În prezent, România beneficiază de primul indice imobiliar real, care ne informează că avem cele mai accesibile locuințe din ultimii 17 ani. Primul indice imobiliar ne informează în ce județe sunt cele mai scumpe locuințe, dar și care este situația actuală de pe piața imobiliarelor.
Primul indice imobiliar calculat pe baza prețurilor din tranzacțiile cu locuințe finanțate prin credit ipotecar este lansat de Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, parte a grupului OLX. Prima valoare a indexului imobiliar Kiwi Finance la nivel național este de 1.289 euro/mp la finalul lunii decembrie, echivalentul unui multiplu de 1,8 ori salariul mediu net, ceea ce indică cel mai bun grad de accesibilitate de după 2004. Contrar aparențelor, Bucureștiul se află în topul accesibilității la nivel național și pe primul loc detașat între marile orașe din Uniunea Europeană, în timp ce Constanța și Clujul au cele mai puțin accesibile locuințe la nivel național, dar printre cele mai accesibile la nivel european.
O „bulă”… de locuințe accesibile
Dacă în bula din 2007-2008, multiplul dintre prețul pe metru pătrat și salariul mediu net atinsese 4,5-5, un nivel absolut irațional, în prezent, indicele de accesibilitate la nivel național, calculat pentru apartamente și case, se situează în jur de 1,8, ceea ce indică un nivel de echilibru extraordinar, fază în care am intrat de câțiva ani (vezi graficul cu indicele de accesibilitate). Mai mult decât atât, concentrarea foarte mare a pieței imobiliare (Bucureștiul, Ilfovul și Clujul reprezintă aproximativ 50% din activitatea imobiliară rezidențială) maschează un grad de accesibilitate și mai bun la nivel județean.
Potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance, în București, prețul mediu/mp pentru locuințe (apartamente și case) este de 1.486 euro, în timp ce salariul mediu net în capitală este de 4.612 lei (circa 932 euro), ceea ce înseamnă că indicele de accesibilitate este de 1,59, un nivel nemaiîntâlnit în ultimii 15 ani. Practic, în prezent, locuințele din București sunt de circa 3 ori mai accesibile decât în bula din 2007-2008.
Accesibilitatea locuințelor din București este cea mai bună dintre marile orașe din Europa, potrivit celor mai multe statistici. Astfel, potrivit Global Property Guide, Bucureștiul se află pe locul 74 din 93 într-un clasament al celor mai scumpe orașe din punctul de vedere al prețului pe metru pătrat la locuințe în centrul orașului, cu 2.110 dolari/mp, devansând toate marile capitale și orașe importante din Europa din punctul de vedere al accesibilității. De asemenea, potrivit Numbeo.com, Bucureștiul se află pe locul 137 din 189 de orașe mai mari sau mai mici din Europa, cu un preț mediu de 2.300 dolari/mp pentru o locuință în centrul orașului, devansând ca accesibilitate toate orașele mai mari din Europa.
Ilfovul, județul cu a treia cea mai mare piață imobiliară din țară, are un indice de accesibilitate și mai bun, de 1,52, în condițiile în care indexul imobiliar Kiwi Finance arată un preț mediu/mp pentru locuințe de 1.101 euro, în timp ce salariul mediu net în județ este de 3.581 lei.
Cele mai scumpe județe
Clujul, județul cu a doua cea mai mare piață imobiliară după București, are cele mai scumpe locuințe din țară potrivit indicatorului Kiwi Finance, care arată un preț mediu de 1.586 euro pe metru pătrat, în timp ce salariul mediu net în județ este de 4.291 lei, astfel că indicele de accesibilitate este de 1,83, al doilea cel mai dezavantajos din țară, dar totodată sustenabil. În clasamentul celor mai mari prețuri la imobile rezidențiale al Numbeo, Cluj-Napoca este cu câteva trepte mai sus decât Bucureștiul (pe 128 din 188), dar se situează mai bine decât majoritatea orașelor de o mărime comparabilă.
Dintre județele importante, Constanța are cel mai dezavantajos indice de accesibilitate din țară, cu un multiplu de 2,06, în condițiile în care indicatorul Kiwi Finance arată un preț mediu/mp de 1.311 euro, iar salariul mediu net în județ este de 3.148 lei.
