Cumpararea unei afaceri cu sedii de birouri este un produs relativ nou i Rominia si este cu totul altceva decit cumpararea unei cladiri noi cu spatii de birouri, afirma expertii agentiei Jones Lang Lasalle. Investitorul cumpara i acest caz proprietatea imobiliara cu chiriasi cu tot, iar pretul tine cont nu numai de valoarea de piata a cladirii, ci si de rata de profitabilitate a ei (data de nivelul chiriei percepute). Ca exista interes o demonstreaza si faptul ca, i Bucuresti, s-a profilat chiar o cerere substantiala, venita i principal din partea unor oameni de afaceri israelieni, careia nu i se gaseste deocamdata o oferta pe masura.
Vlad Revnic, consultant al agentiei Jones Lang Lasalle, este isa optimist si sustine ca, i timp, o data cu maturizarea pietei imobiliare, aceasta afacere va fi iteleasa si va deveni o tranzactie des folosita.
„O vinzare de acest tip – a unei cladirii cu profitul sau – ofera o noua posibilitate de recuperare a investitiei initiale”, afirma Vlad Revnic, care considera ca proprietarul unei cladiri moderne de clasa A sau B trebuie sa ia i calcul si aceasta a treia varianta (i afara de cele traditionale, de ichiriere sau de vinzare a cladirii imediat dupa ce a fost construita). Un centru de afaceri si o cladire noua, cu toate facilitatile moderne, sunt cu atit mai scumpe, ca afacere, cu cit chiriasii sai sunt mai bogati si au semnat contracte de ichiriere pe termen mai lung. De aceea, gasirea unor chiriasi cu pedigriu (companii multinationale) ii poate aduce proprietarului nu numai un venit constant, dar si premisa ca poate vinde oricind afacerea.
Ce se cauta la aceasta data? Cladiri de birouri de talie mica sau mijlocie, cu suprafete cuprinse itre 2.000 si 4.000 mp, situate i zona centrala sau de nord a Capitalei, cu o rata de recuperare a investitiei de minimum 20% pe an si neaparat cu chiriasi de marca, firme multinationale. Pe acestea, investitorii straini prezenti pe piata, din Israel dar si, mai nou, din tari ale Europei de Vest, sunt gata sa ofere preturi cuprinse itre doua si patru milioane de dolari.
Pina la aceasta data nu s-a facut nici o tranzactie cu cartile pe fata, dar cu siguranta ca interes exista. Vlad Revnic apreciaza ca exista un mic decalaj itre cerere si oferta, atit ca pret, cit si ca conditii de cumparare. Rominia este o piata care-i atrage pe investitori – rata de rentabilizare este una dintre cele mai ialte din Europa, i medie de 17% pe an – dar exista si un risc sporit (contractele de ichiriere se fac pe trei-cinci ani, iar durata de amortizare a investitiei este de cinci-sapte ani, deci investitorul ramine descoperit citiva ani). in plus, proprietarii dispusi sa vinda cer foarte mult pe afacere, ceea ce face ca durata de recuperare a investitiei sa creasca si, o data cu ea, si riscul investitorului.