In ciuda mitului ca investitorii de peste hotare cumpara orice, acestia accepta doar imobile de calitate Mai mult de jumatate din tranzactiile imobiliare sunt realizate de investitori. Din acestia, 30% sunt straini. Pe anumite segmente exclusiviste, strainii ating insa si 80% din numarul total. Cei mai multi (60% din totalul investitorilor, potrivit estimarilor lui Radu Lucianu, partner – Eurisko) si cei mai discreti sunt investitorii privati, romani sau straini, c
In ciuda mitului ca investitorii de peste hotare cumpara orice, acestia accepta doar imobile de calitate
Mai mult de jumatate din tranzactiile imobiliare sunt realizate de investitori. Din acestia, 30% sunt straini. Pe anumite segmente exclusiviste, strainii ating insa si 80% din numarul total.
Cei mai multi (60% din totalul investitorilor, potrivit estimarilor lui Radu Lucianu, partner – Eurisko) si cei mai discreti sunt investitorii privati, romani sau straini, care cumpara, de regula, terenuri, vile, apartamente sau cladiri mici de birouri. Dar din cauza ca portofoliile acestora sunt mici (rar depasesc 500.000 euro), in ciuda numarului mare, si volumul investitiilor este redus, fiind estimat la doar 20-30% din totalul pietei. Astfel, in conditiile in care anul acesta am putea avea o piata imobiliara de doua miliarde de euro (dublu fata de estimarile de la inceput de an), cota micilor investitori se va situa intre 400 si 600 milioane de euro.
Pe acest segment, al micilor investitori, doar 30% sunt straini. In Anglia, s-a facut cea mai mare publicitate pentru piata imobiliara romaneasca, dar cetatenii din aceasta tara nu se imbulzesc in Romania. Sunt multi care isi manifesta interesul, dar majoritatea se razgandesc. Asa se face ca majoritatea covarsitoare a micilor investitori straini sunt israelieni, greci, italieni sau arabi, invatati deja cu piata si care isi consolideaza portofoliile de peste zece ani. De de la un simplu apartament, de regula intr-un bloc mai nou sau in constructie, cat au la inceput, ei reusesc sa acumuleze zeci de apartamente si pana la zece vile istorice, pe care le renoveaza si le scot la inchiriat. “Acestia acumuleaza, nu au putere sa dezvolte. si joaca pe piata in mod speculativ, ca la bursa: cand prind un moment bun vand, daca nu, mai asteapta”, observa Radu Lucianu.
Un portofoliu bun este cel al unui israelian care a inceput cu trei apartamente pe Bulevardul Unirii, iar acum are cateva vile vechi, in zonele centrale (ultima inca nerenovata) si vrea sa construiasca un sediu mic de birouri.
Romanii bogati, dar tot discreti, sunt insa mult mai curajosi si detin portofolii mai mari. De exemplu, exista oameni de afaceri romani care au acumulat bani in alte domenii si care isi plaseaza castigurile in imobiliar. “Un client a pornit cu un bloc de locuinte de lux, si acum are, in zona de nord, zeci de apartamente de lux pe care nu le-a vandut, ci le inchiriaza”, declara Radu Lucianu.
O alte categorie a romanilor care investesc in imobiliar sunt “profesionistii”, care traiesc numai din astfel de plasamente (finantate din resurse proprii sau cu bani de la altii, interesati sa-si pastreze anonimatul). Pana nu de mult, acestia cumparau apartamente in blocurile comuniste din zone centrale; acum, s-au reorientat spre apartamente noi sau case in constructie, in ansambluri rezidentiale sau spre terenuri. “Primele 20-30% din unitatile dintr-un ansamblu rezidential bun sunt cumparate de investitori, care urmaresc piata si recunosc calitatea unui proiect. Estimez ca 70% din apartamentele de lux din soseaua Nordului – Herastrau – sunt cumparate de investitori si scoase la inchiriat”, declara Alexandru Nitescu, director al departamentului investitii de la Regatta.
si pe segmentul birourilor amenajate din vile vechi se inregistreaza aceeasi tendinta. “Cred ca 75 – 80 % apartin investitorilor de talie mica, dintre care circa 30% sunt straini, restul romani”, declara Alexandru Petrescu, director al agentiei Esop.
