe locul zece în lume după procentele de teren agricol controlat de companiile cu capital străin. Investitorii străini controlează, prin intermediul firmelor româneşti, circa un milion de hectare, adică 15% din suprafaţa cultivată a ţării. Apetitul străinilor este de înţeles, de vreme ce preţul pământului românesc este încă de trei până la zece ori mai mic decât în majoritatea ţărilor europene.
„Situaţia e similară cu intrarea marilor companii de băuturi răcoritoare pe piaţa românească. Ei au introdus un standard de concurenţă. Până la venirea străinilor, la noi a fost raiul speculatorilor români. În 2003, se plăteau 500 de lei la hectar şi nu s-ar fi ajuns la preţurile de astăzi niciodată fără străini“, spune Mihai Romaniuc, directorul general al Solproiect, companie cu acţionariat austriac, care deţine un portofoliu de circa 4.000 de hectare de teren agricol în zona de Sud a României. Datele culese de Romaniuc de la notari arată că lunar, sud-estul ţării atrage plasamente de zece milioane de euro, bani utilizaţi la achiziţia de terenuri agricole.
România de vânzare
Suprafaţa de teren agricol disponibilă la vânzare în România este în prezent estimată la 500.000 hectare, conform unui studiu al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Potenţialul pieţei este şi mai mare, dacă ţinem cont că circa 3 milioane de hectare de teren agicol sunt neutilizate. Investitorii străini ce vizează o activitate agricolă eficientă au în vedere, în general, cultivarea de cereale pe suprafeţe agricole mari, de peste 1.000 de hectare, ceea ce se traduce în bugete de câteva milioane de euro. Preţul unei suprafeţe de 1.000 de hectare, cu un grad de comasare aproape de 100%, poate ajunge şi la 6.000 de euro/hectar dacă se află într-o zonă cu irigaţii şi acces la apă dulce, cum sunt loturile din Bărăgan sau Dobrogea. Identificarea unor asemenea loturi compacte este însă foarte dificilă. Drept dovadă stau cele 31.000 de firme şi instituţii cu activitate în domeniul agricol, care exploatează aproape aceeaşi suprafaţă de pământ cât lucrează 3,82 milioane de agricultori particulari.
„Suprafeţe de teren agricol de mii de hectare comasate reprezintă o raritate pe piaţă în momentul de faţă. Procesul de comasare prezintă, în general, multe dificultăţi, cum ar fi numărul mare de vânzători de la care trebuie achiziţionat terenul şi dificultatea de a comunica cu aceştia sau titluri de proprietate având diverse probleme juridice“, menţionează Marius Grigorică, senior business analyst în cadrul DTZ Echinox.
Dacă procesul de comasare a 1.000 de hectare presupune achiziţia de teren de la 500 până la 900 de proprietari diferiţi, cel care ajunge la o asemenea suprafaţă nu este deloc motivat să vândă, datorită randamentelor foarte bune. Trebuie remarcat faptul că preţul plătit de intermediari proprietarilor de loturi mici este cu până la 50% mai mic decât cel perceput străinilor pentru suprafeţe gata comasate. „Lumea şi-a dat seama că e posibil să obţii profituri nete din exploatare de 300 de euro/hectar/an. Chiar dacă investitorii plătesc 3.000 de euro/hectar, ei sunt conştienţi că având stabilitate pe teren poţi face investiţii de îmbunătăţire a calităţii solului şi, automat, cresc veniturile. Amortizarea se realizează în zece ani, după care vine profitul. Investitorii olandezi oferă cu uşurinţă 1.500 de euro/hectar, când la ei e 50.000 de euro hectarul. Chiar dacă unii s-au cramponat de gradul de comasare, regula a rămas aceeaşi: să cumpere cu orice preţ, orice suprafaţă, în zone-cheie“, explică Mihai Romaniuc.
Click pentru mărire
Pradă speculatorilor
Primii 100 de agricultori ai ţării controlează aproximativ 10% din suprafaţa cultivată a ţării, estimată la 6,5 milioane de hectare, conform datelor Agenţiei de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA). Chiar dacă străinii deţin 10% din piaţă, trebuie menţionat că 90% din achiziţiile de teren realizate de aceştia sunt cu scop speculativ. Practic, investitorii cumpără teren pe care îl arendează tot agricultorilor români.