Prețuri în echilibru cu salariile medii
Pe baza indexului imobiliar Kiwi Finance, dintre marile județe, cel mai bun indice de accesibilitate îl găsim în Iași, de 1,41, unde prețul mediu/mp este de circa 1.004 euro potrivit indexului Kiwi, în timp ce salariul mediu este de 3.525 lei. De asemenea, în alte două județe cu piețe imobiliare în expansiune avem indici atractivi de accesibilitate, de 1,53 în Timiș și de 1,49 în Sibiu, în condițiile în care prețul mediu/mp este de 1.184 euro în Timiș, respectiv de 1.064 euro în Sibiu, iar salariul mediu net este de 3.835 lei în Timiș, respectiv de 3.526 lei în Sibiu.
Brașovul, care are una dintre cele mai efervescente piețe imobiliare din țară, are un indice de accesibilitate de 1,8, pe baza indexului Kiwi Finance de 1.192 euro/mp și a nivelului salariului mediu net de 3.278 lei.
O piață imobiliară la maxime, care nu e inflamată
Deși prețurile de pe piața imobiliară rezidențială sunt la maximele ultimilor 12-13 ani, acestea au avansat în timp mai încet decât nivelul salariului mediu net, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit treptat. Practic, dacă prețul mediu pe metru pătrat la nivel național se situează în prezent ușor peste prețurile medii din 2009, salariul mediu net a crescut în această perioadă de aproape 2,2 ori, de la un echivalent de 326 euro în 2009 la un echivalent de 714 euro în 2021 (medie pe primele 11 luni), ceea ce înseamnă că în prezent avem o accesibilitate de două ori mai mare decât în 2009.
Totodată, creditarea ipotecară este la maximele ultimilor 15 ani, însă creșterea este sustenabilă, fără a inflama prețurile ca în 2007-2008. Potrivit datelor BNR, volumul creditelor ipotecare noi a ajuns la circa 2 miliarde de lei lunar, după cum se poate vedea și pe grafic.
În 2021, nivelul creditelor ipotecare noi a ajuns la maxim istoric, mai exact la 19,3 miliarde lei cumulat pe primele 11 luni, în creștere cu 45% față de aceeași perioadă din 2020 (13,4 miliarde lei), arată datele BNR.
Tranzacții în creștere, ipoteci în scădere
De asemenea, Kiwi Finance și Storia.ro vă prezintă în premieră o statistică foarte aproape de realitate privind tranzacțiile imobiliare efectuate de persoane fizice. Astfel, potrivit ANCPI, tranzacțiile imobiliare încheiate de persoane fizice în anul 2021 au totalizat 183.032, în creștere cu 49% față de anul anterior, când au totalizat 123.126 (vezi grafic cu evoluția lunară). În ceea ce privește numărul de ipoteci active noi din anul 2021, acesta s-a situat la 86.697, în scădere cu 22% (potrivit datelor agregate de Kiwi Finance și Storia.ro).
Se poate remarca faptul că tranzacțiile imobiliare individuale și creditele ipotecare noi au avut ritmuri foarte ridicate de creștere în anul 2021 față de anul anterior: de 49% pe 12 luni la tranzacții și de 45% pe 11 luni la credite ipotecare.
Metrul pătrat la apartamente, cu 26% mai scump, pe medie, decât la case
Privind pe categorii de locuințe, prețul mediu pe metru pătrat la apartamente este de 1.363 euro la nivel național conform indexului Kiwi Finance, cu 26% mai scump decât în cazul caselor, unde se înregistrează un preț mediu pe metru pătrat de 1.082 euro. Pe de altă parte, ponderea apartamentelor în total credite ipotecare intermediate în 2021 a fost de 72%, iar casele au avut o cotă de 28%, potrivit datelor Kiwi Finance, ceea ce arată că în prezent se vând cam de 2,5 ori mai multe apartamente decât case.
În Capitală, prețul mediu la apartamente este de 1.484 euro conform indexului imobiliar Kiwi Finance, ceea ce denotă un indice de accesibilitate extrem de atractiv, de 1,59.
Constanța și Brașovul sunt județele cu cel mai puțin accesibile apartamente raportat la salariul mediu net din județ, cu multipli de 2,23, respectiv de 2,02, în condițiile în care prețul mediu/mp este de 1.417 euro în Constanța și de 1.340 euro în Brașov, conform indexului imobiliar Kiwi Finance, iar Clujul le urmează îndeaproape, cu un multiplu de 1,92, corespunzător unui preț mediu/mp de 1.664 euro la apartamente.
Cu un indice de accesibilitate de circa 1,45-1,6 la apartamente figurează patru județe importante: Ilfov (1,60), Iași (1,57), Sibiu (1,45) și Timiș (1,60), corespunzător unor prețuri medii de 1.159 euro, de 1.118 euro, de 1.031 euro, respectiv de 1.240 euro.