Raportul este invers insa pe piata spatiilor de birouri de lux. “Pe piata spatiilor de birouri clasa A, peste 80 % sunt investitori straini, developeri sau fonduri de investitii”, adauga Petrescu.
Cei mai cunoscuti si mai “agresivi” sunt acesti mari investitorii institutionali, fonduri care achizitioneaza cladiri de birouri sau depozite gata inchiriate, de zeci de milioane de euro. Numarul noilor veniti creste, la fel si nivelul maxim pentru un singur contract de vanzare – cumparare (ultimul record: 80 milioane de euro, cladirea Charles de Gaulle, noul proprietar fiind GLL Real Estate). Fondurile deschise sunt cele mai active, dar investesc pe termen mediu sau scurt, pana la sapte ani, fiind nevoite ca, la sfarsitul intervalului, sa vanda portofoliile pe care le strang in acest moment.
Pe termen lung, fondurile, care acum aduc cei mai multi bani, isi vor pregati momentul “iesirii”, fiind de asteptat revanzari masive peste cativa ani. In schimb, acolo unde micii investitori isi cresc portofoliile, valorificarea investitiilor se va face, cu precadere, prin inchiriere, mentinandu-se riscul cresterii continue a preturilor.
Investitori In proprietati,
romani versus straini
Micii investitori (cu portofolii sub 1.000.000 euro)
Volum estimat al pietei: 400-600 milioane de euro
Structura: 30% din total sunt straini
• Portofoliile strainilor: Investitorii straini cumpara locuinte noi sau vile istorice, pe care le renoveaza, si sedii mici de birouri
• Portofoliile romanilor: Investitorii romani cumpara in special terenuri si mai apoi apartamente, case sau vile. Foarte putini iau in calcul birourile
Marii investitori (cu portofolii de peste 1.000.000 euro)
Volum estimat al pietei: circa 1.000.000.000-1.400.000.000 euro
Structura: 80% din total sunt straini
• Portofoliile strainilor: Fondurile de investitii cumpara cladiri mari de birouri de lux si parcuri industriale, malluri
• Portofoliile romanilor: Investitorii romani cumpara in special terenuri si blocuri de apartamente noi sau isi construiesc minicartiere cu vile de lux, de inchiriat
A trecut timpul
marilor profituri
“Sunt fericiti cei care au urcat in trenul investitiilor in proprietati pana acum. De acum incolo, trebuie sa alergi dupa tren.”
Radu Lucianu,
managing partner la Eurisko
Stiri imobiliare
Un nou investitor pe piata rezidentiala
Marr Capital, din Rusia va construi doua cartiere rezidentiale in Corbeanca, investitia totala fiind estimata la 70 milioane de euro, potrvit declaratiilor lui Marat Safin, presedintele companiei. Rusii vor sa construiasca toate vilele din cele doua complexuri rezidentiale, fara a mai astepta contractarea lor si urmand ca ele sa fie vandute pe parcursul lucrarilor. Primul cartier, Corbeanca Forest, va avea 100 de vile cu suprafete generoase, de 220 -290 mp construiti si loturi de 500-700 mp, iar pretul de constructie este de 850 euro/mp plus TVA. Primele case vor fi gata in primavara lui 2007, urmand ca, in maximum 18 luni, tot cartierul sa fie complet. Potrivit reprezentantilor de vanzari, o treime din case au si fost contractate inainte de inceperea lucrarilor.
Fabrica Republica Inchiriaza birouri renovate
Dupa zona de nord, este randul celei de est sa dezvolte spatii de birouri reconditionate din foste unitati comuniste. Republica este un astfel de exemplu, aici renovandu-se circa 6.000 mp de spatii de birouri. Dupa modernizare, spatiile au fost transformate in module flexibile de 500 mp, 1.000 mp si 2.000 mp. “In prezent, aproximativ 63% din spatiile de birouri sunt situate in afara centrului. Se estimeaza ca, in 2007, se va ajunge la 76%. Este o oportunitate buna pentru investitori, fiind o zona in plina evolutie, cu efecte vizibile pe termen mediu si lung. Chiriasii isi pot asigura o buna locatie, la un nivel de chirie eficient”, declara Emilia Mielu Marketing & Reasearch Manager la Esop.