„Dacă fermierii români se vor capitaliza, România ar putea deveni o forţă în domeniul agricol. Circa 25-30 de fermieri lucrează pâmântul în condiţii tehnice care depăşesc chiar multe ferme din Occident. Aceasta este de fapt marea temere a traderilor de cereale obişnuiţi să trăiască doar din cumpărare şi revânzare de cereale“, subliniază Adrian Porumboiu, unul dintre primii zece producători agricoli de pe piaţa locală, care are în exploatare 27.000 de hectare de teren arabil, prin intermediul Comcereal Vaslui.
În absenţa unei mai bune colaborări între agricultorii români, străinii devin tot mai agresivi în negocieri şi aruncă pe piaţă sume importante de bani, pe care cu greu le pot egala jucătorii locali. „Investiţiile în terenuri nu sunt ca specula de acţiuni. Majoritatea au cumpărat, nu au vândut. Îşi vor marca profitul de-abia peste câţiva ani, când vor ieşi cu pachete de terenuri şi vor vinde suprafeţe mari cu 10.000 de euro“, previzionează directorul Solproiect. Una dintre principalele motivaţii ale străinilor stă în cererea de alimente în creştere. Acest factor a atras atenţia ţărilor bogate, dependente de importul alimentelor – din lipsa terenului arabil şi a apei, precum statele arabe, care au început să investească în agricultură pentru a asigura necesarul de alimente pentru ţările lor. În plus, ţările care au populaţia în creştere şi care se îngrijorează de securitatea alimentară pe termen lung, precum India, China şi Republica Coreeană, au început să profite de oportunităţile de a produce alimente în alte ţări.
Politici agricole
În prezent, investitorii străini au interdicţie la achiziţia de terenuri agricole pe teritoriul României, motiv pentru care se folosesc de firme înregistrate în ţară. Conform tratatului de aderare la Uniunea Europeană, piaţa ar urma să se liberalizeze începând cu 2014. Chiar dacă s-au purtat o serie de discuţii cu privire la prelungirea interdicţiei, aceasta nu poate fi realizată decât prin modificarea tratatului, lucru mai greu de realizat.
„Un guvern naţionalist ar putea bloca tranzacţiile către străini, dar ar fi o pierdere. Preţul s-ar prăbuşi de la 3.000 de euro la 600 de euro, şi statul ar impozita 3% dintr-o sumă mai mică la transferul de proprietate. Ar pierde şi statul, şi proprietarii de teren. Statul, dacă vrea să facă un bine, ar putea deveni un jucător activ şi să cumpere el cu drept de preemţiune la un preţ minim. Polonia face acest lucru. În Germania sau Franţa, sunt nişte limitări la transferuri, statul având prioritate la achiziţie“, propune Mihai Romaniuc.
O altă recomandare venită din partea mediului privat este susţinerea micilor poprietari români în procesul de comasare, prin credite cu garanţie pe teren şi fermă. „Aşa cum am vândut Petrom şi multe alte lucruri prost, aşa vindem şi teren agricol. Trebuie să luăm măsuri ca un ţăran român să poată cumpăra teren în aceleaşi condiţii cu un străin. Pentru asta ar fi necesare credite pe termen lung cu gaj pe teren şi pe fermă. Statul ar trebui să reglementeze această piaţă tocmai pentru a despăgubi investiţiile pe termen lung ale agricultorilor români, cum sunt erbicidările totale sau fertilizările de bază, cu fosfor. Terenul trebuie să aibă o valoare intrinsecă, de exemplu 1.000 de euro hectarul, iar cel care a lucrat terenul să fie despăgubit cu o sumă suplimentară“, consideră Sorin Dogaru, directorul departamentului de agricultură al Interagro, companie controlată de omul de afaceri Ioan Niculae.
Până la implementarea unor asemenea politici, vânătoarea străinilor continuă, şi piaţa se apropie încet de „punctul de fierbere“. Panta ascendentă pe care s-a înscris acest sector a devenit evidentă, rămâne de văzut dacă va conduce la apariţia unui nou balon imobiliar.