O accesibilitate extrem de ridicată se înregistrează la case, cele mai bune valori dintre marile județe fiind consemnate în Iași și Brașov, cu indici de accesibilitate de circa 1,2-1,3, corespunzătoare unor prețuri medii de 877 euro, respectiv de 888 euro, conform indexului Kiwi Finance, urmate de Timiș (1,39), Ilfov (1,44) și Cluj (1,51), unde prețurile medii la case sunt de 1.078 euro, de 1.046 euro, respectiv de 1.308 euro.
În Sibiu și în Constanța, casele au un indice de accesibilitate de circa 1,6, corespunzător unui preț mediu/mp de 1.166 euro, respectiv de 1.012 euro, în timp ce Bucureștiul are cel mai puțin accesibile case, cu un indice de 1,68, corespunzător unui preț mediu/mp de 1.569 euro.
Merită remarcat faptul că în București și în Sibiu casele sunt mai scumpe decât apartamentele raportat la metru pătrat, în timp ce în Ilfov ecartul dintre prețul mediu la apartamente și case este de doar 11%, de 2,5 ori mai redus decât la nivel național.
Cel mai mare ecart între prețurile medii pe metru pătrat al apartamentelor și caselor se înregistrează în Brașov, de circa 51%, precum și în Constanța, de 40%.
Prețuri confirmate de anunțuri
În ceea ce privește prețurile medii/mp la apartamente și case conform componentelor indexului imobiliar Kiwi Finance, acestea sunt relativ apropiate de prețurile medii/mp conform anunțurilor de pe Storia.ro, platforma imobiliară cu cele mai multe anunțuri, lansată de OLX. Asta denotă faptul că marja de negociere în piața imobiliară este destul de redusă, undeva în intervalul 3%-7%, iar unde ofertele depășesc cu mult nivelul cererii rămân fără contraparte.
Astfel, în București, prețul mediu/mp pentru apartamentele scoase la vânzare este de 1.339 euro, în timp ce prețul mediu/mp pentru case este de 1.240 euro, ceea ce indică o accesibilitate medie extrem de atractivă, cu un indice de 1,44 la apartamente, respectiv de 1,33 la case.
Potrivit datelor Storia.ro, Constanța, Brașov și Cluj au cele mai „scumpe” apartamente raportat la salariul mediu net din județ, figurând cu indici de accesibilitate de 2,05, de 1,90, respectiv de 1,87, corespunzător unui preț mediu/mp de 1.301 euro (Constanța), de 1.256 euro (Brașov), respectiv de 1.619 euro (Cluj).
Ilfovul are cel mai bun indice de accesibilitate pentru apartamente scoase la vânzare în marile județe, de 1,42, aproape identic cu Bucureștiul, conform unui preț mediu/mp de 1.028 euro, potrivit datelor Storia.ro. De asemenea, Sibiu, Timiș și Iași au un grad de accesibilitate de 1,5-1,6, corespunzător unui preț mediu/mp de 1.054 euro (Sibiu), 1.204 euro (Timiș), respectiv de 1.159 euro (Iași).
Pe partea de case scoase la vânzare, potrivit datelor Storia.ro, cel mai mare preț mediu/mp se consemnează în Cluj, de 1.430 euro, care prezintă și cel mai dezavantajos indice de accesibilitate, de 1,65. Prețuri medii de aproximativ 1.000 euro la case se înregistrează și în Sibiu (1.003 euro), Brașov (990 euro) și Timiș (988 euro), indicele de accesibilitate fiind de 1,3-1,5.
În jurul valorii de 900 euro/mp se situează prețurile medii pentru case în Ilfov (909 euro), Constanța (911 euro) și Iași (880 euro), potrivit datelor Storia.ro, cu indici de accesibilitate de 1,2-1,4.
Concentrarea mare a pieței imobiliare este redată atât de ponderea creditelor ipotecare intermediate de Kiwi Finance în București, Cluj și Ilfov, cu o cotă de aproximativ 50% din total, cât și de volumul apartamentelor scoase la vânzare în cele trei județe conform anunțurilor agregate pe platforma Storia.ro, unde ponderea cumulată este de 48%.
Analiza prezentă este cea mai cuprinzătoare din istoria pieței imobiliare coroborată cu piața financiar-bancară, atât prin prisma premierei unui index exprimat ca preț mediu/mp pe baza tranzacțiilor, și nu doar a anunțurilor sau exprimat doar ca dinamică a indicatorului, cât și prin prisma prezentării în premieră a unei statistici cât mai aproape de realitate în privința tranzacțiilor imobiliare încheiate de rezidenți persoane fizice, coroborat cu prezentarea nivelului creditelor ipotecare noi din fiecare lună, împreună cu salariul mediu net la nivel de județ.